农村宅基地土地使用权已登记，现在农民提交房地一体的测绘成果，申请房地一体登记，新提交的宅基地的测绘成果数据与原土地登记数据不一致且应采用新测绘数据时，是先更正登记再房地一体首次登记，一并申请但分两个业务类型完成登记，还是直接做房地一体首次登记，无需作更正登记？ | 1、换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致的，应当区分不同情形进行处理： （1）对于宅基地界址未发生变化，属于测量方法造成面积不一致的，以精度高的测量方法测得面积登记。 （2）因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的，应以原登记面积为准，超占面积按照自然资源部《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作权威问答（三）》第35条办理。 2、宅基地使用权确权登记开始用的总登记模式，可以考虑直接做房地一体的首次确权登记，但统一登记后没有总登记模式了，这个业务先有土地登记，后做的房地一体登记，实际是在土地登记的基础上做房屋所有权的首次登记，故应考虑土地登记数据的连贯性，所以可考虑土地使用权的变更登记和房屋所有权的首次登记同步办理 |
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新建商品房网签合同为一人，你们是否办理登记还要配偶到场吗？ | 按照权属来源材料即购房合同进行申请和登记，无需配偶到场，加名除外 | 登记簿是物权归属依据
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权利人能申请注销异议登记吗 | 规定的时限内未提交诉讼受理通知书的，自动失效。要申请注销，只能是异议登记申请人申请 | 链接：查封、抵押、异议登记能否依职权注销
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查封期限届满后，是系统自动解封，还是如何做？ | 依据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十一条规定：查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。 无需申请人提供资料，不动产部门可以职权直接办理解封，备注里写上依据就行了，信用代码也不用填，直接选其他，空项。 | 链接：查封、抵押、异议登记能否依职权注销 |
咨询下总公司和子公司之间不动产的划转属于转移登记还是变更登记？我个人觉得子公司属于独立法人组织，应该属于转移登记，不知对不。 | 子公司是独立法人的主体，和分公司不一样，应按转移登记。 章程不是登记收件材料，是不是子公司看营业执照或者统一社会信用代码证。 |
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想咨询一下大家，自然人全款购买了开发商的一套门市，办理了预购商品房的预告登记。现当事人拿着预购商品房的预告登记证明，申请办理抵押预告登记，但借款用途是用于装修所购买的房屋，这样的预抵不能受理吧 | A：《不动产登记操作规范》的关于预告登记的审查要点没有额外的规定，我认为不必纠结贷款的钱用以干嘛，我们按照要求登记就好了，抵押人和抵押权人都达成了一致，应该受理。 B：我觉得预抵应保障取得房屋未来物权，若可以用于装修 ，那为什么不可以为了炒房贷款再买一套 C：按照实施细则的78条规定，这么申请也是可以，但这是否违背物权法的规定？毕竟为担保债务的履行，将财产抵押给债权人的，是当事人有权处分的财产或者不动产权利。而预购商品房的抵押预告担保的是房屋尾款，除此之外只能是取得不动产权证书（取得物权之后）才能抵押 D：没有限制规定 | 同意AD意见
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买方手中有十几年前土地，房产买卖合同，但卖方已联系不上，怎么解决过户问题。 | 这个合同是否有效，交易是否成立有待进一步确认，还是交给法院去办比较合适 |
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一个房地产开发项目，用其30%的建筑面积当时办理了在建工程抵押，现在项目已经整体建成并投入使用。请问，在不解除在建工程抵押的情况下，能否办理剩余70%建筑物的首次登记？ | 可以，在建工程抵押不影响房地首登 |
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宗教活动场所不动产登记方面。寺庙用地性质是集体的，可否按照批准拨用方式办理集体建设用地使用权/房屋所有权证。国有的我们按照公益性划拨用地，办理国业建设用地使用权/房屋所有权证。 | A:以该集体成员为对象的宗教活动场所，如果经过依法批准可以登记 b: 内蒙古用地性质集体的按照村集体同意，乡镇人民政府审核，县级政府批准拨用方式办理集体建设用地使用权 C:几百年的寺庙，土改时应当没有分给农民，几十年来一直未被拆除复耕由农民集体经济组织耕种应当属于国有.寺庙用地在土改、四固定时明确为集体的属于集体所有，否则属于国家所有 | 《确定土地所有权和使用权的若干规定》
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一个新开盘的小区，房子已预售做了网签，一部分也做过抵押权预告登记，现在开发商还能用大土地证做抵押吗？ | 以套为不动产登记单元，未销售备案还在开发商名下的房屋可以抵押，土地不能单独抵押。 | 房地一体处分原则
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请教一个问题，地上有建筑物未登记，现申请用纯土地抵押能否直接办理 | A:我的理解，土地抵押，地上建筑物一起抵押，不管登记还是未登记 B: 我这里办过类似的，需要抵押权人出具个声明，知悉地上存在建筑物，自行承担责任。 C:在建的还可以抵押呢，土地抵押，地上建筑物随之抵押.即使建筑未登记，只要不是违法建筑也可以办理抵押登记。 | 若登记人员不知道有地上物，可以办理纯土地抵押登记
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在建工程抵押给第三方担保，包括在建工程抵押借款用途的审查，是一开始就允许，就这么办，还是出台了什么文件，明确可以给第三方担保，登记机构不需审查借款用途后才办理的？ | A:可以给关联的第三方担保 但借款用途必须用于项目建设,看公司章程 合同的贷款用途 b:可以让抵押权人，知晓贷款用途、监管意义和风险的承诺书 c:登记机构无需审查，可以办理 | 同意C，见文章在建建筑物抵押怎么登记，看这篇文章
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现有一房产有老的土地证、房产证和规划证的自建房，房产证和规划证上是住宅，土地证上是医疗用地，房主要求统一登记成住宅，需哪些材料？ | 按照部2021年1号文件第5条，分别登记，要统一为住宅，必须经批准改变土地用途，补签出让合同补交出让金。 | 历史遗留问题怎么办，看自然资源部这个通知
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养老服务中心，民办非企业单位，出让的国有土地，申请办理抵押权登记，感觉可以办理，找不到依据，请教同仁如何处理？ | 不能办理，以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效 | 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释 |
集体土地所有权登记，镇集体的所有权人应该由谁来登记？ | 属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权；没有乡(镇)农民集体经济组织的，乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。在办理土地确权登记手续时，由农民集体所有权主体代表申请办理。农村集体经济组织是除国家以外对土地拥有所有权的唯一的一个组织，它是为实行社会主义公有制改造，在自然乡村范围内，由农民自愿联合，将其各自所有的生产资料（土地、较大型农具、耕畜）投入集体所有，由集体组织农业生产经营，农民进行集体劳动，各尽所能，按劳分配的农业社会主义经济组织。 | 国土资源部、中农办、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见 农业农村部办公厅关于启用农村集体经济组织登记证有关事项的通知 农业农村部关于印发《农村集体经济组织示范章程（试行）》的通知 农政改发〔2020〕5号 |
请问公司名下有房产，在过户时候才发现公司已经注销，可否以法人名义过户上税吗？不动产登记中心是否可以正常办理过户手续？ | A：如果清产核资报告没涉及房产的处理的，由原股东办理。公司注销后的债务由公司股东承担. b:如有清算报告，按清算报告中的条款处理。如无清算报告，法人已注销的，按无主财产，由法院裁定后办理 C:企业注销后，其民事权利能力和行为能力丧失，不能再参与民事活动，因此不能再申请不动产登记。对于未处置的不动产，可由当事人向人民法院起诉，原企业已注销，由该企业法人的股东、发起人或者出资人为原告或被告。当事人凭生效法律文书直接向登记机构办理登记。 | C
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有权证明被继承人或继承人死亡的单位是不是只有医疗机构，公安户籍和法院？ | 被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等； | 不动产继承登记怎么办理，看不动产登记操作规范（总则编）（2021年修改印发）
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各位，二手房买卖也不审婚姻关系吗？两个人买二手房，户口本没合户，也没有结婚证。能共同共有买房子吗？ | 无需审查。共同共有是一种共有方式，不是只有夫妻才能共同共有。民法典物权编）第三百零八条 【按份共有的推定】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。 | 不动产转移登记，配偶是否必须到场申请
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农村房地一体登记，共有、共用权利人情况怎么填写？ 按照一户一宅要求和标准是否需填写一户内所有家庭成员？ | 登记该户口簿上所有人均为共有人 | 自然资源部《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作权威问答（三）》
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儿子结婚后和父亲分户了，还能共有一处宅基吗？ | 不能共有，分户后可以重新 申请宅基地 |
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批准拨用的集体土地使用权能直接转让吗 | 已经登记的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，因下列情形之一导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记： 1 作价出资（入股）的； 2 因企业合并、分立、破产、兼并等情形，导致建筑物、构筑物所有权发生转移的； 3 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属转移的； 4 法律、行政法规规定的其他情形。 | 2021年自然资源部不动产登记操作规范 |
典当行来申请不动产抵押，其提交当票载明的是明确的当数金额（借款金额），配套提交的却是最高额抵押合同。像这种主合同已经约定具体的债权数额，符合最高额抵押的申请条件吗 | 不符合，当票是申请人申请抵押权登记时应当提交的主债权合同，作为典当债权合同表现形式的当票，载明的是"当金数额"，没有表述为"最高当金数额"，应当载明的是"典当日期、典当期、续当期"，没有表述为"当金确定日期"。因此基于典当的当票建立的是单笔具体的债权，只能是一般抵押合同，当事人只能向登记机构申请一般抵押权登记，不可以申请最高额抵押权登记。 | 《典当管理办法》第三十一条第（四）项、第（六）项规定 |
房屋被征收拆迁，已签订拆迁安置协议，现申请办理注销，原权利人出具的授权委托书需要公证或到窗口见证吗 | 需要，自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。 | 不动产登记暂行条例实施细则第12条 |
土地原规划，批复，出让面积均一致。因未知原因导致测绘与登记面积小于出让面积。 核对后发现原测绘界址小于规划边界，现根据规划重测后，与规划面积一致。 请教:这种情况，是权利人携带登记簿记载错误的测绘报告申请更正登记，还是界址变化申请面积变更？ | 按权属来源材料记载的界址点坐标进行测绘，可提交证实登记存在错误的材料申请更正登记。 |
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原来房产和土地分散登记的时候，甲办理了出让的国有土地使用证，盖了一栋楼房，规划，竣工，消防等手续都是乙的，现在甲想把国有土地使用证转移给乙，并且已经交了土地转让的相关税费，是需要甲办理房地一体的不动产证后，补齐房产的税费后，再进行转移登记，还是直接转移土地，再办理房地一体登记 | A、直接转移土地 B、先由甲办理房地一体的不动产权证后办理转移，但由于规划、验收等手续都是乙的，甲难以办理房屋所有权证，以直接转移土地的做法为便利
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第一顺序的抵押登记注销后，第二顺序的抵押登记，一定要申请抵押顺位变更登记吗？ | 不需要，自动成为第一顺位 |
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市财政局国资办将原客运站办公楼调拨给自然资源局做办公楼，现办理相关不动产登记手续，发现该楼已于2005年抵押给了中行富锦支行。与中行沟通后了解到，中行已于2006年将不良资产（债权）整体转让给中国信达资产管理有限公司黑龙江分公司。 根据民法典第406条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。 如若做转移登记需要哪些手续 | 1、主债权转让，附属于主债权的抵押权随之转让。未办理不动产抵押权转移登记的，不因此丧失抵押权。 债权转让后，为其提供担保的抵押权一并转让，债权受让人无需进行变更登记即取得该抵押权 2、《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，应当经过抵押权人同意。建议由中行与信达公司共同办理抵押权转移登记后，由信达公司同意后办理办理转移登记。 | 1、抵押权转移登记容易混淆的几个问题
2、已抵押不动产如何转让，自然资源部通知明确了
3、已抵押的不动产转让的，是否要变更抵押人
4、已抵押的不动产转让时如何办理转移登记
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一间宅基地房屋，证是夫妻共有。法院判决房屋归男的和儿子所有，现在男的死了，要办给儿子，儿子户口不在该小组，应如何办 | A.男方部分可以按继承程序，其他法定继承人若是放弃，就都办给儿子。至于身份，法院原来能给裁定父子共有，那就证明儿子身份没问题，户的认定不能完全按照公安户籍部门的户口信息 B.向法院提出审查建议
| 生效法律文书是物权转移的依据，不做登记物权其实已经转移，登记只是一个公示。 |
法拍房权利还在开发商身上，法院协助执行要求直接由开发商过户给法拍房买受人。因被执行人还欠开发商钱，开发商不配合拿出证件和相关资料，需要把开发商那本证公告作废过户，还是直接过户，或者让法院在协助执行里写明直接过户后原不动产证自动作废。？ | 依法院协助执行通知书办理过户登记后，公告作废原不动产权证书 | 不动产登记操作规范（总则编）因不动产权利灭失等情形，无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的，不动产登记机构应当在门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。 |
土地使用权首次登记，发现该宗地有可能属于闲置土地，咋办？ | 没有被认定为闲置的就可以首登，如果登记了也不影响闲置土地的认定和后续处置 | 国土资源部闲置土地处置办法
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易地扶贫搬迁安置住房能否查封？权利人因为其他债务关系，现在法院要求查封他名下的易地扶贫搬迁安置住房，按照政策，易地扶贫搬迁安置住房20年不得转让和抵押，但是像这种查封登记能做吗？ | 可以受理。有疑问，可以向法院提出审查建议，但是法院的协助执行通知书，必须办理。协助执行造成登记错误，当事人不能起诉登记机构要求赔偿 | 最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知
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儿子继承父母的房产，儿媳妇需要来写放弃吗？ | 继承属于身份性质的权利，遗产单属于儿子所有，老婆没有继承的权利 |
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抵押贷款逾期一个多月，银行要求不动产续抵押（不还贷款），他们叫“未还款续贷”，这种符合要求吗？我们的登记系统只能先解押再办抵押，但解押的前提是要有结清证明，银行又不肯出结清证明，说没有还款，但就是要求续贷，这种情况你们碰到过没有？都是怎么处理的啊？ | 可以走抵押权变更登记流程，提交主债权还款期限变更合同，变更期限，一般抵押无需后顺位抵押权人同意，最高额抵押需经后顺位抵押权人同意 | 保留抵押权顺位 破解银行续贷难题
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房屋所有权是父母的，父亲死亡了，现在法院判决父亲产权由a，b两姐妹继承，a继承三分之二，b继承三分之一。现在b不想要了，都归a，b可以放弃吗 | 法院判决确认ab的物权，不是继承权，属于形成判决，直接发生物权变动效力。房屋所有权已归两姐妹所有，登记为两姐妹按份共有，一方放弃的份额归国家所有。姐妹两人可以达成协议，将一方份额赠与另一方或卖给另一方，则房屋所有权可登记在一方名下 |
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有个问题，法院的判决书 我们怎么知道当事人 比如有没有再去中院上诉 有没有更新的判决呢？还是不用管，他提供什么按什么跟他办。 | 法院判决生效后有 出具生效证明，法院盖章 | 不动产登记操作规范（总则编）（2021年修改印发）1.8.5.1 有明确规定，要求出具生效证明。 |
纯土地转移未达到投入25%条件，现在双方要申请不动产转移预告登记，是否有依据可以办理？ | 谨慎办理，建议签订附条件生效的转让合同并申请预告登记，约定满足25%投资额时合同生效
| 以预告登记方式盘活闲置土地的探讨
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继承过来的宅基地房屋 能否转让 | 宅基地房屋能否转让不以取得原因为条件，只看转让行为是否违反法律禁止性规定。宅基地房屋只能在本村集体经济组织范围内流转 |
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当事人持律师见证的委托书来办理登记，我们能收理吗，还是必须提供经公证的委托书？ | 区分是否属于处分不动产的登记事项，如果是买卖抵押等处分类型的不动产登记申请，不能受理。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。 | 不动产登记暂行条例实施细则第12条 |
顺位抵押业务收件是否要经得第一顺位人的同意？ | 不用。按顺序记载在登记簿就可以啦。不影响第一顺位抵押权人的利益，不需要其同意。 |
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政府收回一国有股份制企业的一幢办公楼，并保留原土地划拨性质供给一行政单位作为办公楼，能直接房地一体从企业转移登记至行政单位名下吗？ | 政府可以提前收回土地使用权，但应当给予适当补偿，当然登记无需审查是否补偿。但根据政企分开的原则，政府没有国企办公楼所有权，不能直接划转，应当由国资委等上级机关出具划转文件办理转移登记，划拨用地转移应当经过政府批准。
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易地扶贫搬迁房在产权人离婚时，是否受20年不得交易的限制，法院判决能否进行过户？我理解易地扶贫搬迁安置住房虽然是以户为单位安置的，但离婚析产有法院判决的应该按照判决登记，因为判决是生效法律文书，不知道大家怎么看 | 以生效法律文书办。 |
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在办理开发商房地一体首次登记时，该建筑物已经通过规划核实验收，结果其中一幢的建设工程规划许可证标注的住宅面积是8000平，实测报告测绘的面积是8500平，该如何登记 | 这是因为规划面积的测量标准与房屋测量标准不一，按照实测报告面积进行登记。 | 商品房预售建筑面积和初始登记建筑面积不一致以何为准 |
请教一下，公司与公司之间借贷需不需要金融许可证，如无，大家受理抵押登记吗？ | 不需要。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。 | 《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第13条规定 |
如果外地的小额贷款公司违反管理规定，跨地区，超额度等贷款，咱们办抵押是否需要对借款合同进行这方面的审查？如果借款合同真有问题登记机构办理登记是否承担责任？ | 照登记操作规范进行收件， 程序不错即可 |
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