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刚过了年，又赶上阴天，天还冷，把办公室空调打开，但一时半会儿暖和不起来。 站起来跺跺脚，活动几下，好巧不巧，碰掉了一张A4纸，那是一张《车位签约单》； 那是我们审计部去年做城市公司营销审计时，他们报送的资料，年前还有没归档，一直堆在办公桌上。
审计报告已经出过了，并没有涉及车位销售的事儿。 我捡起那张纸，顺便瞄了几眼，车位单价4万，记得那地级市的车位价在7-10万左右，市场行情还比较好，就算6万一个出售，也绝对是紧俏的。 这里给大家提个醒：如果大家买了房，千万不要急着买车位，住宅是越卖越贵，车位却是越卖越便宜。 当然，得排除一些配套车位特别少的小区，比如1000平米住宅配一个地下车位，正常情况都是125平米的住宅面积配建一个车位的。 好多房企为了少建地下车库，会规划一堆地上车位，最后又为了品质，又把地上车位全改造成绿化，这就造成了地下车位变少，业主也不得不抢着买车位。 这样损人的房企还是比较少的，正常情况下，交房后几年内，车位是卖不完的，关键是卖不动。 对于房企来说，地下车位也是越早卖越好，越晚卖越卖不动。 我当时所在的地产公司，每个项目地下车位配建都是足够的，当时市场行情也好。 接着说案例哈！
一、线索和疑问 那张签约单显示车位价格4万，明显低于市场价，这就引起我的疑问？ 突然想起，去年什么时候参加过一次会议，会上有提到那个城市公司，有三个项目的地下车位要打包出售，当时还讨论了此举会不会影响客户的不满，因为一旦打包卖给别人，客户就没得买啦？ 最后好像定的是将一部分车位打包销售，余下的自己卖。 当时没说价格，所以也没在意。 营销审计的重点，在于房源销售和营销费用方面，对车位关注比较少，因为车位销售一般开盘晚，价格也低。 说实话，当年的审计程序也是比较粗糙的。 这张签约单，只是众多报送资料中的一项，掺杂在众多房源签约单中。 可能有些同学不太清楚，简单解释下什么是《签约单》：是房价计算所用的单据，是营销内部签批的单据，也是交款的依据，拿这个单子去财务交钱，交过钱才可以签《房屋买卖合同》。 单价如此之低，完全不符合公司的风格，因为市场行情在那儿呢！再怎么打包销售也不可能这么低？
二、过程 于是，打了个电话，到异地公司案场财务，得到的答案是：这个项目80%的车位已经打包销售，全是这个价，另外两个项目价格是一样的。 《签约单》已经签订了，但钱还没收，只收了很少的定金。 有地产经验的同学，看到这儿就应该会猜测：“这是明显地“倒房”，先把车位锁定，然后自己卖。” 我当时也是这么认为的！ 于是我和一位同事去了那城市公司，找到案场财务和营销经理，了解情况。 发现：（1）打包出售的车位营销额已经计入去年业绩。（2）车位款只收了很少一部分（只交定金的话是没签《签约单》的）；（3）其中一个交房项目的车位已全部交给购买人，另两个在售项目购买人已经可以卖了；（4）车位价格审批符合流程要求：经过城市公司总经理和集团营销中心总经理的同意。 打包出售的《请示》是经董事长的，但那上面不显示价格。 按这样的情况来看，我们的审计结论，只能说款项收回不及时，接近一年没收回款。 但是，我在其中一个售楼部里，发现营销大厅的一个角落里，摆着一个桌子，有2个人，桌上摆着POS机和收据。 这明显是收款的摆设，案场明明有财务室？为什么在大厅里还设个收款的地方？ 一问才知道：这些人是卖车位的，他们就是打包购买车位的人。 一问价格：8.5万一个，有时搞活动，会以7.5万的低价出售一部分，均价8万是没问题的。 这时，我就不淡定了。 4万元卖出去，8.5万转手，而且卖的还挺好，一会儿的时间，就已经有几个客户交钱了。 我公司那些未打包出售车位，定价9万元一个，根本不可能卖的出去。
三、面谈 “妈的，这不是砸场子吗？” 我直接问项目营销部经理：“他们怎么能在这里卖？你们也不管？” “领导安排的！” “你们营销部就没有一点营销意识吗？摆明是抢客户啊？” “领导安排的！” “哪个领导？” “项目总经理” 我找到项目总经理，总经理回复：“城市总在会上决定的！” 我想看会议纪要，他说没有，最后说：“城市公司总经理是在一个小会议上安排的”。 请示后，我们见到了城市公司总经理。 总经理，稳稳坐在那儿，很有上位者的气场，儒雅大方，很像传说中的“儒商”。 人家的解释是：“去年公司资金紧张，需要快速回款，向董事长打了请示，把一些车位打包出售了。” “为什么他们可以在我们售楼部卖？不怕抢我们客户？而且万一出现纠纷，客户会找我们公司麻烦。” “这个儿...买卖合同上签的有这一条，同意他们在我们案场卖！” “嗯？我怎么没见合同上有？”我已经看过合同了，只有单价和数量。 “有一份儿补充协议！”城市总经理淡定地说道。 “我怎么没见到？”我之前已经问过营销和财务了，他们那儿没有这些资料。 “有是肯定有的！估计他们没有保存，不涉及价格的合同，财务也不怎么看，晚点儿复印一份给你吧。” “为什么他们没有交全款呢？”我把疑问都会出来。 “这个，购买人说资金上遇到了困难，先缓一缓，有《延期申请手续》。”延期签约和延期交款流程全是城市总经理审批，不需要集团公司过审的。 我心想，他们哪里会有资金困难？他们购入的车位已经卖出去一多半了，早抵得过购买价了。 但是，这些想法也不好和城市总经理去理论。 这位城市总经理够精明。 事情已经很明了：城市总经理把车位低价卖了，先不收钱，然后在我们案场转卖，价格翻了一倍。 如果说之前只是怀疑，案场出现了外人卖车位，基本可以确认是舞弊事项了。
三、合规吗？ 知道异地公司三个项目建好的车位有多少吗？不少于1万个，不过之前已经卖过不少，打包出售的只有2千多个。 哪怕只有2千个，按一个车位赚4万元计算，他们至少也可以赚8千万，是不是有点夸张？ 刨去他们的人工费、广告费，赚五六千万是绝对没问题的！ 但是，后续还有项目，还有二期三期的车位，如果都是这样操作，那公司得流失多少钱？ “这绝不可能是一个客户可以操作的！中间肯定有城市公司总经理参与”这个想法在我心里很坚定。 但是，从程序和制度来看，人家的做法很合规： 1.低价打包销售，合规。有请示，有价格审批（集团营销中心总经理其实也有猫腻，不然怎么会批？这是后话），也符合公司权责。 2.业绩造假，难定性！（严格地说，也不能说业绩造假，因为《签约单》已经签订了，车位买卖当时是不签合同的，也算是完成销售了，只是款没回来）。 3.没回款，有延期手续，符合制度！流程本身到城市总经理就行。 4.客户在我公司售楼部销售车位，不好定性。因为确实有一份补充协议，经过城市总经理审批，也符合公司权责。公司也没有明文规定：不让别人在我们售楼部卖东西，虽然这些都是明摆的抢客户、砸场子，有了手续，好像也正常了？ 到这儿，大家看出来没？ 明明是有人在倒卖车位，而且还明目张胆地在公司地盘儿上倒卖！ 但是从程序上看，居然全他妈是合规的！ 可笑不？
四、感慨 如果不是偶然看到那个《签约单》，不是碰到别人在售楼部倒卖车位，后续还会有多少钱财流失呢？ 我们审计后，那些倒卖车位的人被赶出了售楼部，营销人员也早对他们抱怨不已，但是却没有一个人投诉或举报？ 报告出后，董事长在办公室破口大骂！不久，城市公司总经理辞职了。 但是，车位包销合同还得继续执行，4万一个的车位款，不久后到公司账上了。 买卖也早已成立，他们可以换个地方，车位接着卖，钱接着赚！ 后来听一高管说：“打包买车位之人，是城市公司总经理的大学同学！”不过也无从考证了。 不禁感慨：“有权就就他妈的会有钱!”谁再说有权的人会清廉，我都想骂死他！ 哎！又他妈的有点羡慕忌妒恨！ 干了这么多年内部审计，有权的高管，没见过几个干净的！ 大家认为那些手握权力之人，有真正干净的吗？ 请大家点赞关注哟！ |
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