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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问:京总您好，家庭情况如下：目前自住霍营华龙苑的77平小两居，男在北苑工作，女在芍药居工作，考虑到以后孩子上学在芍药居，现在的位置以后孩子上学比较辛苦，目前考虑出掉华龙苑加上贷款和存款，预算750在望京新城买个三居，自住兼顾投资，不知望京新城未来能否跑赢大盘，有没有站岗的风险？ 或者同预算在北苑买个三居，但距芍药居也不近，自己还是更倾向望京新城，不知两种方案哪种更好？ A:回答:您好;感谢信任!望京新城属于望京很热的上车盘，这个盘的优势是流通性不错，缺点是涨幅比较一般，跑赢大盘有点困难，但不至于跑输，跟上应该问题不大，流通性在这放着安全性更高一些，未来您再做置换是不会有周期性问题，望京有价值支撑，不存在站岗的现象，北苑站岗的可能性比较高，这个区域主要还是靠吃望京中关村的产业，这个预算如果您买望京新城是比较合适的。 建议认真阅读星球置顶的文章《15#望京139个盘，稳健增长的只有39个》祝一切顺利!有问题可再向我提问 Q:提问:京总，您好！近期有购房投资收益为第一目的的打算，购买标的为1100-1250之间的房产，之前也咨询过您一些问题同时也看了很多星球内的很多文章，后来将投资方向聚焦在三个地方选筹，海淀清河片区，朝阳望京片区和新北苑片区。基于这个总价，周末把3个区域内的一类盘都看了看，能够的上的同时现在诚意在售的。 1.橡树湾的99/96平米左右的两居，有一套西南的看小区园林的，99.37平，价格1178，单价11.8，缺点是厨房基本无采光，儿童房有遮挡采光很差，另外一套96平，价格1178，单价11.9，厨房同款无采光，儿童房采光很好，但缺点是南侧距离京新和五环很近，有些吵。两套都不是很满意。 2.望京看了融科橄榄城，国风北京，融科橄榄城，户型整体感受不错，大面宽，进深短，采光不错，一个二期的100平，价格1230，单价12.3，一期的106平，1178，单价11.1，感觉整体房子品质和单价相比，价格偏高。另外还看了两套国风上观的，社区品质相对较差，房屋楼道等比较破旧。 3.新北苑看了福熙大道和润泽公馆，整体感受福熙大道的整体品质和物业服务相对较高，看了118的三居，1198万，全南向，有一个卧室窗户在室内，另外一个125平的三居，1240万，南北向，单价都在9.9左右，润泽公馆和福熙大道相比社区物业上正太差了一截，看的三居111平，1085，单价9.7，有一个卧室和厨房共用一个窗户，采光较差。综上所看，想找京总求证探讨下 1.整体比较下来之后，觉得新北苑的福熙大道的125平1240万的南北三居比较合适，属于比较适合的标的，这个比较分析是不是正确的？ 2.想问京总，1200左右的标的，考虑未来涨幅和流通性，全北京来看的话，京总的建议是什么？感谢京总。 A:回答:您好，这三个商圈清河和望京的价值比较牢靠，不可否认新北苑这些盘建的确实很棒，但我始终认为这个地方泡沫比较严重，单纯靠新卖高价这种现象遇到市场下跌是很难支撑的， 我们投资一套房的逻辑是市场下跌不会有大的起伏，市场好时有一个比较可观的涨幅，市场差时回调不会超过5%，超过5%-10%的盘我们会重新考虑，10%以上的盘我们坚决不碰，这个就是我们的投资逻辑。从房源上看望京的房子可能更有优势，橡树湾临街这个住起来很吵的，噪音是向上的，晚上您可以约一下房主看一眼，实际上和京新和五环是有一定距离的，但影响应该很大，如果是正常价的话就不建议您考虑了，望京这两个盘都不错，如果房源满意可以和房主见面聊聊。 建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问 Q:提问:想请教下您，目前在北京通州有个1982年的小两居，顶层，户型还不错，显面积，在北苑地区，对口是一所不错的百年小学，对口的中学没有前几年排名靠前了，被挤出前三了。因为爱人刚开始创业，这两年先不打算买房呢，怕有压力和分心。想2年后稳定些了，根据实力给父母在我们小区附近置换一套大点的。目前父母也在通州住，但是去着不方便，只能打车，而且房子面积也不大。 父母年龄越来越大了，想往一块挪动挪动。需要以2换1。想咨询您的是: 针对我们目前的情况，对我前面提到的老旧小，我是现在就把它卖掉，把现金拿在手里呢？还是2年后要置换的时候再卖？目前房子已腾空，可以随时卖，也可以随时收回来出租。谢谢您。 A:回答:您好,感谢信任!第一：通州的老房子价值比较弱，因为通州重点发展的是新城，政府持有的土地资源比较多，整个区域有大量的新房和次新房，其次通州的发展逻辑是先建城后引人，未来也是一个年轻人聚集的区域，年轻人普遍的购房逻辑是牺牲距离换取品质，购买力比较充足的可能直接在核心区选择新房和次新了，这几种因素就会挤压老旧小区的市场，未来的行情可能一般。 第二：现在卖出拿现金我认为可能风险较大，通州属于长期利好，目前的配套和产业在兑现中，可以考虑在市场热时卖出老旧小区换到核心区的品质住宅等待通州的人口红利。 建议认真阅读星球的精华文章《通州跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利;有问题可再向我提问 Q:提问:京总您好！单身购房，首付首套，首付预算130，在建国门上班，主要自主，期望能保值增值 不跑输大盘，目前看了朝阳区高碑店传媒大学那一带，通州看了北苑和果园 对于这几个片区 您更推荐在哪买入呢？有没有小区推荐？盼回复，谢谢！ A:回答:您好，感谢信任！这几个板块通州的北苑和常营更有优势一些。传媒大学这一带的区域被京通快速切割的比较严重，基本没有商圈配套。北苑属于通州发展比较成熟的板块，紧靠万达，购买力是自然不缺的，抗跌性和流通性都不错。常营属于朝阳国贸的二级溢出，有轨道交通加成熟的配套，后期补涨的可能性很高。北苑可以看看京贸国际公寓、天时名苑，常营可以看看金隅丽景园 建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》;祝一切顺利!有问题可再向我提问 Q:提问:京总可以点评一下山水文园这个小区吗？保值增值能力如何？ A:回答:您好，感谢信任;北京经常会出现同一个区域价格反常怪异的现象，一是学区因素，二是新房癌因素，整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了新房和次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;山水文园就是这种情况 建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我提问 Q:提问：星主好，要为父母置换用于养老居住，即养老居住为主 兼顾保值，要求位于朝阳区东北方向3-4.5环，预算不超1400，望京、丽都、太阳宫、燕莎板块都有看： 一、怎么卖【腾指标】： 1、有2套位于亚运村小营的相邻小区，A房=2000年 三室 学区（必上） 满五不唯一=市场单价低但总价高，B房=2010年 两室 学区（派位） 满五唯一=市场单价高但总价低。最初我认为必然是卖旧A留新B，但中介表示因A房买卖差价较大且不唯一则会使买方税费成本高导致卖价受限且交易周期较长，建议卖B房。 请问，如果二选一卖，是从中介说的这个角度考虑，还是仍应坚持卖旧留新？ 2、从产业（关庄地铁站周边一直没发展起来）、教育（就是陈经纶）、品质（2-3元的物业费、只有街心公园、商超都距离1公里以上）看亚运村小营似乎都不具备，从增值角度是否已不具备持有价值应趁2022年都卖掉？ 二、买哪里： 1、筛选后有意在望京西京承高速的湖光中街和燕莎蓝港附近，后者比前者贵100多。星主对望京区域评价较高但个人感觉望京的产业红利主要是往北往东辐射，望京西侧以住为主是否不太容易享受到产业红利溢出吧？燕莎板块虽然无产业但有蓝港和亮马河和国际学校，虽然总价贵但是否更保值？ 2、另外，望京西vs丽都？燕莎vs太阳宫？问题有点啰嗦，多谢！ A:回答：您好,感谢信任!1、首先中介说的任何观点目的只有一个,为了促成交易;只有交易他们才有佣金可以赚,房源对于他们比客源更为重要;一套笋盘对于他们可以吸引很多客户,对于中介而言,他们认为最容易成交的房子往往是比较优质的房源,这个只是直观感觉,因为您并没有说具体哪个小区,观点建议仅供参考; 2、望京和丽都,望京可能更胜一筹;望京为什么比较适合投资你应该看过我的分析,这里就不再过多描述,望京自身分为望京东、西、北和南。其中发展的最好的就是望京东，望京北是后期发展起来的，也是目前主要的发展方向,已经向来广营溢出; 丽都这个商圈,本地人管叫丽都商务区;外人称为城乡结合部,最大的硬伤是交通比较差,酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。 电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度; 3、燕莎这一片主要的功能是商业和外交,使馆商务区占着大量土地,导致把住宅分割的比较零散,优质的住宅区是纯粹的,区域内不能有大型的办公商业体,这样就会导致区域人口杂乱;双井为什么会是东三环比较不错的优质板块,因为东部国贸一带到三元桥是断层的界面,缺乏优质商圈, 所以双井、朝青、朝阳公园就凸显的很有优势;太阳宫属于东北三环较优质的板块，行业内称之为低调的贵族，太阳宫本地缺乏产业支撑，除了几个零碎的写字楼外几乎没有像样的办公，为什么还能挤进朝阳的前列，一是因为学区，朝阳的教育虽然和东西海比不了， 但朝阳作为北京经济最强的区，教育近年来发展有目共睹，硬是培养出了几所可圈可点的名校。相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，要比东西海强很多，从价格上来说，朝阳也更亲民，可选空间更大;流动性和保值增值性都属于稳健性的. 综合建议:在望京和太阳宫做选筹,保值增值性都比较稳健; 建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利！有问题可再向我提问! Q:提问:京总您好！我首付大约300W，SFSD，主要是为了稳定投资保值。这两天踏勘了一下朝青板块和常营板块，目前情况如下 1、天鹅湾可以承受得了的只有47平米的LOFT，报价540W，但感觉有点太小了，而且是不是不保值。 2、国美第一城相中了两套房子，一套是111平米东西朝向中间楼层（670W），一套是91平米东南朝向（625W），都在6层。单价上来说前者比后者便宜近9000，两个户型见贴图。 3、常营板块还没实地踏勘，感觉新天地四期、五期；柏林爱乐小区，可选择余地更大。基本上120平米内的小三居也可以考虑，但是在朝青板块只能选择两居了。小区也更新。想请教您两个问题： 1、我买来主要是为了投资和稳定增值。买了直接租出去，自己也不会住。所以是在朝青买小两居好还是在常营买小三居好？不知道后续常营板块是否涨幅比朝青板块更有空间？ 2、如果您觉得朝青板块更好，请您看看是选择珠江罗马的一居、天鹅湾的LOFT或者是国美第一城的两居？ A:回答:您好,感谢信任!如果您能拿到常营第一梯队的3居室,我建议可以优先考虑这个板块,国美第一城属于朝青的上车盘,这个盘的优势是流动性不错变现快,但涨幅一般,朝青的特点是第一梯队领涨,因为是距离国贸最近的刚需兼改善板块,不缺购买力的,但您买第一梯队只能搞个一居室,不是市场上的主流户型.常营目前的性价比很高的,接下来的市场每一波都少不了 建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利;有问题可再向我提问 Q:提问:京总您好 想向您请教 请问琨御府这个盘属于核心区域核心楼盘嘛？ A:回答:您好，感谢信任;琨御府这个板块算是市中心,不算核心区,核心区是某一种资源形成一定的聚焦,聚焦才会产生最大的价值,如某一个行业的聚集,互联网、金融、新能源、工厂、这种聚焦哪个价值更大,看的是产业结构,优质的产业创富力度更强,所以才会产生有力的购买力,一次次把一个区域的房价推高. 如互联网产业聚焦的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄; 权贵型聚焦的区域;万柳、亚运村、西城 资本聚焦的区域;国贸、金融街 距离这些板块比较近的一些区域,就属于核心板块,核心板块的配套具备一定的稀缺性,不可复制性,如果距离核心区近,但自身不争气同样涨幅一般,比如:潘家园,乱,酒仙桥,交通拥堵,所以潘家园区域的盘涨幅没有朝青可观,甚至没有常营可观,酒仙桥涨幅没有望京可观; 中关村附近一带的核心住宅区是万柳、世纪城;琨御府缺乏商圈配套,如果您要购物吃饭还要开车到后面的世纪金源,出门的话不是很方便,要么从西侧的四环绕,要么从河边绕到南侧掉头 建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我提问
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