裁判要旨房屋租赁关系在我们日常生活中普遍存在。在租赁合同中出租人以房屋质量出现问题，不能正常使用、生活、居住为由搬离房屋，是否属于法定解除的情形，应分具体情形予以认定。法定解除合同应当具备什么条件，如何举证证明也是本案的主要争议焦点。租赁合同不能继续履行的，合同中没有约定违约责任的，应按实际造成的损失予以赔偿。 关键词租赁合同 解除权 违约责任 举证责任 基本案情刘某某向本院提出：1.请求法院依法判令被告高某给付原告房屋租赁费30,000元及逾期付款利息；2.被告高某应当支付房屋修缮费用15,000元、租赁期间的物业费1256元、热力费2481元。3.本案诉讼费由被告高某承担。诉讼过程中，刘某某变更第二项诉讼请求为：要求被告高某支付房屋修缮费用15,000元、租赁期间的物业费1188元、热力费2481元；放弃第一项诉讼请求中的逾期付款利息。事实与理由：原告刘某某将坐落于新巴尔虎右旗阿拉坦额莫勒镇阿拉坦小区3号楼103号门市房出租给被告高某，双方签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2017年7月1日至2020年6月30日，年租金30,000元，于每年的7月1日前付清下一年度租金。被告自合同成立之日起，按照合同约定已交付两年房租，第三年房租应于2019年7月1日前付清，但该款被告至今未支付。租赁期间，由于被告使用不当，导致房屋水管损坏，造成屋内部分设施严重损毁，应承担房屋修缮费用。另，被告应给付租赁期间拖欠的物业费和热力费。被告未按照合同约定履行义务，现已搬离该房屋，应承担违约责任。 高某辩称：原、被告双方签订房屋租赁合同属实，虽然房屋租赁期限为三年，但原告提供的房屋管道出现问题，不能正常使用，因此被告只租住了二年零三个月。原告作为出租人应当保证房屋的质量和设施的完整，保障承租人的正常使用，因此，被告通知原告后搬出了租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告已行使解除权，如原告有异议应请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，既然原告未主张解除合同的效力，因此应认定为默认了合同已解除，因此被告只同意给付三个月的租赁费，其他诉讼请求不予认可，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘某某向本院提交的证据如下： 1.房屋租赁合同，证实原、被告双方签订了房屋租赁合同，根据合同约定被告应当支付租赁费、房屋修缮费、热力费和物业费。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，同意给付三个月的房屋租赁费，其余不同意给付。经查，该份证据真实有效，与本案具有关联性，能够证实原、被告双方具有租赁关系的事实，本院予以采信。 2.房屋损坏部分图片（21张），证实被告承租的房屋毁坏程度。经质证 ，被告对上述图片来源有异议，不能证实图片中的房屋是被告曾承租的房屋。经查，上述图片不能证实房屋毁损程度，本院不予采信。 3.微信转账截图（7张）、短信扣款通知截图（2张）、供热专用卡图片（1张）、热力费发票（复印件），证实原告已交纳被告承租房屋的热力费和修缮费用。经质证，被告对原告已交纳热力费的事实无异议，同意承担2019年10月1日至10月15日的热力费，修缮费用的证据属于证人证言，证人应当出庭接受质证，故对证据的真实性和来源均有异议。经查，被告认可交纳热力费的事实及数额，对热力费票据，本院予以采信。其他证据的真实性原告未加以证实，本院不予采信。 4.原告刘某某与案外人小龙签订的房屋租赁合同，证实被告搬出承租房屋后，原告与案外人小龙于2020年6月1日签订了房屋租赁合同。经质证，被告对该份证据的真实性有异议，且该合同与本案无关。经查，案外人小龙未到庭予以佐证，本院对该证据的真实性无法确认，故不予采信。 高某向本院提交的证据如下： 1.新巴尔虎右旗盛烽物业服务有限责任公司于2020年6月9日出具的证明，证实2019年7月至2019年8月期间该房屋管道出现问题，无法正常使用。经质证，原告对该证据的真实性和证明内容均有异议。经查，该份证据不能证实被告承租的房屋不能正常使用的事实，本院不予采信。 2.阿拉坦额莫勒镇“洗车人家汽车美容装潢店”和阿拉坦额莫勒镇“喜达龙腾宾馆”出具的证言，证明该房屋存在建筑方面的隐患，不能正常使用。经质证，原告对该证据的真实性和证明目的均有异议。经查，该份证据不能证实被告所承租的房屋存在建筑隐患，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月29日原告刘某某将位于新巴尔虎右旗阿拉坦额莫勒镇阿拉坦小区3号楼103号门市房出租给被告高某，双方签订了房屋租赁合同。合同约定：租赁期限为2017年7月1日至2020年6月30日；付款方式为每年的7月1日前付清下一年度租赁费；被告在租赁房屋期间产生的一切费用自理，如水、电、物业、取暖、卫生费、房产税等；租赁期间房屋如有毁损，被告自行维修，确保房屋设施设备完好；被告在承租期间将房屋西侧的窗户改成车库，并安装卷帘门，到期交房时恢复原状，卷帘门不拆除，卷帘门及遥控器无条件留给原告；原告交付房屋时交付卷帘门遥控器三把，供热卡一张、水费缴费卡一张，合同到期后被告将上述遥控器及两张卡交付给原告。被告高某已付清2017年7月1日至2019年6月30日的租赁费，2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费未给付。被告高某于2019年10月15日搬出所租赁的房屋。原告刘某某于2020年1月18日向新巴尔虎右旗庆升热力有限责任公司交纳热力费2481元。 裁判结果一、被告高某于本判决生效后十日内给付原告刘某某房屋租赁损失27,500元及热力费2481元，共计29,981元。 二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,018.42元（已预收1,018.42元），由原告刘某某自行负担468.89元，被告高某负担549.53元。 法院认为本院认为，原、被告双方对房屋租赁合同的真实性均无异议，故对双方之间的房屋租赁关系，本院予以确认。原告交付房屋后被告应当按照合同约定全面履行义务。被告给付两年的房屋租赁费后第三年的租赁费至今未给付，并在合同到期前未征得原告同意，擅自搬出房屋，单方终止租赁合同的行为，属违约行为，应承担违约责任，赔偿损失。被告高某提出的“因原告提供的房屋不能正常使用，存在建筑隐患，因此被告行使了解除权”的答辩意见，因其提交的证据不能证实该答辩主张，本院不予支持。庭审中，虽然不能证实原告与小龙之间的租赁合同的真实性，但原告自认该房屋已于2020年6月1日承租给案外人小龙，继续实现了利益，因而被告应当承担2019年7月1日至2020年5月30日共11个月的租赁损失 27,500元（30,000元÷12月×11月）。关于原告主张的房屋修缮费用15,000元的请求，因原告提交的证据不能证实房屋修缮的具体费用以及房屋毁损原因，故本院不予支持。关于原告主张的热力费2481元，因双方在合同中明确约定热力费由承租人承担，且原告现已交付热力费，故被告高某应向原告支付热力费2481元，该项请求本院予以支持。关于原告主张的租赁期间物业费1188元，因原告至今未向物业公司交纳物业费，待实际产生后，可另行主张，故本院不予支持。 案例评析法定解除包括以下几种情形：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。本案中被告认为，原告房屋管道出现问题，经多次维修还是不能正常使用，因此其无法继续居住，不能实现合同目的，属于法定解除的第四种情形，故被告行使了解除权，不应赔偿原告损失。被告的抗辩理由应提供充分的证据予以佐证。房屋存在质量问题不能仅提供物业维修证明和邻居书面的证言，不足以证实其抗辩主张。同时该房屋验收合格投入使用已数年，且其他住户正在居住和使用，故被告的法定解除理由，不能成立。房屋租赁合同中适用法定解除情形四时首先必须存在违约行为；其次该违约行为导致不能实现合同目的。同时在搬离房屋时应当通知出租人。本案中虽然保障房屋能够正常使用以致实现合同目的是出租人的合同义务，但被告的证据不能证实房屋无法正常使用的事实，即原告存在违约行为的证据缺失。那么，生活中出现，所租赁的房屋存在问题，无法居住的应当如何处理？首先，建议双方具有良好的沟通和协商，如果协商不能，以书面形式通知对方解除合同并写明理由。其次，将房屋存在的问题以视频、音频、图片等形式保存证据，以便日后使用。 被告提前单方解约搬离房屋应承担的违约责任应以原告实际损失为准，予以赔偿。被告不能证实在搬离房屋时已告知原告的事实及关于房屋管道问题与原告进行协商的事实，因此原告在合同到期前不敢擅自将房屋另行出租，直至被告搬离后八个月才出租给了第三人。故被告应赔偿房屋未能出租期间的损失，既赔偿八个月的房屋租赁费的同时被告给付实际租住的三个月的房屋租赁费。 关于原告主张的修缮费用。原、被告虽然在合同中约定了房屋在使用过程中损坏需要修缮的由承租人承担，但承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。出租人具有保持出租物在租赁期间符合约定用途的义务。本案中原告所修缮的部分均为地下施工部分的维修，且仅提供了维修的图片，因此不能确定房屋毁损原因及费用，不能证实被告未按照约定使用，故不应得到支持。 审判人员一审法院合议庭成员 玉 红、文 泉、马金玲 相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 |
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