一年大涨40%！这类基金凭什么这么牛？

自首批公募基金REITs“获准生证”来已满一周年，在震荡市下，公募REITs二级市场走势令人惊喜。

首批公募REITs上市以来平均涨幅达20%，更有产品涨超40%！

首批公募REITs上市以来平均涨幅达20%

 

自2021年5月17日首批9只产品获批开始，公募REITs试点落地距今已有一年时间。

随着公募REITs的发展稳步推进，如今同类型产品也扩容至12只。

目前，11家基金公司旗下12只公募REITs已陆续上市，募资规模达到458.12亿元。

其中，今年首发的华夏中国交建REIT，吸引了超1500亿元资金的追捧。

其中，面向公众投资者发行的规模，以0.84%的配售比例刷新了公募基金首发的最低纪录。

 

业绩方面，今年市场大幅调整的情况下，公募REITs上市至今的业绩表现也可圈可点。

Wind数据显示，截至5月20日，9只公募REITs上市以来平均涨幅为20.08%，其中，富国首创水务REIT以42.71%的涨幅暂居榜首。

此外中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT自上市至今的涨幅也分别达到27.49%、27.44%、22.68%、18.15%、16.07%、14.88%、9.70%、1.60%。

 

公募REITs为何这么牛？

 

相比权益市场最近的低迷，公募REITs的表现可以说让人耳目一新，为什么投资者开始追捧这类创新品种呢？

究其原因主要有以下几点：

 

公募REITs和股票、债券这些资产不同，公募REITs 拥有投向明确、底层资产成熟优质、强制分红、现金流预期相对明确这些特点。

总结一句话就是，公募REITs具有资产优质、收益明确等特点。

 

公募REITs投资金额门槛低，公募REITs能助力投资者低门槛涉足基础设施领域，享受优质不动产带来的长期分红收益机会。

 

由于公募REITs的收益来源是所投资项目产生的收益，比如说产业园租金、高速公路收费等等。

 

公募REITs拥有独特的风险收益特征，与股票、债券等传统资产的相关性较低，因此能够起到分散风险、投资互补的作用，进一步丰富投资者的收益来源，优化资产配置组合内部结构。

  

发展公募REITs将是未来的一个长期趋势，3月18日证监会发布《深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环》。

提出了两方面支持：

一个是正在研究制定基础设施REITs扩募规则，推出REITs扩募机制；

另一个是抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

此外，今年以来的基础设施REITs市场还有税收优惠和地方层面的大力推动，呈现出一片蓬勃发展的景象。

 

公募REITs适合什么样的投资者？

 

虽然看上去公募REITs的购买门槛并不高，交易也比较方便，但也并不是适合所有的投资者。

 

首先，对于风险偏好很高，比如希望平均年化收益率在15%甚至是20%以上的投资者，这类产品满足不了需求；

其次，对于偏爱短期交易的投资者，这类产品同样也不适合。

公募REITs是一个投资长期化的产品，这点从其收益属性也能看出，其收益来源本身就不是短期行为。

 

当然，这类产品由于刚起步，可能出现一些交易性的机会，比如出现一些折溢价的情况，但这种交易性机会毕竟不是这类产品投资的常态。

应该说，这类产品整体上还是偏向于风险偏好较低，同时又能长期持有，或是可以把它当作是自己组合、资产配置一部分的投资者。

 

如何挑选REITs产品？

 

在具体挑选REITs产品时，投资者可以从以下维度进行优选：

 

第一，原始权益人综合实力。

包括原始权益人主营业务、行业地位、持有或运营的同类项目资产规模、信用状况、内部控制制度等。

 

第二，项目自身情况。

一是项目基本情况，包括项目所在地、行业、建设内容和规模、用地性质、开竣工时间、收入来源、资产范围、项目公司法人及其股权结构等。

二是项目运营情况，包括项目运营时间；近3年资产收益、盈利、经营性净现金流情况；预计未来3年净现金流分派率及增长潜力情况等。

 

第三，运营管理机构实力。

包括同类项目运营管理经验、配备的运营管理人员、公司治理和财务状况等。

 

第四，公募基金管理人实力。

包括公募基金管理人在相关行业的综合实力、股东背景及资源禀赋、团队配备情况和历史项目管理经验等。

 

第五，产品条款。包括产品的期限、结构、投资者类型和占比、项目退出机制、扩募安排等。

 

综上，投资者可以根据项目自身和所处行业特征，以及适用于该行业的关键性评价指标，根据自身的需求和风险偏好选择适合的产品。

 

 

鉴于REITs与其他常见投资品的低相关性，它的确是可以优化家庭资产配置。

那么，从资产配置角度来看，公募REITs具有一定的固收属性，比较适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者！

大家可以结合自身资产情况和个人偏好综合考虑是否配置！

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