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内审案例——价值150万的2套房子，是怎么隐身的？ ID：内审师修行与实战 几年前，房价还没有飞奔起来时，三环内的2套高层房源，各80多平米，房价虽然还没到一万元一平，但2套房子合计起来也超出150万了。 神奇之处就在于：这两套房竟然在小区交房后，又隐身了七八年，财务、营销、物业的各类台账或账册上都没有统计。
一、一条闲聊信息 一个老项目，集团公司旗下的一家子公司开发。 一次物业管理审计，在现场查看小区的多种经营业务时，和一位物业公司的老人边走边聊。 这位老人儿，大家都叫他老申，进物业公司近十年了，对小区各方面比较了解。 当时就听了老申随口一说：“小区还有2套房子没卖，一直空着！” “什么样的房子？”我当时也只是随口问问，因为这种老小区，不可能还有未售的房子，就算有，可能也是领导或家属预留的。 “我也不太清楚，交房时就一直空着，没人来交房，也从没有交过物业费！” “你们物业没有向集团公司汇报吗？”物业公司隶属于地产集团，这种情况应该向集团或老板汇报的。 “这咋汇报？那房子一直都没有卖，咱们公司没卖的房子，不归物业管理，地产公司也不会向物业公司交物业费” 其实，他略带抱怨的口气是针对：这类的房子从来不交物业费，造成了物业公司的损失。
二、物业在地产集团中的地位 当年，对于大多数地产集团来说，物业公司基本上都是附属产业，对开发公司都抱有怨气！ 除了物业费少收外，更大的怨气来源于，地产留下的质量问题太多了，需要物业人员去当孙子，去擦屁股！ 而且，物业人员的工资比开发公司员工，低得不是一点半点儿。 言归正传，如果房子已经销售，小区整体交房了，无论业主收房不收房（除非地产公司原因），后续的物业费都由业主交。 如果因地产公司原因而没有交房，或者房子一直没有销售，理论上来说，应该由地产公司交物业费，毕竟房子属于谁，谁交费。 因为开发公司是老板的亲儿子，所以一切都向开发公司倾斜！他们也有最强的话语权。 所以，未售的房子，更确切地说：未向物业公司提供交房手续（交房单）的房源，物业公司是不收取物业费的。 前些年这种情况在很常见，因为地产和物业都是一个老板，收了也是左手倒右手。 到了现在，大多地产企业也是如此做法。
三、营销审计中的追问 听老申如此说，我并没有太当回事儿，毕竟当时，我们正在进行的是物业管理审计。 直到2个月后，开展营销审计时，忽然想到了老申说的话。 疑惑：一个很早就入住的老小区，怎么会有两套空房子？ 好听点说，本着审计人员的审慎性，也需要跟进一下，万一有大鱼呢？ 那2套房子所在的开发公司，只开发过两个老项目。 于是，先找找那个项目的营销数据，确实有一些老的营销中心的销售台账，但以前的销控表找不到了，因为当时主要用的是纸质的销控表，并没有留下来电子版。 台账和一些办证资料中，没有一套未售房源。 又找财务问问，在公司里，还是财务的数据最完整。 可惜的是，那个项目的财务账套还是老金蝶kis系统，单机版的。主机还在老办公区，好长时间没用过了。 只得找财务人员要一些台账或报表数据。 虽然公司财务人员早已更换了几轮（轮岗），好在曾经一位负责过那个公司的老会计还在。 找数据的过程很曲折，在一堆交接的老电脑盘里，找到了当年的房源信息表（也叫销售台账）。 这种台账是案场账务做的（人早就走了），最后转交给记账会计，记账会计又变更了好几个人，反正转来转去，谁也不知道资料在哪儿？ 查来查去，还是没有未售房源的信息，各类报表中的“可售房源”与“已售房源”的数据也都对上了。 去询问财务人员，也都说那小区的房子早就卖光了，不可能有没卖的。
四、现场查看，奇葩户型 不由得怀疑：可能老申记错了。 找一圈儿也没有啥数据，怀疑可能是自己想多了，浪费时间。 就打算罢手，毕竟那个项目的房源，和当时的营销审计不怎么相关，营销审计主要针对在售项目的，顺便会看一些尾盘项目的未售房源。 在所有的未售房源里，根本没有那个小区的。 最终，还是给老申打了一个电话，确认一下也不多！ 老申却很坚定地说：“你来小区，我带你看一下就知道了！” 问都问了，好奇心驱使下，就去看了一下。 老申带着我去了一个中间楼层。 那两套房子，是我见过的最奇葩的户型，大家知道“中括号”是什么样吧？ 那两套房子处在同一单元，正好是两边的两个中括号“[”和“]”户型。 一个特殊的楼层，造成了两头拐弯，中间狭长的户型，住进去的人，刚开始肯定会极度不适应。 我想，这可能是没有人买的原因。 这种户型，也排除了老板家人预留的可能，那就有可能如老申所说：一直没有卖！ 户型是老申口述的，当时门是上锁的，我们并没有进去，根据相邻房源也可推测出，直到后来真正进去看了之后，才知道世界上还真有这么奇葩的户型。 不周整就算了，有一个拐弯也可以忍受，但你能忍受两头拐弯、中间细长的户型吗？ 就算户型再差，价格足够低的话，应该也能卖出去啊。
五、查找 问题是：为什么所有信息上都没有这两间房子，房号都没有！ 顺便，也去查看了物业公司的收费系统（物业收费软件），里面有物业费应收未收明细，也有房源明细。 同样没有这两套房子。 其实也不奇怪，物业公司的基础数据来自于营销部门，营销部门没有数据，物业自然也没有。 营销数据来源于办理了预售证的房源明细，也来源于设计中心数据。 最终，我们在成本预算中心，找到了当年的一套做预算所用的图纸（设计部门的找不到了），确实有这两套房子，没有找到原版的房管局出具的实测表，反正行政档案里没有找到，不知道在哪个旮旯里呢。 当年的档案管理真是够乱的。 我们又找到了负责办理预测绘手续的人员（开发人员办理预测绘业务，实测是成本部门在办理）。
六、原因？真相 找了一圈后，终于找到原因了，还是“据说”的原因。 据说：当年因为日照分析不合格，这两套房子无法办理产权，也无法出售，办理的预售证里就是没有这两套房子。 又有一个问题：如果没有产权的房子，公司一般会交给商业公司，让他们负责出租，为什么这两套可以例外呢？ 又有人解释：并不是不能预售，而是当年要“沟通”，沟通后又可以出售了。 当时，这两套房子一直处于沟通中，也没有当成“无产权”房处理。 但是，等沟通协调好以后，这个项目的售楼部已经撤了，营销负责人也离职了，小区之前各类房源表里的房源都售罄了。 所有人也都觉得这个小区全卖完了！ 于是，这两套就这么被遗忘了！ 两套房子就这么地，在小区交房之后约八年的时间里，都一直空着，没有人知道他的存在，就算物业公司有人知道，也不知道它们为什么是这样的。
七、到底算谁的责任？ 如果我们所面谈得到的信息就是事实真相，那又是谁的责任？ 营销、财务、开发人员早就更换了一轮又一轮了！ 你说是物业公司的责任吗？也够不上，因为他们中也只有像老申这种人才知道有这两套房。 再加上，物业公司考核收费率，也不包括这2套房，所以历届的案场主任也都选择无视。 能找商业公司的责任吗？ 因为商业公司负责所有“无产权房”的管理，但是，没有人交接的房源也不归他们管呐！ 要是让你来主持，您觉得该是谁的责任呢？能找到责任人吗？ 反正，老板发了一通火后，也就不了了之了！ 这两套房，最后还是办理了房产证，并低价在公司内部拍卖了！ 虽然那两套房子户型奇差，但是，只要价格足够诱人，哪有卖不出去的房子？ 亲，多关注转发！ |
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