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重大误解是指由于行为人在对行为的性质、对方当事人以及标的物的品种、质量、规格和数量等方面的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失情况下而为的民事法律行为。根据法律规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
2015年，芳芳在A市XX区购买了一套别墅，建筑面积219.84平米，总层数为3层。芳芳在原建筑基础上进行改建（加盖）。2018年3月，XX区综合执法局认定芳芳改建部分为违建，作出《责令限期拆除决定书》，要求芳芳限期拆除。 芳芳遂决定将该别墅出售。2018年6月16日，倩倩与芳芳在X公司的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定由倩倩购买芳芳名下坐落于A市XX区的联排别墅，房型为三室，总层数3层，建筑面积219.84平方米，房屋总价款6599999元，房屋定金1000000元。合同特别约定芳芳承诺此房若遇违建需要拆除部分房屋才能继续过户，因此产生的费用由芳芳承担；倩倩承诺遇违建导致本合同不能继续履行，产生装修费用由倩倩自行承担。 合同签订当日，倩倩支付芳芳购房定金1000000元，芳芳将房屋交付倩倩。 合同签订不久， XX区综合执法局于2018年6月26日在别墅处张贴公告，对别墅采取限制交易措施。随后芳芳按照房屋图纸对违法建筑进行自行拆除。2018年8月4日，芳芳将违法建筑拆除完毕，XX区综合执法局进行了验收，并于2018年8月9日依法解除了别墅的转让限制。 但倩倩认为房屋的实际情况跟芳芳告诉自己的不一样，芳芳存在欺诈。于是倩倩在2018年8月6日向法院起诉芳芳，提出如下诉讼请求：解除二人签订的《房屋买卖（居间）合同》；判令芳芳双倍返还定金2000000元，赔偿居间服务费65999元，返还已支付物业水电费2700元。 A市XX区人民法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应依约履行。本案争议焦点系被告是否存在根本违约行为。结合庭审查明的事实，虽然合同第3.3、3.4条约定涉案房屋以签约时现状售予原告，且被告需保证涉诉房屋并未非法拆改，但该合同第10.2条手写条款亦另行约定被告承诺此房如遇违建需要拆除部分房屋才能继续过户，因此产生费用由被告承担，且现场看房时原告亦明知涉诉房屋存在违建部分，故合同第10.2条约定的内容应视为对合同第3.3、3.4条的变更。关于原告诉称签约时只知晓涉诉房屋的小院及阳光房系违法建筑，被告隐瞒了房屋主体存在违法建筑的情况，因合同中对违建部位并未明确约定，原告亦未提供其他证据证实被告存在隐瞒情况，且合同签订时原、被告对涉诉房屋的基本情况进行了明确的约定，即涉诉房屋建筑面积为219.84平方米，房型为三室，而现场看房时原告明确表示涉诉房屋当时是四室，即原告现场看房时已知晓涉诉房屋主体存在违建的情形。现被告在XX区综合执法局因涉诉房屋存在违建情况采取了限制交易措施后，被告按照房屋图纸及XX区综合执法局的要求将四处违建全部拆除，系配合行政机关的正常执法行为，亦为了保证房屋买卖合同的继续履行，其拆除行为及拆除部位既符合法律规定亦符合合同约定，故被告并不存在根本违约行为，原告的全部诉讼请求因缺乏事实及法律依据，均不予支持。 2018年10月18日，A市XX区人民法院判决：驳回倩倩的全部诉讼请求。 第一次起诉被驳回后，倩倩提出上诉，案件被发回重审。 A市XX区人民法院审理后认为，本案争议焦点系涉案合同是否存在倩倩主张的欺诈、重大误解等可撤销的事由以及倩倩是否享有撤销权。 关于芳芳是否存在欺诈行为的问题。法院认为，虽然XX区综合执法局就涉案房屋的违建情况于2018年3月进行立案并作出《责令限期拆除决定书》，但合同签订时倩倩和芳芳对涉诉房屋的基本情况进行了明确的约定，合同手写条款亦特别约定芳芳承诺此房如遇违建需要拆除部分房屋才能继续过户。只是，从现有证据及当事人当庭陈述看，双方就房屋主体部分的违建问题在合同签订时并未进行过明确约定，但芳芳在之后也按照房屋图纸及XX区综合执法局的要求将违建全部拆除，保证了房屋买卖合同的继续履行，其拆除行为及拆除部位符合法律规定亦符合合同约定。故现有证据不足以证实芳芳有欺诈的故意，倩倩主张芳芳存在欺诈行为，要求撤销合同，无事实及法律依据，不予支持。 关于倩倩是否构成重大误解的问题。一审法院认为，双方签订合同时未对房屋主体违建部分进行明确约定，而实际经行政机关责令强制拆除的主体部分，根据芳芳的证据也不足以证实倩倩在签订合同时是知晓及可预料到的。因此，倩倩对合同标的物本身的认知存在重大误解。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第（一）项的规定，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭。倩倩在前次诉讼过程中关于行政机关责令拆除案涉房屋违建及被告配合拆除违建的事实是明知的，且上述情况亦经前次法院的判决确认，故原告在收到前次法院判决时即应当知道涉案房屋主体的违建情况，其对合同标的物的认知与其合同目的已不相符。但原告至本次案件重审时才以存在重大误解事由要求撤销合同，早已超出上述法律规定的撤销权行使期限。故倩倩以重大误解为由要求撤销合同的诉讼请求，并不符合法律规定，法院不予支持。 最终一审法院判决：驳回倩倩的全部诉讼请求。 倩倩不服一审判决，提出上诉。 二审法院认为，本案的争议焦点为上诉人行使撤销权是否超过法定期限。法律规定重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中，从双方当事人签约过程分析，虽然双方当事人约定房屋存在违章建筑事实，但就主体结构是否存在拆改问题，双方未约定，据此，一审法院认定上诉人对标的本身存在重大误解，依据充足，本院不持异议。关于撤销权的行使期限问题，从双方纠纷发生过程分析，上诉人自2018年起诉解除合同直至本案发回重审前，一直主张被上诉人故意隐瞒涉案房屋的真实情况，存在欺诈行为。庭审中，上诉人自认其知晓存在重大误解的时间应为其另案中自执法机关调取执法文件时即2019年11月6日。虽然上诉人在本案原一审中以欺诈为由行使撤销权，直至本案发回重审一审诉讼中方才以重大误解为由行使撤销权，并未怠于行使权利，且本案诉讼程序尚在进行中。从法律赋予重大误解当事人撤销权的目的分析，亦是为了保护重大误解当事人的权利。据此，应认定撤销权的行使期限自2019年11月6日起算，上诉人行使撤销权未超过法定期限。综上，一审法院认定上诉人行使撤销权超过法定期限错误，本院予以纠正。上诉人因对涉案合同的标的物本身存在重大误解，房屋主体部位拆除达30平方米，与其订立合同的目的不相符，应当予以撤销。上诉人主张被上诉人故意隐瞒涉案房屋的真实情况，存在欺诈行为，证据不足，本院不予支持。庭审中，上诉人请求另案解决其一审中第二、第三、第四项的诉讼请求，本院照准。 综上所述，二审法院判决如下： 一、撤销A市XX区人民法院一审民事判决； 二、撤销倩倩与芳芳于2018年6月16日签订的《房屋买卖（居间）合同》。 重大误解是指由于行为人在对行为的性质、对方当事人以及标的物的品种、质量、规格和数量等方面的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失情况下而为的民事法律行为。根据法律规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，房屋买卖中，经常存在因卖房者故意隐瞒房屋真实情况而导致的欺诈或重大误解情形，当事人能否主张欺诈或重大误解要根据案件实际情况判断，选择合适的诉讼方案才能更好地保护自身合法权益。 文案：曹 凯 编辑：周志坚 审核：李雨新 |
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