编辑｜曹蓓今年年中的时候，河南建业的一名员工远赴西北某市，开拓代建业务。“现在代建很有前景，建业的代建以前只集中在河南周边6省，去西北是因为有合作方去了，主动说想和我们合作，再加上当地的河南企业家很多，我们认为是有机会的。”他告诉《凤凰WEEKLY地产》。建业是布局代建领域较早的几家房企之一。今年9月，建业成功分拆代建板块“中原建业”赴港上市。除了建业，绿城、蓝城、万科等数家房企也深耕代建多年，绿城旗下从事代建的绿城管理2020年7月登陆港交所，是“中国代建第一股”；万科则是较早学习美国铁狮门“小股操盘”的先行者。今年以来，房企销售普遍不佳，经营性收入持续疲软，“不躺平”的开发商试图寻找新的现金流机会。代建，这个规避了大额资金风险、输出人力和品牌即可比传统开发更快获得收入的赛道，进入了众多开发商的视野。
龙湖、旭辉、华夏幸福、阳光城、中梁等房企今年纷纷表示布局代建。龙湖在2022年中期业绩会上官宣代建品牌——龙湖龙智造，旭辉直接将代建业务升至战略级，由执行副总裁陈东彪亲自挂帅。据中金公司今年7月的一份报告统计，2021年销售额TOP50的房企中，已有37家涉足了代建。短时间内，这个曾经的小众赛道从蓝海变成红海。代建确实拥有广阔的市场，随着房地产调控进入“深水区”，中小房企商业代建、资方代建、政府和平台公司代建，看起来到处都是机会。尤其是近两年在集中供地中走向舞台中央的地方城投平台，它们的项目甲方风险低，成为代建的主流争抢标的。不过，看起来很“香”代建业务，房企想依靠它像以前那样赚大钱是很难的。代建的收入天花板在未来几年不过千亿，它真正吸引房企的，更多是“越冬”的选择。
房企代建走上台前
代建，简单来理解就是“代为建设”，土地由委托方来出。代建方主要收取代建费，它和建筑商的承包施工有重叠，但含义更广，提供从项目定位、规划设计、成本招采、工程管理、成本管理、营销管理、竣备交付甚至物业服务等。从大的概念来说，代建可涵盖的产品有住宅、工业、商办、学校、政府公建，按代建模式来分主要是三种：政府代建、商业代建、资本代建。这三种模式，主要是委托方也就是“甲方”不同，分别是政府、企业、金融机构。政府代建起步最早，包括体育馆、大型医院等公共设施，还有保障房、公租房等住房项目。目前华润置地、中海地产等央企开发商，做政府代建最为成熟。其中华润置地走在几乎最前沿，不仅代建还代运营各类场馆，甚至将范围扩大到一整个片区，比如深圳市南山片区统筹。商业代建的甲方是拿了地的企业，包括开发商和地方城投平台等。商业代建是最先市场化的类型，中原建业和绿城管理的委托类型大多是中小开发商的商业代建，绿城管理的商业代建占比一度曾高达90%。资本代建的甲方是金融机构，早些年在AMC拿地时就很常见，比如泰禾在深圳的第一个代建项目“坪山金尊府”，就是信达拿地，泰禾代建。2015年12月，信达30.3亿拿下坪山地王，楼面价2.72万元/平方米。彼时有分析称，泰禾的产品口碑在业内较佳，信达选择泰禾很大可能是为了更高的溢价。“市场、客户、产品、运营四大难点，没有专业公司很难解决。虽然市场和客户可以找代理公司，产品找设计院，运营找商业团队，但是一系列归总的能力只有开发商才具备。成本、招标、采购、施工那些施工单位都学会了，唯独上述四点不是一时半会可以学会的。”一家上海房企的中层对《凤凰WEEKLY地产》介绍。不过，代建的领域看起来五花八门，如今真正有吸引力的并不多。首先排除门槛较高的政府代建，“医院、学校这些公共设施确实很好，但更倾向于央国企。政府代建的公租房、保障房这些市场认可度不高，变现困难，我们不是很感兴趣。”上述上海房企的中层告诉《凤凰WEEKLY地产》。“政府代建确实会挑企业。我们有一个代建事业部，有三四百人，里边儿有设计、施工、招标，很完整的一个体系，类似一个小的城市公司，专门对接整个深圳的代建业务。”华润置地深圳公司的一名员工向《凤凰WEEKLY地产》介绍。商业代建里，地方平台项目是近些年新增的亮点。城投公司这些年在各城托市拿地，积攒了不少需要开发的土地，开发能力弱于专业开发商。中泰证券统计，2022年1-9月，城投拿地金额占全国土地出让金比重为11.77％。至于现在业内最关心的代建“保交楼”项目，大概率无法成为主流。比如今年9月，华夏幸福代建中标沈阳恒大文化旅游城，不少人疑惑，一家爆雷房企为另一家爆雷房企代建“保交付”，钱从哪儿来呢？据沈阳当地招标文件，“沈阳市苏家屯区HD项目（恒大文化旅游城住宅部分）-工程管理及造价咨询”，项目资金来源为自筹资金1200万元。“自筹就是指的城建局自己想办法筹钱，可以是局里的收益，也可以找银行贷款。愿意自筹的机关单位很少，难度大、风险也大。”一家在中建系公司负责投标工作的员工对《凤凰WEEKLY地产》介绍，“最好的当然是政府专项债，但政府专项债一般倾向用于基础设施、市政、水利、民生工程等，文旅类除非是市里重点工程，不然发改委一般不会批。”中信建投证券在报告中称，保交楼带来增量市场空间，资方代建需求激增。2021 年下半年地产市场转冷以来，部分房企资金状况紧张， 旗下不良项目部分交由 AMC 接手进行后续推进。由于 AMC 公司缺乏开发能力，急需找绿城管理控股这样的独立第三方代建，推动公司资方代建业务的发展。“爆雷项目如果有不良资产公司收了再运营，换个开发主体，我们也可以去谈代建。”上述建业的员工对《凤凰WEEKLY地产》说。 代建的市场能有多大？旭辉管理层的判断是，到2025年， 整个市场2亿平方米的代建面积，300亿的收入规模。金地的判断是，2025年规模过千亿。据海通证券测算，“十四五”（2021年到2025年）期间，代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模。整个代建市场1000亿的收入规模，在2021年的房地产销售排行里，也只能排到第32名，2000亿是第15名。《凤凰WEEKLY地产》了解到，代建企业收取代建费大概有两种模式，一种是简单的收取代建费，与施工进度挂钩；另一种比较复杂，和销售额挂钩分成，共担风险，收费更高。“我们代建签约就收取首笔费用，一个普通项目大概300万左右，销售完毕收取最后一笔。”上述建业员工说。“现在大家都摒弃了规模，能挣钱就行，谁也不知道后续的发展（如何）。”金地一名员工对《凤凰WEEKLY地产》说。如今民营房企几乎隐身土地市场，不拿地，投资、开发很多部门的员工就多出来了，从这个意义上来说，代建至少能避免更多的裁员。“相对于原来的开发主业，开发商想靠代建赚大钱的可能性不大。我觉得代建这个业务，养团队的意义更大。”一名旭辉的中层对《凤凰WEEKLY地产》称。“代建行业具有逆周期的属性，和传统地产开发不同，代建项目前期不需要设备、材料等资本投入，整体商业模型轻。在开发周期下行阶段，土地持有方由于面临更大的财务压力，一般更倾向选择代建服务以托举产品价格、加速项目周转。”平安证券在报告中称。“大家对未来都充满了不确定，又不甘心躺平。现在优先找政府平台项目谈，在一个城市铺开，是为后手做准备。万一以后行情好了，平稳了，和政府平台关系熟悉了，其他工作都好开展。中国那么多城市，总有机会。”上述上海房企的中层说。再退一步讲，如果开发商终究将摒弃过去“投资、开发、建设”三位一体的模式，走向分工、专业化，那么代建是一个非常值得期待的赛道。“目前地产行业呈现出一种投资与开发分离的趋势，专业的开发管理市场在加速扩大。”明源地产研究认为。中信建投在报告中称，国内代建的商业模型正从小股操盘向轻资产模型转变，绿城管理开创了轻资产管理模式。这种模式比万科从铁狮门学来的小股操盘更复杂。公开资料显示，以绿城的代建4.0为例，既包括事前的基金安排与销售约定机制，也包括事中的各种管控，更涵盖了楼盘交付之后的各种服务。还有蓝绿双城的“共建”模式，不是简单的按销售额提点，而是和“甲方”形成“业主、投资人、事业合伙人”的事业生态。达到更多的风险共担，更多的利益分成。“我们认为，代建的黄金发展时间已然到来。”中信建投证券称。
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