 摘要：房地产企业进入破产重整后，重整计划草案要考虑的一个重要因素就是经营方案的可行性，而可行性研究更多属于商业判断，既有客观性又有主观性，但更有其科学性和专业性的特点。本文在介绍房地产项目可行性研究的同时，建议必要时可以参照破产程序中聘请审计、评估等中介机构的做法，由管理人报告债权人会议（一债会召开前经人民法院许可）后，公开委托有资质或资格的专业咨询评估机构开展房地产项目可行性研究，所需费用纳入破产费用。可行性研究结论可作为管理人制作重整计划草案和法院审查重整计划草案的参考。 关键词：房地产企业 破产重整 可行性研究 破产重整程序中的房地产企业能否重整就要看其是否具有重整价值，而重整价值的判断不单涉及法律问题，更多的是对房地产项目有关商业价值和市场价值的判断，是一种经济评价，要依据一些客观因素和企业、楼盘本身的情况来判断，在这方面对于法学出身的法官和作为管理人的律师、会计师来说不具有优势甚至无法完成，属于经济学、管理学、建筑学、会计学等多学科领域，应由有资质的专业咨询中介机构或专业技术人员进行。 一、 房地产项目可行性研究简介 房地产项目可行性研究，是指在企业或个人投资决策前，对与房地产项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目是否有必要建设、技术上是否可行、经济上是否合理、投资风险是否可控等进行全面的经济评价，并对多个方案进行优选的科学方法。 建设部于2000年9月18日发布了《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号），其第一条就指出经济评价是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。 房地产项目经济评价分为财务评价（也称财务分析）和综合评价（也称综合分析）。对于一般的房地产项目只需进行财务评价;对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价；评价内容应根据项目性质、项目目标、项目投资者、项目财务主体以及项目对经济与社会的影响程度等具体情况确定。 可行性研究形成的报告除了作为投资人参考的依据外，也是项目立项报政府发改委（局）备案的重要文件，同时也是商业银行等金融机构审查房地产项目贷款可行性的依据。 （一）财务评价 财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。 （二）综合评价 综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。 根据《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）的规定，房地产项目经济评价，应在房地产市场调查与预测、项目策划、投资与成本费用估算、收入估算与资金筹措的基础上进行，同时应注意对房地产项目进行不确定性分析和多方案比选。 经济评价必须保证评价的客观性、科学性、公正性，坚持定量分析与定性分析相结合、以定量分析为主以及动态分析与静态分析相结合、以动态分析为主的原则。 房地产项目经济评价人员收集基础数据的准确性和选择参数的合理性，对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要的影响，这就要求房地产项目经济评价人员具有较高的素质，以便在进行房地产项目经济评价时做出正确的分析和判断。 房地产项目可行性研究报告作为经济评价的重要组成部分，包括市场调查和分析、规划设计方案优选、开发进度安排、投资估算、资金筹集方案及筹资成本估算、财务评价、不确定性分析、综合评价、结论几个部分。 二、正常经营的房地产项目可行性研究与破产重整中房地产项目可行性研究的区别 正常经营的房地产项目可行性研究，是在项目实施前进行的，可选择的方案很多，本着最高最佳利用原则(最高最佳利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，能够带来最高收益的利用)，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置、园林景观等，正如一张白纸好作画，在规划条件许可的范围内可供选择的设计方案不只有一种。 而破产重整中房地产项目的可行性研究是在债务人此前的规划建设基础上进行，而进入破产重整的房地产项目多数是已建成一部分后停工的在建工程（俗称“烂尾楼”），管理人不可能将此前已建设的楼盘推倒重来，应立足于项目现状来分析研究，本着节约原则，既要考虑招募投资人或招不到投资人时复工、续建资金的来源，又要考虑已购房的债权人急于交房、办产权证的诉求和工程、其他类债权人急于得到偿债资金的要求和不能及时得到偿债资金时的社会稳定风险，还有提交重整计划草案的法定时间期限等，受到的限制比较多；破产重整除了要考虑清偿债权人的债权规模、期限、方式、债权人接受能力等，还要兼顾意向投资人的投资总额、投资方式和投资回报、持续经营能力，而正常的房地产项目只要考虑资金筹措、投资回报、销售和其他商业判断因素，不存在清偿前期积累的巨额债务问题，因此破产重整中房地产项目的可行性研究应立足于项目现状来开展。 三、破产重整中房地产项目可行性研究的主要内容 房地产企业破产重整，是指整个公司的破产重整，而不是房地产企业开发建设的个别项目的破产重整。进入破产重整的房地产企业可能只有一个项目，也可能先后或同时开发建设了多个项目，因此管理人的职责，是要处理房地产企业开发建设的所有项目（要排除已建成交付并已办理完产权证、无遗留问题的项目）的遗留问题、未完工的烂尾楼的复工复建、交房等，当然重点是未完工的烂尾楼的复工复建问题，这就涉及到房地产项目重整的可行性研究。 无论由管理人自行完成房地产项目的可行性研究，还是委托专业咨询评估机构进行，在开展可行性研究前要明确房地产企业重整的目标：一是如果已有购房人未交房的，尽早交房给购房债权人（即目前各地政府提出的“保交楼”），这是管理人、法院和各级政府保民生的职责所在，也是管理人及重整投资人需要考虑的首要问题；二是在尽早交房给购房债权人的基础上，实现债务人在重整程序比清算程序使普通债权人得到的清偿比例更高；三是对于“烂尾楼”有未售房屋的项目，在早日复工复建的同时尽快销售，或者理清产权关系后抓紧销售，以便回笼资金清偿债务；第四才考虑盈利，对于投资人来说，烂尾楼可能不一定盈利，可以在未建部分获取利润，即破产重整中房地产项目规划范围内未建的那部分是其主要盈利点。 由于市场调查与分析预测是整个项目可行性研究的基础，本文将着重介绍市场调查与预测的内容、方法，可行性研究的其他内容则简要介绍。 针对进入破产重整程序中的房地产企业及其开发建设的房地产项目的特殊性，其项目的可行性研究一般包括以下内容： （一）市场调查与分析预测 经济评价人员通过房地产市场现状调查与未来趋势的预测，以了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，认识房地产市场的未来发展趋势，为分析和确定房地产项目建设的必要性、规模、档次、时机、开发经营方式、同类用途房屋的市场饱和度，以及估算收入、投资与成本费用等提供可靠的依据。 房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。 1、 房地产投资环境的调查与预测 应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，特别是要预计已经发生或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响。 我国房地产的发展状况与政府的调控政策紧密相关，除了全国性的土地供应、贷款、利率、税收等鼓励或抑制房价过快上涨的调控手段外，各省、地级市还有一些限制购买、限制个人住房贷款的调控政策五花八门，当前国家、省、市政府对房地产政策的支持还是限制，这些都属于市场投资环境调查的范围。 2、房地产市场状况的调查与预测 应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，主要内容包括： （1）当地房地产的供求状况。包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。 （2）商品房的价格、租金以及经营收入。 （3）房地产开发和经营的成本、费用、税金等的种类及其支付的标准和时间等。 通过对价格、收入、相关原材料价格、消费者购买能力及偏好、政策的变化、季节的变化以及消费者对未来价格的预期等影响市场需求的因素进行调查，最终确定市场的现实需求及潜在需求。 如冬季温暖、环境优美的海南对于居住在寒冷或环境污染严重地区的人来说就有很大的吸引力，导致外地人蜂拥而至，这十几年海南各地的房价快速上涨，2018年海南省政府不得不出台最严厉的限购限贷等政策，阻止了房价的过快上涨。 在进行市场状况的调查与预测时，还应进行房地产项目竞争能力的分析。 3、房地产市场调查的方法 根据调查的对象、内容和目的的不同而有所不同。通常采用的方法有：资料调查法（公开报刊及杂志、互联网等）、询问法（面谈、电话、座谈等）、抽样调查法、间接调查法。 4、房地产市场状况预测的内容 经济评价人员在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟复工复建的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 （1）需求预测 需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类商品房的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。 （2）供给预测 供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类商品房的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况。 （3）价格预测 主要包括对价格总水平的预测、单项商品价格变化预测、价格体系变动趋势预测、市场商品供求平衡预测、商品成本变化预测、市场行情预测、价格弹性预测、商品寿命周期预测以及价格变动连锁反应的预测等。 5、房地产市场预测的方法 围绕着市场预测的内容，经常采用定性和定量两种预测方法： （1）定性预测主要是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。 （2）定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 （二）规划设计方案优选 对于破产重整中的房地产项目基本不存在规划设计方案优选的情况，根本就没得选，只能在原有剩余在建工程基础上按照原来批准的规划方案和设计图纸施工，除非遗留的烂尾楼才开始施工、施工面积不大、投资不是很多，原来的规划设计方案无法满足现有市场的需求，重新修改规划设计方案能极大地促进快速销售并增加投资回报率，或者符合政府对城市规划修改后的新要求，否则任何房地产项目要修改规划条件都是非常不容易的，前提是必须符合当地的城市规划要求，同时需要政府几十个相关部门组成的城市规划联席会议开会研究才能决定，但何时开会和能否批准都不确定，并且根据《企业破产法》第六十九条第（十）项规定，修改规划条件应属于对债权人利益有重大影响的其他财产处分行为，需报告债权人会议（一债会召开前报告人民法院），因此重整中的房地产项目一般都不会选择变更规划条件。 （三）项目剩余工程建设投资估算 对破产重整的房地产企业项目剩余工程所涉及的成本费用进行分析评估，需由有资质的工程造价咨询机构或持证人员在前期已建成的在建工程的工程量进行评估测算的基础上，依据该项目此前已获批准或审查通过的规划设计方案、施工图、债务人与施工单位签订的各专业的施工合同、参考目前主要建材的市场价格（如近几年因调整经济结构和环保执行力度加强，钢材、水泥、砂石等材料价格波动较大）进行剩余工程造价测算，为管理人估算项目重整投资金额打基础。 （四）复工建设进度安排 由建筑工程技术人员对复工建设进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。只有复工建设进度安排好，结合重整投资款投入进度或筹资方案才能确定向购房债权人交房的时间及办理产权证的时间期限等后续义务。 （五）资金筹集方案及筹资成本估算 房地产项目应在此前项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等计划(以下简称租售计划)。租售计划应遵守政府有关房地产租售的规定，与意向投资人或债务人此前的投资策略相结合，根据项目剩余工程的投资估算和投资进度、工程建设进度安排,合理估算资金需求量、拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。 1、房地产项目租售计划包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。 管理人接管债务人后，应尽快清理可售房产及其他资产明细，以便确定拟租售的房地产类型和相应的数量，注意租售期内房地产市场状况的变化对可能租售数量的影响。 确定租售价格应根据房地产项目的特点，选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的楼盘交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，参照本楼盘此前的销售价格及营销策略，最终得到房地产项目的租售价格。 确定租售价格要参考债务人进入破产前的市场营销策略，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对项目租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求状况进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响，还有房地产企业进入破产重整程序对潜在客户及已购房客户的心理冲击及购买意愿。 确定收款方式应考虑房地产交易的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。需要注意的是，收款账户应以管理人的银行账户收款为宜，便于管理人掌握和控制资金的使用，在重整计划执行期间保障、监督破产企业执行重整计划。 2、资金筹措计划主要是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，加上重整中债权人申报的债权的确认情况及债务人可售资产的评估价值，确定资金的来源和相应的数量。破产重整中的资金来源通常有重整投资人投资（如资产投资、信托计划、垫资复建、项目托管等）、债转股、预租售收入及共益债投资等几种方式。在近几年房地产行业萎缩、经济下滑叠加新冠疫情影响等严峻形势下，管理人招募重整投资人难上加难，因此在招不到投资人时立足于债务人现有可售房屋尽快销售是明智之选。 在进行房地产项目经济评价时，应按期编制租售收入、经营税金及附加估算表；投资计划与资金筹措表。 （六）财务评价 房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、剩余工程建设资金估算、复工建设进度安排、资金筹集方案及筹资成本估算、营销策划等基本资料和数据的基础上，依据国家现行的有关法律法规、财税制度，结合债权人申报的债权核查确认情况及未申报债权、应付账款（又称或有债权）的财务记载情况，计算房地产项目的财务收入和财务支出，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡能力进行分析的一种方法，需由懂财务和经济、具备一定经营管理经验的专业技术人员制作。 （七）不确定性分析 房地产项目不确定性分析是分析未来不确定性因素对项目的影响，分析这些不确定性因素对项目可能造成的风险。不确定性分析对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响，可以帮助投资者和管理人根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。 房地产项目不确定性分析主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析；进行不确定性分析的因素主要有：租售价格、销售进度、出租比例、可租售房地产面积、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本等。最近三年新增的一个不确定因素是新冠病毒疫情影响，如因某地出现新冠疫情，政府可能实施静态管理，禁止人员、车辆流动，必然导致已复工的项目停工，这种影响可能十天半月，也可能几个月。 1、敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响；通过确定这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。 房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤： （1）确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标有：项目内部收益率、必要时亦可选用其他指标。在具体选定时，应考虑分析的目的、显示的直观性、敏感性、以及计算的复杂程度； （2）确定不确定性因素可能的变动范围； （3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值； （4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，作进一步的分析。 2、临界点分析是分析计算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法。通常进行的临界点分析有： （1）最低售价和最低销售量、最低租金 售价和销售量是房地产项目重要的不确定性因素，能否在预定的价格下销售出预想的数量，通常是房地产项目成败的关键。最低售价是指房地产项目产品售价下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格，售价低于这一价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要求。最低销售量是指在预定的房屋售价下，要达到预定的最低盈利水平，所必须达到的销售量。最低售价与预测售价之间的差距越大，最低销售量与房地产产品商品量之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 当房地产产品以出租为主时，可相应进行最低租金和最高空置率的分析。 （2）最高土地取得价格 土地费用是影响房地产项目盈利性的重要因素，是重要的不确定性因素。最高土地价格是指在房地产项目销售额和其费用不变的条件下，保持预期收益水平所能承受的最高土地费用。当土地费用超过这一价格时，项目将无法获得足够的收益。最高土地取得价格与实际估测的土地价格之间差距越大，最高土地取得价格越高，房地产项目承受土地使用权价格风险的能力就越强。 (3)最高工程费用 最高工程费用是指在预定销售额下，满足预期的项目收益要求所能承受的最高工程费用。当土地开发工程量不大时，最高工程费用是指最高建筑安装工程费用。最高工程费用与预测的可能工程费用之间差距越大，说明房地产项目承受工程费用增加风险的能力越强。 3、概率分析是使用概率研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益影响的一种定量分析方法，通过预分析不确定性因素的概率分布，计算在不同概率分布条件下房地产项目经济评价指标的期望值，说明房地产项目在特定收益状态下的风险程度。概率分析的一般步骤为： (1)列出需要进行概率分析的不确定性因素; (2)选择概率分析使用的经济评价指标; (3)分析确定每个不确定性因素的概率分布; (4)进行概率计算，求出评价指标的期望值、达到临界点的累计概率等分析指标。 （八）综合评价 综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献和债务人资产价值是否保值增值，判断项目的社会经济合理性。 综合评价应在上述几个阶段工作的基础上进行综合盈利能力分析和社会影响分析。 1、综合评价中项目的效益是指房地产项目对区域经济的贡献，分为直接效益和间接效益。 （1）直接效益是指在房地产项目范围内，政府能够得到的收益，包括出让国有土地使用权所得的收益、房地产企业缴纳的各项税费、项目范围内基础设施的收益（如水费、电费、燃气费、网络通讯费等）。 （2）间接效益是指由房地产项目引起的，在项目直接效益中未得到反映的那部分效益。主要有：增加地区就业人口、繁荣地区商贸服务、促进地区旅游业发展等带来的收益。 2、综合评价中项目的费用是指区域经济为项目付出的代价，分为直接费用和间接费用。 （1）直接费用是指在项目范围内，政府所花费的投资和经营管理费用，一般包括征地费用、土地开发和基础设施投资费用、建筑工程和城市配套设施费用、经营管理费用。 （2）间接费用是指由项目引起的，在直接费用中未得到反映的那部分费用，主要有：在项目范围外为项目配套的基础设施投资、为满足项目需要而引起的基础服务供应缺口使区域经济产生的损失等，如电力供不应求时，为满足项目需求而使区域经济产生的损失，可用该项服务的当地最高价格计算。 3、盈利能力分析。 综合评价盈利能力分析是根据房地产项目的直接效益和直接费用、以及可以用货币计量的间接效益和间接费用，计算内部收益率和投资回收期指标，考察房地产项目投资的盈利水平。 4、社会影响分析是对房地产项目难以用货币计量的间接效益和间接费用，就其影响作出定性和定量的描述。社会影响分析主要包括下列内容： （1）就业效果分析。 （2）对区域资源配置的影响。 （3）对环境保护和生态平衡的影响。 （4）对区域科技进步的影响。 （5）对区域经济发展的影响，主要包括：对繁荣商业服务的影响、对促进旅游业的影响、对发展第三产业的影响等，如大型商场、旅游小镇、专业批发市场对区域经济的影响各有不同。 （6）对节约及合理利用国家资源(如土地、矿产等)的影响。 （7）对提高人民物质文化生活及社会福利的影响。 （8）对远景发展的影响。 不同类型的投资者关注重点不同，如有的民间投资注重项目的盈利能力，有的注重项目在盈利的同时给当地旅游、商业服务、批发贸易等行业带来的提升和增强；有的国企因承担政府保民生的一部分职能，首先注重社会影响能力其次才是盈利（盈利能力也限定在一定范围内），如修建经济适用房、保障房、安居房、扶贫或地质灾害搬迁安置房等，没有统一标准。 （九）可行性研究的结论 在对房地产项目进行市场调查和分析预测、规划设计方案优选、剩余工程投资估算、复工进度安排、资金筹集方案及筹资成本估算、财务评价、不确定性分析、综合分析及计算出各项评价指标数值的基础上，对项目的可行与否作出明确的结论并提出建议。 由于进入破产重整程序的房地产企业各不相同，相应地关注可行性研究结论的侧重点各有不同： 1、如果管理人没有招募到重整投资人，则可行性研究结论如果满足在实现尽早交房给购房债权人的基础上，只要重整比清算使普通债权人得到的清偿比例更高，债务人就有一定的重整价值。也就是说，此种情况下，管理人更多关注房地产项目保民生的社会影响能力而不是盈利能力。 2、如果管理人已经招募到意向投资人，或者正在招募、洽谈，或招募到投资人的可能性较大，则多数投资人首先关注的是房地产项目的盈利能力，其次才是社会影响能力，如涉及民生的“保交楼”、解决当地就业人口及社会稳定等。此时管理人应将“保交楼”作为首要目标告知意向投资人，在实现这个目标的前提下房地产项目有吸引意向投资人的盈利能力，则说明债务人也有一定的重整价值，可行性研究报告将作为意向投资人是否投资的一项重要参考资料。 四、关于房地产企业破产重整中经营方案可行性研究的建议 （一）管理人应重视房地产项目的可行性研究。 《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第八十七条第二款对重整计划草案是否批准的条件进行了规定，其中第（六）项指出“债务人的经营方案具有可行性。” 最高人民法院2018年3月4日发布的《全国法院破产审判工作会议纪要》（法〔2018〕53号）第17条规定：“重整计划的审查与批准。重整不限于债务减免和财务调整，重整的重点是维持企业的营运价值。人民法院在审查重整计划时，除合法性审查外，还应审查其中的经营方案是否具有可行性。重整计划中关于企业重新获得盈利能力的经营方案具有可行性、表决程序合法、内容不损害各表决组中反对者的清偿利益的,人民法院应当自收到申请之日起三十日内裁定批准重整计划。” 以上规定表明，破产重整中债务人经营方案的可行性是重整计划草案能否获得批准的重要因素，关系到重整计划能否顺利执行、投资人或债务人能否继续经营、获得重生，而房地产企业破产重整的经营方案绝大多数涉及剩余在建、未建工程即房地产项目的可行性研究。 （二）必要时由管理人报告债权人会议后，公开委托有资质或资格的专业咨询评估机构开展房地产项目的可行性研究，所需费用纳入破产费用。 从房地产项目可行性研究的内容、方法等方面可以看出，可行性研究具有科学性和专业性的特点，涉及经济学、管理学、建筑工程技术、财务会计、法律等方面的专业知识和实践经验。而破产管理人是根据《企业破产法》第二十四条规定，由有关部门、机构的人员组成的清算组或者律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任。律师事务所、会计师事务所或破产清算事务所多数不具有开展可行性研究的能力。 对于剩余在建工程的工程量比较少、房地产类型单一的项目的可行性研究相对简单一些，如果管理人有能力也可以自行开展可行性研究，但对于剩余在建、未建工程体量比较大或未开发的面积大、房地产类型复杂的项目，建议管理人可以参照破产中聘请审计、评估等中介机构的做法，由管理人报告债权人会议（一债会召开前经人民法院许可）后，公开委托有资质或资格的专业咨询评估机构进行房地产项目可行性研究，所需费用纳入破产费用，其合法性如下： 《企业破产法》第二十八条规定：“管理人经人民法院许可，可以聘用必要的工作人员。” 2019年11月14日《全国法院民商事审判工作会议纪要》116条：“要合理区分人民法院和管理人在委托审计、评估等财产管理工作中的职责。破产程序中确实需要聘请中介机构对债务人财产进行审计、评估的，根据《企业破产法》第28条的规定，经人民法院许可后，管理人可以自行公开聘请，但是应当对其聘请的中介机构的相关行为进行监督。” 国家发展改革委员会、最高人民法院等十三部委于2019年6月22日发布的《加快完善市场主体退出制度改革方案》（发改财金〔2019〕1104号）,在第四部分“完善破产法律制度、（一）完善企业破产制度”中提出“建立吸收具备专业资质能力的人员参与重整企业经营管理的机制，促进重整企业保持经营价值。” 国家发改委和建设部于2006年联合发布的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》第十三条：“健全建设项目经济评价、评估工作制度。政府投资项目的经济评价工作应由符合资质要求的咨询中介机构承担，并由政府有关决策部门委托符合资质要求的咨询中介机构进行评估。”因民间投资项目涉及投资者的投资、经营自主权不便要求，但为了决策的科学性和防止盲目投资，民间投资项目也应参照政府投资项目的规定，根据项目情况必要时委托有资质的咨询中介机构进行房地产项目的可行性研究。 以上规定可以看出，由于破产企业分属各行各业、各有其专业性的特点，仅依靠由律师或会计师、破产清算事务所组成的管理人的专业知识和能力无法完成破产重整程序中的全部事务。为了提高重整的成功率，便于管理人和人民法院准确识别债务人的运营价值，遵从“专业人做专业事”的常识和最高人民法院、国家发改委等十三部委的意见，在房地产企业破产重整中，必要时可以引进有资质或资格的商业咨询评估机构开展房地产项目的可行性研究，以便科学、客观、公正地得出破产重整中房地产项目可行性研究的结论。 向上滑动查看参考资料 1、2000年9月18日建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）。 2、2006年7月3日国家发展改革委员会和建设部联合发布的《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（发改投资[2006]1325号），附件一《关于建设项目经济评价工作的若干规定》。 主编 付军 熊慧 编辑 刘念 殷文婷
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