【原】物业小区，为何从始至今无法解困？（资料二）

物业小区，为何从始至今无法解困？（资料二）

文/李云亮

一、

前文说，业主大会应该依《民法典/物权编》，由全体业主合并组成一个共有物权组织。

既然《民法典/物权编》第二百七十一条承认：

“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

结合《民法典/物权编》“第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”

能否大胆询问，法律可否给业主大会一个可登记注册的组织地位，方便业主共同管理自己的共有不动产？

并非《民法典/物权编》承认“业主可以设立业主大会”，业主（大会）就此便矫情地要求一个可登记注册的组织地位。

这不是业主矫情问题。而是一个极为严肃的业主自物权（所有权）问题。

法律应该给业主（大会）一个组织地位，便于业主共同管理。

业主大会是业主必要的一个管理工具。

法律应该给业主大会一个明确的组织地位，其实质在于方便业主接收、管理自己N+1个所有权中，那1个真实的所有权（共有）。

二、

业主大会只要求恰当地获得可登记注册的合法组织地位。不一定是某类法人地位。

香港也只是为了登记，而称之为立案法团。即，为立案登记而成立的法律团体。

合法的组织地位，只需特别法承认即可，不一定非得是法人地位。

业主大会合理地要求合法组织（Incorporated）地位，是为了那1个真实的所有权（共有）。

业主大会经登记可以有合法身份，接收那1个真实的所有权（共有）登记在自己名下。

真实的共有，对业主权利之重要，等同于开发商初始登记不动产所有权之重要。

目前，法律虽然说了“业主可以设立业主大会”。但是，没有认可其任何法律地位。这十分不正常。

这等于说，业主大会没有没有任何可以对世的社会身份。

如此一来，在社会交往中，任何有法律地位、有社会身份的人和单位，都可以肆无忌惮地干扰、干涉（欺负）业主大会和业主大会常设的业主委员会。

比如，居民委员会。

居民委员会，依《城市居民委员会组织法》，有自己固定的自治区域。

业主大会及其业主委员会，依《民法典/物权编》，也有自己固定的不动产自管区域。

迷惑人的问题是，居民自治区域和业主自管区域，两个区域，地理上多重合。

自治人和自管人，各有所属。如果有两队巡逻，双方见面如何打招呼？这成为一个现实问题。

《民法典》第二百七十七条 第二款：

“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

根据第二百七十七条“给予指导”之法律规定，自管见到自治，自管应当接受自治的指导。

中国历史悠久的文化传统，“给予指导”都是高人给予低者的指导。

现实情况是，不接受指导的业主大会和业主委员会，普遍会受到居高临下的制约和阻碍。业主大会和业主委员会目前毫无解脱的办法

很明显，《民法典》第二百七十七条之规定，已经成为居民委员会（包括其上级地方人民政府有关部门）控制业主大会（业主委员会）的法律“控制器”。

三、

《民法典》第二百七十七条，成为居民委员会（包括其上级地方人民政府有关部门）控制业主大会（业主委员会）的法律“控制器”。

法律逻辑形成的这种控制，社会表现是很坚决的。这种坚决，内在很可能有利益因素。不查不知道。一查吓一跳。

根据《城市居民委员会组织法》第十六条：

“居民委员会办理本居住地区公益事业所需的费用，经居民会议讨论决定，可以根据自愿原则向居民筹集，也可以向本居住地区的受益单位筹集，但是必须经受益单位同意；收支帐目应当及时公布，接受居民监督。”

通俗地说，居民委员会事业所需费用，法律许可向本居住地区的受益单位筹集。此话简单无邪。

然而，本居住地区的单位，普遍的存在是物业管理服务公司。

如果物业管理服务公司因为“居民委员会办理本居住地区公益事业”，而成为“本居住地区的受益单位”，居民委员会可以向本居住地区的受益单位筹集经费。

居民委员会和物业管理服务公司这个生态链条，就对业主大会（业主委员会）不利了。

在中国，物业管理服务公司和业主大会（业主委员会）是矛与盾的关系。

很多时候，物业管理服务公司还是开发商留下来的子公司。因此，矛盾关系更复杂。

居民委员会有控制和操作业主大会（业主委员会）的法律条件。物业管理服务公司一定会注意到这一点。

居民委员会和物业管理服务公司之间的生态链条，使得物业管理服务公司可能间接操控业主大会（业主委员会）的活动。或阻止；或离间；或买通。等等。这种可能性，早已被社会事实证明其存在了。

在《城市居民委员会组织法》第十六条的荫蔽下，居民委员会与本居住地区的物业管理服务公司，大概率会不约而同地结成利益联盟。

这种利益联盟，对业主大会（业主委员会）而言，会有很多说不清道不明的麻烦出现，无法解决。一切都说不清、道不明。没有地方说理。