财产和行为税是指纳税人拥有的财产数量或者财产价值为征税对象，或是为了实现某种特定的目的，以纳税人的某些特定行为为征税对象的税种。例如我国现行的印花税、契税、车船税、房产税都属于这一类。契税是指土地、房屋权属权属发生转移时，对权属承受单位和个人征收的税种。2021年9月1日起，《中华人民共和国契税法》及配套规定开始实施。 CONTENTS
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依法缴纳契税。
1、土地使用权出让； 2、土地使用权转让，包括出售、赠与、互换，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。 3、房屋买卖、赠与、互换。 4、以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依法征收契税。
1、土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款； 2、土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额； 3、土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。 4、纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。
1、以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。 2、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 3、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 4、土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。 5、土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。 6、房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。 7、承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。 8、土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。 9、契税的计税依据不包括增值税。
1、土地使用权出售、房屋买卖，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。 2、土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。 3、税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。
*关于纳税义务发生时间的具体情形 （1）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。 （2）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。 （3）因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。 发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。 *具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证 包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。
1、纳税申报时间：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。 2、纳税申报提交资料：契税纳税人依法纳税申报时，应填报《财产和行为税税源明细表》的《契税税源明细表》部分，并根据具体情形提交下列资料： （1）纳税人身份证件； （2）土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证； （3）交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票； （4）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。
纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验应当依法查验土地、房屋的契税完税、减免税、不征税等涉税凭证或者有关信息。 未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。
1、在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款。 2、纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税： （1）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的； （2）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的； （3）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。 3、纳税人依照规定向税务机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，完税凭证复印件，并根据不同情形提交相关资料： （1）在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料； （2）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书； （3）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证； （4）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证。
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施； 2、非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助； 享受契税免税优惠的单位，限于上述三类中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。其中：
 在日常生活中，纳税人朋友们因承受房屋、土地权属等，通常会涉及到缴纳契税的问题。本期，小景就为您梳理了20种免征契税的情形，这些税收优惠您可千万别错过~ 情形1.企业改制 企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 情形2.事业单位改制 事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。 情形3.公司合并 两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。 情形4.公司分立 公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。 情形5.企业破产 企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税。 情形6.资产划转 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。 同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。 母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。 情形7.债权转股权 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。 情形8.划拨用地出让或作价出资 以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。 情形9.公司股权（股份）转让 在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 政策依据：（情形1至情形9） 《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号） 情形10.城镇职工按规定第一次 购买公有住房 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。 公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经县级以上地方人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，比照公有住房免征契税。 已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的，免征契税。 情形11.因离婚分割共同财产 夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。 情形12.外商独资银行改制 外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。 政策依据：（情形10至情形12） 《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2021年第29号） 情形13.金融机构接收抵债资产 2022年8月1日至2023年7月31日，对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税。 政策依据 《财政部 税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第31号） 情形14.农村集体产权制度改革 自2017年1月1日起： 对进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属，免征契税。 对农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会、村民小组进行清产核资收回集体资产而承受土地、房屋权属，免征契税。 对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记，不征收契税。 政策依据 《财政部 税务总局关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知》（财税〔2017〕55号） 情形15.承受房屋、土地用于提供 社区养老、托育、家政服务 自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税。 政策依据 《财政部 税务总局 发展改革委 民政部 商务部 卫生健康委关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》（财政部公告2019年第76号） 情形16.承受土地使用权 建设饮水工程 自2019年1月1日至2023年12月31日，对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。 政策依据 《财政部 税务总局关于继续实行农村饮水安全工程税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2019年第67号） 情形17.易地扶贫搬迁贫困人口 自2018年1月1日至2025年12月31日，对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，免征契税。 政策依据 《财政部 国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》（财税〔2018〕135号） 情形18.公租房经营管理单位购买 住房作为公租房 自2019年1月1日至2023年12月31日，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。 政策依据 《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2019年第61号） 情形19.法定免征契税情形 有下列情形之一的，免征契税： 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施； 2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助； 3.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产； 4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属； 5.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属； 6.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。 情形20.省、自治区、直辖市可决定 免征或者减征契税情形 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税： 1.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属； 2.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。 政策依据：（情形19至情形20） 《中华人民共和国契税法》 |
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