央国企存量资产盘活探索

01 资产盘活必要性——提质增效

央国企存量资产盘活，实质是契合央国企发展命题，四个字“提质增效”，一方面是国有企业存在资产闲置和利用率不高的问题，另一方面部分国有企业存在资金紧缺、历史包袱偏重现象。比如，过往企业经营历史形成城市中的划拨用地、工业用地，放到现在的城市发展中，地段位置已经变好，简单粗放的经营方式也缺乏对资产的赋能和打造，这些资产是可以创造和形成新的使用价值，进而提升资产价值。

企业用盘活的方式可以支持主业发展、改善企业的资产负债表，比如低价值的土地调整形成高价值的土地，随着再次开发增加资产规模，适当增加可以变现的物业，还可以补充和改善企业现金流，这样就可以放大资产效益，充实企业的总资产价值，助力企业的长远发展。

02 资产盘活的核心是风险控制

谁都知道规划一调、土地一变性，资产价值能够大幅提升，如果容积率再沟通增加，几十倍的资产价值可见，这么好的事情，有一个天条，就是合法合规，企业要牢牢记住这个核心。

风险控制怎么做？来自对政策的深刻理解和执行。比如土地政策，涉及收储、征收、税费计算、土地出让金返还；比如权属政策，涉及划拨、出让、土地类别与地价的差异，论土地价值，划拨是最低的，而央国企大量土地反而都是划拨。在多年经历中，我们碰到过不少交过土地出让金而不去办土地证的案例（重要的事情说三遍，确权！确权！确权！）。比如房地产行业政策，限购、限贷、地方调控，目前房地产行业在经历自己的转型，房住不炒，变现难度比以前大幅增加。比如央国企的管理政策，涉及行业管理、开发主体资格、投资决策，盘活企业是否可以涉房。2010年开始就让央企陆续退出房地产，现在央企开发企业还有20几家，地方国企还有不少，当盘活企业不能涉房的时候，资产盘活顶层该怎么搭？比如城市管理政策，涉及城市旧改、工改工、城市更新、一二级开发、规划调整、公募REITs等；比如产业政策，每个存量资产盘活都是围绕企业生态产业链的扩大与提升，与之息息相关的各城市产业引导和扶持政策，比如新能源、智能制造、人工智能、环保、冷链物流、文创消费、休闲旅游等等。

03 资产盘活的模式构建

所谓模式，就是要说清楚投融管退，资金从哪里来？从什么地方回收？资产盘活方往往是地主，需要做成闭环，才能做投资决策，才能去融资。

中国房地产行业已发展多年，整体市场效率较高（虽然现在遇到了些问题），可以用市场化的方式去做，但这里又涉及到很多环节，操盘人要想清楚在哪个环节用市场化还是所有环节都是市场化。

比如很多央企有全国的存量资产，那企业可以成立一个股权母基金，因为现在产城融合是趋势，这个基金我们假设叫产城融合母基金，投资者投资基本上都是机构投资人，而且都是要大的机构投资人，比如产业投资人、金融机构、开发企业、大型施工企业，也可以是一大类型，比如康养投资，母基金成立以后，去做子基金，用子基金参与具体资产的盘活，这样可以出表。

在具体盘活过程中，股权投资、开发贷款、经营贷款、资产交易，包括资本市场退出都是在考虑的范畴之内，公募基础设施和产业园REITs推进的尝试，都为融资打开了新的窗口。模式决定什么样的资金在什么阶段以什么样的方式进入项目，未来又是以什么样的方式退出。

还有集团要不要做大自己的房地产开发公司？要不要拥有江湖地位？是成立自己的资产管理公司和开发公司，还是引入外部力量？未来的趋势肯定是合并和整合，但不同企业和不同领导人的治理，差别很大。这些大方向和指导方针都影响模式设计。

04 四个技术要点

存量资产盘活是门技术活，浓缩起来四个要点：

（1）方向正确，存量资产盘活要支撑区域及地方经济发展，不是做房地产开发，是做产业转型升级，做城市基础设施和经济活力提升，包括形象升级、产业引进、创造就业机会和增量税收；

（2）路径正确，土地流转过程中不能造成任何的国有资产的流失和损失，在合法合规前提下，一定是一个正向增值的过程，不能增值，就不行，增值收益如何分配，下一条会说；

（3）市场正确，符合市场规律的开发策略，资产盘活除了有内部客户外，大部分还是需要向市场要效益，需要做好市场预判与应对策略；

（4）组织正确，站在行业平台上整合管理团队。以世联行多年服务过的客户为例，对接过集团内部股权投资团队、开发团队、资管团队、融资团队、设计团队，团队搭建除了内部挖掘以外，还逐步市场化招聘，同时引入外部专业团队和其他合作伙伴，以保证高效率的推进。

05 推进核心——收益分配

所有事情能够顺利推动下去，无论是顶层设计、投资模式，还是组织模式等，关键是增值收益如何分配，这里包括资产的权属单位——地方分公司，还有地方政府、大集团、资产盘活的执行单位，各方利益关注点和诉求都不同。

对于地方分公司，涉及公司收入和员工福利，地方分公司的历史包袱往往是难点。政府想重点发展产业和提升地区，大集团希望改善资产负债表，还有为集团本身的产业转型或者新产业发展做些尝试，盘活推进的执行单位，引入的其他社会资本方，他们的收益如何来体现，落到最后的核心，都是公司制，有主管单位和上级单位，合法合规的框架下需要所有各方都能够有收益。

如果任一方的利益不能得到保证，比如政府可以通过土地流转，让土地的增值收益用来弥补资产方和大集团，资产盘活如果只是做住宅开发就不能满足政府对于产业发展和持续税收的要求，偏离上述技术要点分享中的方向正确，这样的盘活方案就无法共识；要先做资产方和政府的需求摸底，这两者的积极性越高，越有利于推进，但如果执行单位没有得到有效的激励，它推进盘活的动力也会不足。

所以央国企存量资产盘活一定要兼顾各方的利益诉求，土地、房屋、地价增值、收入、新建资产、利润、税收都在协商分配的范围之内，操盘人要学会算总账和站在各方的角度去算帐，不能只算经济账，还要学会算政治账。

来源：世联咨询  作者：赵朋