最高院•指导案例

基于法律行为发生的不动产物权变动，须具备合法有效的法律行为，还须有物权变动生效的要件

【最高院·指导案例】基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件
【裁判要旨】基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书（节选）（2019）最高法民终1531号
一审法院认为：本案争议的焦点问题是： xxx是否享有争议房屋的所有权。
关于xxx对涉案房屋是否享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；
涉案房屋属不动产，至今登记于xxxxxx名下，故xxx并非其所有权人。xxx要求确认其为涉案房屋所有权人的诉请，无事实及法律依据，不予支持。
二审法院认为：关于xxx是否对涉案房屋享有所有权的问题
本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，涉案房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而涉案房屋至今并未登记到xxx名下，故xxx主张对涉案房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照。

【同类案例】经人民法院调解，本案原告取得登记在被告名下房屋的权利。《民事调解书》生效后，根据调解协议第一项约定，原告多次要求被告履行配合过户登记和交付房屋的义务。被告均拒绝履行。
根据《民法典》第五百零九条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”由此可见，被告有协助原告履行办理房产过户登记和交付房屋的法定附随义务。
根据最高院指导案例，调解书生效后当事人未办理变更登记的，房屋产权不能认定归其所有。但本案执行员却违法认定调解书生效后，登记在申请执行人（被告）名下的房屋产权就归被执行人（原告）所有。在申请执行人未按照调解书协议第一项约定将房屋产权过户登记和交付原告情况下，违法单方面强制执行原告支付房屋折价款给被告。违法裁定拍卖登记在被告（申请执行人）名下的房屋。
本案的荒谬在于出现了申请执行人申请强制执行拍卖登记在申请执行人名下房产的荒唐事件。造成严重不公平不公正，造成冤假错案。
执行中，“被执行人”提出执行异议，认为房屋产权至今登记在申请执行人名下，不属于“被执行人”所有的房产。裁定人员违法对案涉房屋权属予以确定，违法认定根据物权法第二十八条规定《民事调解书》生效时案涉房屋产权已经归原告（被执行人）所有。裁定“将案涉房屋作为被执行人财产予以查封和拍卖并无不妥”，违法驳回原告合理合法的异议申请。该裁定明显与最高人民法院指导案例相冲突，（最高院指导案例：法院作出的民事调解书确认登记在他人名下的房屋归当事人所有但未经变更登记的，尚不能被认定为该当事人的财产）。严重违反最高院关于同案同判的规定。严重违反“审执分离”原则，属于典型的“以执代审”。
原告又向法院提出纠正失信被执行人名单的请求。理由为:“本案执行依据为互负义务的双务协议调解书。当事人双方互负义务的，申请执行人只有在履行了自己应承担的义务后，才可以开始申请执行”。裁定人员以“调解协议第一条约定是对房屋产权的确认，第二条约定付款至今没有履行”为由，驳回了原告的纠正申请。
本案案由为“房屋买卖合同纠纷”，为“给付调解”，根本不是“对房屋产权的确认”。裁判人员故意违背事实和法律作出违法裁定，严重损害了原告的合法权益。
因执行员的违法执行使原告成了“被执行人”，至今还是失信被执行人，被纳入限制消费黑名单。