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随着城镇化的建设，越来越多的农村人口进入城市中，从以前独门独院搬进了现在现代化的小区里。和农村的房子不同，城市中大部分小区都由物业公司来管理，可以说，物业公司相对于小区是非常重要的，一个品质好的小区离不开一个好的物业公司，这一点毋庸置疑。人们在购房时，不仅对楼盘的开发商和品质有所选择，对物业公司的选择也非常重视。很多时候，一个配备了好物业公司的楼盘，在售价上可能会比同区域楼盘高不少，还一样深受购房者喜欢。可以看出，购房者非常愿意为好的物业公司买单，并且购房者多花的这个钱真的值得。为什么这样说呢？这主要是物业公司服务水平的好坏，直接解决了小区以后的品质和居民的生活品质。 人们都愿意选择居住品质好的小区，所以不管是刚需还是投资客都喜欢购买品质好并且物业服务水平好的小区。这是因为随着时间的推移，物业服务水平差的小区和物业服务水平好的小区差距会越来越大，不仅自己居住环境方面差距大，在价格方面差距也会越来越大。就比如笔者的一个朋友，他当时买房时由于价格原因，就选择了一个物业差一点了小区，其实当时挨着的两个小区也就差了不到一千元每平方米。但是在交房之后，由于他购买的一个小区配备的是一个小物业公司，服务水平真的很差，没有过几年小区就破破烂烂了，小区的人工湖也已经干涸。 在前两年他觉得小区居住环境实在是太差了，就选择卖掉房子，再换一套好的房子。但是卖房时发现他的房子和隔壁小区房子的价格差距竟然有1万多元一平方米。要知道两个小区当时售价差距不到1000元，交房也不过五六年而已。通过笔者朋友的这个案例可以看出，有时候对于一个小区，物业公司的服务水平真的很重要，物业服务水平差的小区，不仅居住不舒适，也会影响房子的价值。 既然物业公司对于一个小区这么重要，那么为什么现在很多业主都在呼吁取消物业呢？并且最近两年关于取消物业的呼声是越来越高。其实并不是人们不喜欢物业公司的服务，只是现在很多物业公司的服务水平实在是太差，物业公司的工作人员服务态度太差。其实主要原因还是物业公司现在有些反客为主，定位错了，错将自己当成了小区的主人或者领导。在这种错误的定位下，一些物业公司是不可能真心服务业主的。业主们对物业的诟病不仅是物业服务水平差，服务态度差、乱收费、甚至打骂威胁业主也是经常出现。对于这样的物业，很多业主形容为“咬主人的狗，不能养”，虽然业主们说得有些极端，其实就是这么一个道理。所以可以看出，并不是业主们讨厌物业公司，只是物业公司的做法太伤业主们的心了，对于真正的好物业公司，业主们也是真心喜欢。 现在服务水平不好的物业公司越来越多，物业行业的名声在业主们的心目中也越来越差。其实服务差的物业公司影响的不仅是业主的正常生活，对物业行业的发展也非常不利，如果这种情况继续发展下去的话，总有一天物业会被业主们抵制，最后被全面取缔。在这种情况下，《民法典》正式实施了，在《民法典》中，有专门针对现在物业行业出现的乱象而出台的新规定。随着物业新规的出台，对于业主来说有3个新权益，这不仅对业主来说可以享受更多的权益，对于物业行业来说，也可以促进物业行业更加规范健康地发展下去。到底是哪3个新权益呢？咱们可以一起来看一看。 第一个权益：业主们有权更换物业公司 在过去大家偶尔也可以看到某某小区取消物业的消息，但是大家也都知道，取消更换物业不仅过程非常繁琐，最后就算是最后成功更换物业，老物业公司也可以赖着不走。造成这种情况的原因，其实就是没有明确的法律规定来管理这件事情。但是现在在《民法典》第284条中明确规定：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 可以看出，以后如果物业公司服务水平再不好的话，业主们就可以根据法律规定来更换物业公司。只要全体业主投票通过更换物业公司，物业公司也不能再像过去那样赖着不走，因为再赖着不走，就触犯了法律规定。在笔者看来，随着业主们更换物业越来越容易，物业公司的“铁饭碗”就变成了“纸饭碗”。那么，物业公司如果想稳稳地保住自己的“饭碗”，就只能做好本职工作，为业主提供更好的服务。可以预测，随着时间的推移，以后物业公司之间也要比拼自己服务水平了，服务水平不好就有可能被淘汰。 第二个新权益：物业公司必须定时公示物业费的明细和具体用途 在过去，为什么物业公司可以胡乱收费、巧立收费名录呢？其实就是因为物业公司不公开收费明细和物业费的具体用途，这导致物业公司说物业费多少就是多少。但是现在不同了，根据《民法典》中第943 条规定： 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 从这个规定中可以看出，以后物业公司需要定期公示物业费明细、物业费使用明细以及公共维修基金的使用明细。也就是说，以后物业公司的所作所为基本上都要向业主们汇报，业主们有权利知道物业公司到底干了什么、干得好不好。在这种公开透明的政策下，物业公司就很难胡乱收取物业费，对于小区的公共维修基金也不能胡乱使用了。 第三个新权益：小区公共区域经营所得，在扣除成本之后归全体业主所有 对于小区公共区域的经营收益，其实一直都归全体业主所有，只是在过去物业公司不需要给业主们公示物业费明细和物业费使用明细，物业公司一般都说将这笔收益用于了小区建设。可以说这是一笔糊涂账，收益多少业主不清楚，用到了哪里也不清楚。但是现在不同了，现在物业公司不仅要公示物业费明细和用途，还要公示公共区域的经营所得。更重要的是根据《民法典》规定：小区的公共区域经营所得，在扣除经营成本之后归全体业主所有，优先补充小区的公共维修基金。 可以看出，对于这笔收益，《民法典》已经给出了明确的规定，就是归全体业主所有。如果物业公司以后不公示并且贪污了这笔收益，就已经涉嫌职务犯罪，是要付出法律责任的。像小区电梯、大门广告位、公共停车位和其他公共区域的经营所得，一年下来可不是一笔小数字。如果这次收益补充公共维修基金的话，业主们基本上就不用再缴纳公共维修基金了，这样可以大大降低居民的居住成本。一般新小区公共维修基金也用不了多少，业主们每年还可以分得一定收益。 总结：在笔者看来，物业公司和业主们本该是利益共同体，是可以实现共赢的。只是现在一些物业公司服务水平实在是太差，伤透了业主们的心。由于现在业主们平时也都非常忙，确实也离不开物业，在取代物业的更好的商业模式出现之前，取消物业公司也不现实。现如今随着物业新规的出台，不仅保护了业主的权益，也规范了物业行业，可以让物业行业健康地发展下去。 |
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