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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问:老师好，拜读您的公众号很多文章，收获很多，名下有一套大兴区万科橙的2居室，卖了还完贷款还能剩260万，是继续持有？还是卖掉更换有升值空间的区域房子？北京户口，月收入2.5万，无其他贷款。请教您几个问题：方案一：首付290万，投资一套一居室，实地看过朝青板块的青年汇佳园、苹果派、柏林爱乐三四期、新天地五期，丽泽商圈的盛鑫嘉园、公益花园西区，从投资不住角度看，哪个更适合入手？ 方案二：孩子2026年上小学，买一套上车房，西城荣丰2008、东城兴隆都市馨园，监顾上学和投资（上学区非必需），是否可行？方案三：加杠杆（请教一下怎么加？）100万，首付凑到360万，买一套小两居，租房还贷款，可选区域丽泽商圈、朝青板块、亦庄板块，其他区域不了解，期望您给推荐具体的小区，另外加杠杆的方式也请教一下。方案四：不投资自住，爱人在科技园买的臻御府小三局，马上交房，因不想跟老人一起住，从万科蓝买一套一居室，自住加投资，是否推荐这个方案？以上几个问题，期待您的回复，谢谢！ A:回答:您好,感谢信任!1、天宫院属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,如果有条件投资更好的区域建议做置换;2、关于学区需求,可在入学前一年(符合当地落户政策即可)购置,学区房是绑架勒索型的附加价值,会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,如果过早买入会承担政策变化的风险; 3、从纯投资角度朝青和常营的价值优于丽泽,首先是朝阳的价值大于丰台,其次朝青和常营属于朝阳东部很稳健的区域,朝青发展成最优质的刚需兼改善区域是这个区域的自然规律,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高; 东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区;而常营属于次级板块,无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,如果能拿到朝青的青年汇可优先朝青;行情的每一轮轮动也是从朝青溢到常营; 4、科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象。优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净;区域价值提升才会有行情,兑现周期上可能会久一些,不如确定性更高的区域,杠杆私信我,建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利! Q:提问:京总您好，拜读了您星球的文章，结合家里具体情况向您请教：现有房产两处，分别是丰台保利百合2居一套，海淀工商大学老破小一套（学区）。目前保利百合出租中，以租养贷，孩子今年上学，一家三口和一老人挤在老破小。因为孩子刚上学，老破小学区刚占用，肯定不好出手，现在想改善居住环境，考虑把保利百合卖了换增光佳苑是否合适？考察了小学附近的几个小区（孩子上学和妈妈上班都在增光路附近），觉得增光佳苑相对新一点，能解决车位问题，价格合适（900万左右），不需要承担太大压力。但是从资产保值的角度来看，不确定换过来是否合适，家里这两处房产怎么处置最优？请指教。 A:回答:您好,感谢信任!1、如果要换应该出掉工商大学老破小;保留保利百合;西局是丰台发展最好的一个区;保利百合是这个区域的标杆楼盘,未来承接丽泽一带;对标改善客群;之前丽泽一带已经涨过几轮了,但都是投资客买的,市场上真正的购买力还未涌入市场,一个新板块的完整生命周期可以分为四个阶段：炒概念阶段、炒地皮阶段、炒配套阶段和炒供需阶段.丽泽已经渡过了前两个阶段,往后就是配套和供需;丽泽释放人口红利后随着市场会有新一轮的行情,而丰台大部分区域和楼盘比较拉胯,保利百合未来在市场上的竞争优势会比较明显; 2、现在转手学区价格上虽然没有优势,但随着政策的不断变化,等同于把不确定性的风险转移到买家身上,价格自然会比带名额的低一些;如果为了改善居住环境;选筹的盘本身问题不大,没什么不可,卖出价格低,买入的房产优质,同样不会失去涨幅,而又减少了不确定性,对于您们来讲是利大于弊; 增光佳苑楼盘品质虽好,但板块属于中规中矩,现在的均价10万出头,个别房源10万以下,这个盘17年最高点是10万出头,从317后一直回调,18年春节后涨过一波,后又下调,去年5月到今年五月处于阴跌的趋势;海淀的重点发展是以中关村为点向北辐射;所以南部西部发展比较落后,这个盘保值属性还可,未来行情来了能跟着跑问题不大;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利! Q:提问:京总你好，看了知识星球精华栏文章很受启发。目前有一套丰台万年花城三居室，卖了可以套现1000左右。孩子大的已经上二年级，小的24年上学，单位可以保障户籍片区内较好学校。目前考虑出了大的，筹款到1100左右，月供可承受2.5万左右，在西城买个入门门票。 方案一：卖了万年花城这套，购入广外红山世家或者丽水莲花、格调，陶白清芷园，华龙美钰的两居室。这样可以保证老二上个比较好小学，老大只要能转学就行。然后以租换租，带着老人孩子租住在学校附近。 方案二：卖万年花城，买广外或陶白品质一般的三居室，贷款也可承受。简单看了下，广外欧园，陶白万博苑都有三居室，或者是加大杠杆，买广外1400到1500万的三居。好处是方便居住。 方案三：先按兵不动，再等三年老人老家的房子处理后，能套现300万左右，在西城买个小房落户，俩娃都等小升初跨区。这里面风险就是以后小升初政策不知道怎么样，怕万一掉到坑校。 麻烦京总解答了，目前主要是感觉万年花城长期持有走势一般，虽然没跑输，但是也没好到哪里去。如果决心买西城的话，请问哪种方案更好呢？其实主要是跑不输大盘就行，毕竟还要至少十几年持有。另外，我们这个资金1100，具体能放大到多少价位的呢？我看了西城这个价位比较尴尬，即便是1500也没多少合意的三居室。 A:回答;您好,1、万年花城属于玉泉营板块很不错的商品房社区,在丰台也属于位置较好的,受丽泽产业区的辐射,兑现后会有不错的行情,但这个位置小户型更有优势,比如2居室;三居室总价过高会导致流通性变差,房子只要流通性差价值上会打折,价格上自然没有流通性好的房子有优势,从长远看总价1000以上越高布局丰台的次级板块不是很划算;把这套出掉往核心区换成高品质的盘大方向上没什么问题;现在房价上涨的规律是一轮接一轮,并非全面上涨,一般是每一轮利好行情从主城区优质商圈往次级板块溢出; 2、方案二效率更优,广外学区中等,溢价比较轻,靠近丽泽,这一带的品质盘每一轮行情都不错,区域购买力和区域房价完全匹配,优质盘优质房源永远是供小于求,您可以看看玺源台的三居,保值升值性在区域属于天花板级别,远见名苑和朗琴园能拿到的面积更大,但户型不如玺源台,玺源台这种户型更有稀缺性,出房基本不过夜就会有买家接盘;从万年花城换到这个盘很优, 3、关于杠杆:最高可贷房屋成交价打95折的70%,可以根据自己的实际情况考虑方案,不明白可单独私信我;建议认真阅读精华栏的文章，北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！ Q:提问:您好，这两天看了丰台大瓦窑地铁站旁（14号线）正在建设的首创天阅山河项目，有几个问题向您请教，一是，这个房子我是想买来给父母住，项目宣称是第五代建筑，微循环技术（引入金茂府技术），不用空调和暖气，常年恒温18-24度，住着舒服，不知您对这样的房子是否有了解？真有这么好吗？过于依赖科技技术的房子，特殊情况下是否会出现问题？ 二是，这个区域的房子保值升值情况如何？目前周边万科紫苑二手房买近8万，这个天阅山河已经封顶，说是明年底交房，目前买8万，这个项目和这个区域是否值得考虑？目前首创的期房有没有风险？三是，目前我父母住在丰台怡海花园，手上的现金可以买天阅山河，如果买了，怡海花园的房子怎么处理好？是卖掉拿着现金，还是再买个其他保值增值强的区域房？或者不卖，把房出租？ A:回答:您好,1、真正大品牌的科技住宅包括恒湿恒温住起来还是比较舒服的,科技住宅直接说就是家具家电室内设施比较智能,这个是住宅未来的一种趋势,但并不是所谓的第五代建筑,五代建筑是彻底颠覆了传统建筑,科技住宅如果是像一些大开发商做的还是比较放心的,小品牌如果是引进技术,在质量上不敢保证,如果小毛病很多,后期维修起来也很是浪费时间和精力,我觉得对于一套房子不要过多依赖它的软件设施,更多要关注的是房子不可改变的东西,如户型、楼层、地段;这些因素才能凸显出稀缺性,软件花钱就可以解决, 2、天阅山河在这个位置卖8万,未来在二手市场上优势不是很明显,万科紫苑2017年卖8万,5年之后的今天依然卖8万,并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头,万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘,紧跟的是假日风景,往后的是天洪美域、建邦;天悦山河在位置上不如万科,紧靠高速,唯一的卖点就是所谓的科技住宅,这个区域保值性还可,但升值性一般;怡海花园在科技园涨幅一般,可以把这套房子出掉结合手中的现金到确定性更高的区域配置一套优质房产,建议认真阅读精华栏的文章;北京房产投资核心逻辑和原理.只要按照我们的会员文章做选筹;吃到板块红利是最低要求,祝一切顺利! Q:提问:京总好！关注您一阵子了。我家有两套房子，一套在回龙观矩阵一期，98年左右的房子，四楼无电梯，66平。一套在清河永泰园，也是99年的房子，72平，2楼无电梯，但是明年会开地铁。孩子已经在清河上学，居住在清河目前租房。现在想优化下房子配置 1.卖两套换一套大的，还是出一套换一套，现在没有特别想好。不知道同样小区后续大面积是否会比小面积更好出手;2。如果两套换一套，大概能卖1000加一些到1200左右预算，单套置换有点想卖清河大概有个500加一点600-700预算。3。区域选择，一个是想在清河置换一个好一些的小区，或者附近奥森区域换一个，包括看您推荐的朝青板块等。不知道有没有什么建议。求推荐方案 A:回答:您好，感谢信任！1、在同等区域，老房子的流通性、金融属性和升值性都低于综合素质较高的盘，如果是城中心老房子还有利可图，如果是四环外老房子的价值会越来越弱，从目前的市场反馈建议2套全部出掉置换一套优质盘用来打底。 2、关于大户型和小户型的流通性，资源集中的核心区或主城区品质盘大户型（3房以上）流通性增值性高于小户型，次级板块，核心区溢出小户型的流通性增值性大于大户型，这种区域房子越来户型越大越不好卖，同样增值性也相对较弱，主城区核心区品质盘一直是市场上的稀缺品，资源集中的区域土地是稀缺的，而次级板块溢出区域还有可开发土地，新房越多，老房子就越破败，这也就是为什么建议出掉回龙观的老房子。 3、如果孩子在清河上学可在清河内购置，清河本身近几年的发展就很好，配套已经非常成熟了，靠近产业园区近几年的房价涨幅很稳健，世华、橡树湾、莱圳这三个都是区域内的标杆，奥森主要是生态资源稀缺，人文环境比较好，但主要购买力还是来自东西两大产业园区，从升值性上可能不如清河。朝青的话距离你们比较远了，但楼盘整体品质要高于清河，选到的面积更大，户型更好，朝青是弥补了东三环断层缺陷，所以成了吸收国贸一带购买力的主要区域，清河属于被产业园区直接辐射的区域，清河更适合你们，建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利 Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。 A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格， 新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍 这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利! Q:提问:京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因） 家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。 问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境+孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？ 考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以贷款一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。 考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。 总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。 A:回答:您好,感谢信任!1、怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点; 这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔; 2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利 Q:提问:京总您好。刚刚加入您的知识星球，看了您的精华文章，见地深刻，触及灵魂，非常有启发。我在西城马连道有一套600多万的房子（有100万贷款，自住，孩子在上学），在河北大厂英国宫有两套房子（目前这两套估计共有200多万，无贷款，目前空置）。手里现金不到100万。 大厂英国宫的房子，最近价格降的低，也无法变现。担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备在投资一套总价400万两居（利用手里100万，信用贷100万，这200万做首付。再贷款200万）。不知道我的想法可不可行？最适合投资哪里？大厂的房子，不打算在目前行情惨淡的时候变现，是否有持有的价值？目前我和爱人的住房补贴、公积金和预期购买的房子租金，差不多可还月供。但家里养孩子花销较大，担心生活品质受影响，现金流出问题，影响正常的月供。您对我的投资有什么建议？ A:回答; 您好,感谢信任!英国宫的房子建议考虑出掉,如果这个地方的房子上涨,北京的房子必然先涨,燕郊大厂属于阶段性涨价的区域,北京现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次您还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能; 出掉英国宫加上手中的现金大概300左右,您可以暂不用信用贷;把马连道的贷款还掉,用马连道的房子套现400左右,这样您有600的本金,可直接全款(不够再加用信用贷)买入一套小户型投资盘,这样您名下2套房子,老房子有贷款,新房子无贷款,新房子上涨后依然可以套现布局,这样的方式很稳健,贷款可以采用先息后本,月供基本没压力,不影响生活品质,也能吃到板块红利;建议认真阅读精华栏的文章，北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！ Q:提问:京总，您好！我个人家庭收入及资产状况：1、一家三口在京，新落京户，年龄46岁，年收入（含住房公积金）到手48左右。2、持有北京亦庄河西海梓府83平两居，自住，一孩附近上小学3年级，市价670万左右，公积金贷款余额58万。3、北京朝阳双桥路12号院（广播大院，广渠路二期北侧）94平两居2005年商品房（二手国企职工福利房），5/6层无电梯，市价370万左右，抵押经营贷余额180万。 4、天津河西一片97年房42平，6/7层，市价155万左右，因新北京落户，已挂牌待售。为了资产保值、增值，避免通胀稀释，将天津和朝阳双桥房都卖出，回笼资金345万左右。现纠结后续操作：1、以345万作为首付，购买一套450万左右两居或正规一室一厅，将来孩子成年后给孩子自住、置换或创业。亦庄河西90平左右南海家园回迁房450万左右（全部下来更高）是否还值得入手？ 这个预算金额有哪些板块、户型值得推荐？2、将亦庄河西海梓府的自住两居也卖了，同小区全款购置一套104平左右三居，总款880万左右。手上余70万左右现金，然后躺平？ 3、全部房产出售后高杠杆在亦庄河西购买金茂系160平左右次新大三居，净价1250万左右，此方案需贷款350万左右。基于年龄、年收入情况，个人觉得太过激进，负债压力过大，同时房产成为家庭唯一住房，失去了金融功能。想请教京总，我应该如何选择？或者帮忙指点其他更优方案。谢谢京总！ A:回答:您好,感谢信任!1、双桥和天津出掉回笼资金再进行资产配置正确,这两个地方的涨幅远远低于优质板块,长期持有只会一次次错过板块红利期 2、海梓府可继续持有,这个地方的房价天花板比较高,亦庄产业结构比较健康,并且发展前景很明朗,河西是一个汇聚高端改善盘的区域,未来亦庄大量改善置换人群都会涌入到这个区域,长期看这个位置的品质盘还会处于一直上涨的趋势,只是跟大环境和市场相关 如果遇到牛市涨幅会在短期很夸张,然后遇到瓶颈期会出现回落;这种情况属于市场的正常现象;如果选择方案一,可以将海梓府剩余公积金贷款一次还清重新做抵押套现,加上原本持有的资金345,可以选的同样不错的品质盘;把目标从南海家园换到更高等级的楼盘上,行情会很不错 3、关于方案选筹上,方案一比较保守,也比较稳健,方案三的优势是可以提高家庭的生活品质,有一套核心区的大房子,住起来也更舒服,家庭幸福指数也会提高,这个位置1250的总价不算激进,也不会导致流通性变差,1250在金茂系的盘上流通性很好,河西的定位本来就是改善区域, 1250虽然现在看总价稍微过高,但亦庄的经济增长速度一直都是北京最快的,这种产业结构会持续提供大量高薪就业岗位,新增人口持续流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件,河西的房产价值会持续提升;投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚!祝一切顺利,有问题再沟通! Q:提问:您好，拜读了一段时间您星球的文章有一些感悟，但就换房的事还是想和您具体聊聊;我们现在有一套远郊的房子市价330万，想置换一下市里的房子，卖出现在这套加上手上的现金，能够620万左右的首付款，可贷200-250万，我家孩子5年后上小学，已有海淀魏公村一带的学籍，但没有周围的住房，有以下几种想法： 方案1:想换魏公村周围韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院一带的800～880万的房子，因为本人在魏公村一带上班，这样以后接送都比较方便，生活质量还能保证，这一带只有韦伯豪、悦园是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，这种还能不能买，过十年出手会不会有困难，或者魏公村周围方圆三公里的范围有没有预算合适又能跟上整个大盘的房子，请京总指点一下，谢谢 方案2:因为老公在西南五环上班，想置换北京西边或海淀范围能跑赢大盘或跟上大盘的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道这样的置换该选什么位置比较合适，但考虑租房子住会不稳定，我们置换的目的是保证生活的情况下换一套起码能跟上大盘的房子，还请京总帮忙分析一下哪个方案更适合我们，以及对应每个方案中具体位置的选择，感谢 A:回答:您好,感谢信任!1、魏公村板块的韦伯豪、悦园很好,韦伯豪的涨幅一直是区域内的领涨盘;孩子未来在附近上学,本人又在这一带工作,完全可以优先这个区域,海淀的核心位置是中关村一带向北延伸,西南部并不是发展的核心;不建议到西南方向做选筹; 2、关于2000左右的房子未来十年甚至二十年好不好出手,这个问题不能用单一的维度去考虑房子的价值,房子只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,尤其是不可再生的土地资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可， 品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这个逻辑选房不会错;宏观市场相信房价一定会继续上升,上涨没有尽头,保持这种信念既能吃到行业红利,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
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