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来源 2022-10-31 王大楼
两个基本点 打算买珠江花城的房子，要有两个认知前提： 1. 天河的一手和次新房现在没有真正意义上的刚需买家，都是改善型和置换型需求为主。 现在能在天河买大几百万房子的，都不算是纯刚需买家。 哪怕你是单身狗首套房，买这个总价的房子，都很难称为刚需。 真刚需都在增城呢，稍微有点钱去黄埔、番禺、白云，一定要在天河扎的刚需，那只能老破小。 改善型买家，总价在500-1000w左右的，对房子的要求很多的。 要居住舒适、不能太旧、方便上学、有一定的升值潜力…… 买这种房子，比便宜的或者更贵的，难度都要大很多。 比如牛奶厂龙湖这套房子，笋盘来的：
97方，700w，单价7.18w，未满五，各种税费还得喝一壶，算上中介费，单价直奔小8w去了，珠花最贵的好像是6.95w单价，差了将近1w块。 2. 珠江花城无论是规模、户型设计、区位等综合条件来说，这是一个具有内生成长性的小区。 怎么理解「具有内生成长性」这句话。 首先，从板块整体来看，广园快速以北的泛智谷片区，即「智慧城、黄村、吉山」板块，是天河区未来10年最具有开发潜力的区域，外在有发展的契机和动力。
第二，珠江花城从面积段看，集中分布在80-140这个面积区间，涵盖了刚需和改善型需求的最核心面积段，同时，最后还有3个梯腿的193方豪宅户型。覆盖了绝大多数人这一辈子的居住需求。  第三，珠江花城的户型，领先周围次新房、二手房（包括不限于牛奶厂、金融城）1-2个代际，户型的生命力明显更强。 随着泛智谷片区未来的发展，板块整体的提升，凭借着极强的产品力，珠江花城这种小区，生命周期会非常长，会有大量的小区内部置换需求。 三房换四房、小四房换大四房，大四房换豪宅。 这就是“具有内生成长性”，真正好的小区通常都具备这种特质，未来二手交易是有极大支撑。 比如珠江新城、天河公园、汇景新城都具备这种条件。 我以前很狂妄的给珠花定过一句诗：我生君未生，君生我已老。 现在看来，还是naive了。
带价选房 目前珠江花城在售的为以下几个户型。 一是四期的余货，20、21、22栋的一层四户的品字型楼栋，面积是117、140两种，改善型，总价在680-980w。  另一批，则是最新组图5期的25、30两栋的小户型，面积89方。  讲讲我个人的选房思路，供参考。 如果预算足够，可以优先考虑竖厅117方，总价在680起，高到800w左右，4+1房设计。
当然有钱买140方横厅户型更好，总价在820w起，最高估计没超1000w，升级产品的价格台阶140-200w，算是合理。
珠花在售是没有95-110这个面积段的，往下看就到88方了，价格迅速降到450w起。 升级产品的价格台阶要接近300w，是比较大的。 纯投资的话，肯定88方更合适，总价低，二手交投活跃。 但从总量看，90方以下面积的产品整个小区毛估估算，超过60%，未来只要有10%的小面积业主有小区内置换的需求，就足够撑的起大面积户型的交易。 我个人更喜欢140方，是整个小区的设计精髓，无论是户型、采光、通风、实用性都是最佳（193那个没有板房）。
具体选房 1. 先看5期89方怎么选 #30栋的南北通透89方户型优先。（前几天出了新测绘，是88方，我建模就不改了。不用看其他，除25栋89方外，其他还没开始卖） 这个户型，是140方的缩小版，是市区难的少见的横厅南北通透的小面积户型。
非常抢手！ 东边位选的人更多，但我更喜欢西边位，西边无遮挡，视野好一点，我个人从来不care西晒，可以看看日照，看标注楼栋号的这两栋就行了，其他还没开始卖。 如果要选纯南向的89方，那肯定首选#25栋，2T4H，以后等电梯都少花些时间。 预算不高的，那就去买#30的北向户型，西边位视野更好。
珠花北面 2. 大面积怎么选 #22栋117方，因为靠近马路，价格较低，但南向无遮挡，视野好，性价比高。  #20、21两栋，#20视野更好，也是无遮挡，价格贵一丢丢。 按照开发商的定价逻辑，越贵的自然越好，越便宜的性价比越高。 140方同理。 根据目前珠花大户型的销售情况看，性价比高的更受欢迎，剩的不多。 要不怎么说性价比高呢。 还是那句话，选筹最重要的还是要结合自身的需求，不能刻舟求剑，照本宣科。 有需要帮忙珠江花城选房的，可以加王小囡的微信，10年案场金牌销冠，帮你选房避雷不踩坑，不被套路不忽悠。 |
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