最高法院2022年度执行异议之诉典型案件裁判要旨汇总（八）

香名远 2022-11-04 发布于北京

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本案争议焦点为，季玉华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

二审程序中季玉华主张依据执行异议和复议规定第二十八条，其对案涉房屋享有排除执行的民事权益。该条规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，但其适用还需结合第二十七条有关案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权的权利顺位规定。执行异议和复议规定第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。物权期待权因本质上仍属于债权请求权，其实现顺位应劣后于建设工程价款优先受偿权、担保物权等优先受偿权。本案中，根据已查明事实，国基公司对博冠公司名下包含案涉房屋在内的房产享有建设工程价款优先受偿权，因此季玉华主张依据执行异议和复议第二十八条规定排除国基公司对案涉房屋的执行，难以成立。另外，季玉华也未同时具备执行异议和复议规定第二十八条的四项要件。经各方当事人确认，案涉房屋于2018年6月30日以后已具备过户登记条件，案涉房屋所在的房地产开发项目，关于未办理过户登记的原因，季玉华在二审庭审时表示因其未携带身份证，以朋友赵英名义签订《三沙源3区认购意向书》，在房屋交付后因自身或开发商工作人员忙碌一直拖延至2019年4月9日一审法院作出查封裁定前仍未办理过户登记手续，且季玉华直至2021年3月才得知房屋在两年前已被保全查封的事实。自2015年11月13日签订认购意向书至2019年5月10日案涉房屋查封前长达三年半的时间，季玉华未积极采取与变更房屋至本人名下相关的任何行为，显然不符合执行异议和复议第二十八条规定的非因自身原因未办理过户登记的条件。

至于执行异议和复议规定第二十九条规定，该条的规范目的在于保护商品房消费者为满足基本居住需要的生活性权益。根据银川市不动产登记事务中心出具的《银川市不动产登记信息查询单》显示，季玉华在银川市金凤区××小区××小区××住房，上述房屋面积足以满足其基本居住需要，且距离本案诉争房屋仅十公里左右。2019年《九民会议纪要》第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案当事人诉争的房屋位于永宁县，永宁县为银川市的下辖县。因此，季玉华名下并非仅有案涉房屋一套住房，并不享有法律应当给予保护的居住利益，因此季玉华所提异议也不符合执行异议和复议规定第二十九条关于保护商品房消费者生存居住权的情形。

——案例索引：最高法民终115号

本案再审的争议焦点为，孙丽珠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，廖世强与汉港公司于2009年10月14日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，孙丽珠与廖世强于2009年10月30日签订《特别协议书》，约定孙丽珠以廖世强名义购买“红林海岸住宅小区”的商品房。上述合同是各方当事人的真实意思表示，也没有证据证明孙丽珠以廖世强名义购买商品房违反了法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效。其次，创源公司再审主张，根据防城港住房保障中心出具的有关注销备案登记的《情况说明》，案涉《商品房买卖合同》在其备案登记被注销之时即已解除。孙丽珠及廖世强称注销案涉《商品房买卖合同》的备案登记是为了将案涉商品房登记在孙丽珠名下。因合同备案登记本质上系行政主管部门的一种行政管理措施，并不必然影响作为民事法律行为的商品房买卖合同关系，创源公司主张案涉《商品房买卖合同》在其备案登记被注销之时即已解除，证据不足。再次，廖世强与中国工商银行股份有限公司防城港分行签订购房借款合同，2011年5月16日该贷款全部还清，有银行出具的《说明》予以证明，廖世强认可案涉贷款全部由孙丽珠偿还，故本案可以认定孙丽珠已支付全部购房款。创源公司再审中提交的第三组证据以及孙丽珠提交的三组证据均是为了说明偿还案涉贷款的资金来源的相关情况，但孙丽珠偿还案涉贷款的资金来源与本案处理没有关联性，故对上述证据本院均不予采信。最后，根据本院于2020年6月对案涉房屋进行的现场勘查，孙丽珠已实际占有案涉房屋，对此创源公司亦未提出相反证据予以推翻。在此情形下，应认定孙丽珠对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

——案例索引：（2021）最高法民再270号

本案争议焦点为，刘芳对案涉B区8#-109、8#-110、8#-112、8#-113、A7#-104房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。刘芳主张其依据《执行异议复议规定》第二十八条规定的规定，对案涉房屋享有可排除强制执行的权益，应当举证证明其同时符合上述规定的四个要件。

关于刘芳是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。《枫丹白鹭案涉房屋实际入住情况统计表》载明：案涉B8#-109、8#-112、8#-113房屋办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费的时间均在2016年1月4日案涉房屋查封之后，不符合“在查封之前已合法占有”的要件。B8#-110房屋虽然记载的开具《入住通知单》和领取房屋钥匙的时间为2015年8月3日，但首次缴纳物业费时间为2016年10月14日，刘芳主张应以领取《入住通知单》的时间作为认定合法占有的时间，但是结合支献军与盘锦龙驿公司之前签订的借据、房屋备注的“抵押”、“还款后收回”字样，不足以认定刘芳领取《入住通知单》时已合法占有该房屋，故一审法院据此认定现有证据不足以证明刘芳在查封前已经合法占有案涉B8#-110房屋并无不当，刘芳该部分上诉理由不能成立。根据上述统计表记载，案涉A7#-104房屋办理入住手续、领取房屋钥匙及缴纳物业管理费的时间均为2013年10月30日，一审法院据此认定刘芳已于查封前合法占有该房产，双方当事人对此均未提出异议，本院对此予以确认。

关于刘芳是否已支付全部价款的问题。刘芳主张包括案涉房屋在内的17套房屋均由支献军付款，经审理查明，支献军所主张支付的款项与17套房屋并非一一对应。支献军主张其已付款项由借款本息和购房款两部分构成，并提交《借款、支付购房款确认书》、部分银行凭证和收据证明。西藏信托公司虽然对于《借款、支付购房款确认书》中所载内容不认可，但是其一审审理期间对2013年9月6日辽河石油钻采设备修造厂向盘锦龙驿公司银行转账200万元的事实和2013年9月4日支献军向盘锦龙驿公司会计单楠楠银行转账300万元的事实是认可的，上述两笔款项均有银行流水相印证，相应收据中也记载有“房款”字样。本院认为，至少上述500万元可以认定为支献军已付购房款。刘芳已于查封前合法占有的案涉A7#-104房屋，合同记载房款为117万余元，再加上支献军案中，支献军已于查封前合法占有的B8#-102商网，合同记载房款为175万余元，两套房屋总价并未超出上述可以认定的已经支付的购房款数额，故可以认定对于案涉A7#-104房屋，刘芳已经支付全部价款。