裁判要旨我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定，在双方当事人没有约定合同的解除条件及违约责任的情况下，当守约方要求违约方继续履行合同，而违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，基于诚实信用原则和经济合理原则，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，并向对方承担赔偿责任。为合理分担经济风险，该赔偿责任应受损害赔偿“可预见性规则”限制。 关键词租赁合同 强制履行 抗辩 可预见性规则 基本案情原告施金祥诉称：2005年12月16日，原告与被告陈国正签订房屋租赁协议书，约定将坐落于台州市路桥区洋叶村C1幢西边排列1-13间立地到顶房屋（其中门面三间，第9间、10间、11间，二楼、三楼整层租给被告陈国正使用）。协议书第二条约定租期从2005年12月26日至2015年12月25日止，共计拾年。协议书第四条约定付款方式为第一年外以后的租金每年付一次，每年的11月26日前付清当年的租金，以后依次类推。协议第三条对2005年12月26日至2011年12月25日止的每年年租金作了明确约定，并约定2011年12月26日以后按即时现行市面租金，为每年付一次，并提前三个月协商补充协议。为此，原告与被告陈国正、狄培江于2011年12月6日签订房屋租赁协议书作了补充，将租期延至2017年12月25日止，租金约定为2011年12月26日至2013年12月25日止，年租金为500000元，2013年12月26日至2015年12月25日止，年租金525000元，2015年12月26日至2017年12月25日止，年租金550000元。两份房屋租赁协议书订立后，原、被告双方履行协议，2011年12月26日至2013年12月25日止的房屋租金，两被告已经按约付清。2013年12月26日至2015年12月25日的每年年租金525000元，两被告按约应在2013年11月26日和2014年11月26日前分两次各支付525000元，但两被告至今仅支付310000元租金，尚欠740000元。经原告多次催讨，两被告至今仍分文未付。现请求判令两被告立即支付房屋租金740000元，并支付自起诉之日至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；两被告继续履行房屋租赁协议书。 被告陈国正、狄培江辩称：因原告出租的房屋未经审批建设，无规划许可证、土地证及房产证，故双方之间签订的房屋租赁合同应属无效；因双方之间的租赁合同无效，被告陈国正已于2015年9月19日、20日通知原告终止履行合同；被告狄培江并未参与签订及履行合同；合同履行过程中，因路桥区房屋租金普遍下调，且原告出租的房屋无土地证及房产证，双方口头约定将年租金降为280000元，其中2013年12月26日的租金280000元已支付完毕，次年已支付30000元，尚欠的租金应计算至2015年9月19日，而因为合同无效给被告陈国正造成的损失大于未支付的租金，要求驳回原告的诉讼请求。 法院经审理查明：1、2005年12月16日，原告施金祥与被告陈国正签订房屋租赁协议书，约定由原告将坐落于台州市路桥区洋叶村C1幢的立地房多间出租给被告陈国正使用，租期自2005年12月26日至2015年12月25日止，并约定了租金（其中2005年12月至2007年12月的年租金为32万元，2007年12月至2009年12月的年租金为38.4万元，2009年12月至2011年12月的年租金为46.08万元，2011年12月26日以后按即时现行市面租金，每年支付一次）。2、尔后，双方再次就2011年12月26日至2017年12月25日期间的租金签订房屋租赁协议，约定每年租金分别为50万、50万、52.5万、52.5万、55万、55万，被告狄培江也在该房屋租赁协议书承租方一栏签字。另，双方未在协议中就合同解除和违约责任进行约定。3、协议签订后，前期双方均按约履行，但从2013年12月26日开始，两被告（因地区经济形势不景气，周边同等房租普遍下降幅度较大等原因）未按约支付租金，至2015年12月25日仅支付租金31万元。2015年9月19日，被告陈国正通过短信及彩信方式通知原告在承租房屋开设的店铺停止营业，原告可以出租给他人，并实际搬离讼争房屋，另行租赁进行经营。4、原告施金祥出租给两被告的房屋系同他人租得，房屋均经主管部门批准建设，双方签订有房屋租赁合同，合同约定原告在租赁期间内有权转租房屋。 原告要求判定两被告立即支付房屋租金尾款74万元及利息，并按协议继续履行房屋租赁协议书；被告要求驳回原告诉讼请求。 裁判结果浙江省台州市路桥区人民法院于2016年1月19日作出（2015）台路民初字第2470号民事判决。判决：一、解除原告施金祥与被告陈国正、狄培江签订的房屋租赁合同。二、被告陈国正、狄培江于判决发生法律效力之日起十日内支付原告施金祥截至2015年12月25日的前期租金人民币740000元并支付原告自2015年12月26日起至判决发生法律效力后一个月止按年租金550000元标准计算的租金；被告陈国正、狄培江同时将坐落于台州市路桥区洋叶村C1幢西边排列1-13间立地到顶房屋中门面第9间、10间、11间，二楼、三楼整层腾退给原告施金祥。三、驳回原告施金祥的其他诉讼请求。宣判后，原被告均未提出上诉，判决已发生法律效力。 法院认为法院生效裁判认为：1、原告施金祥与被告陈国正、狄培江自愿成立租赁合同，双方意思表示真实，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。2、原告要求两被告继续履行房屋租赁协议书，但被告现已实际搬离本案讼争房屋，并已另行租赁房屋进行经营，双方之间已不存在继续履行合同的基础，根据《合同法》第一百一十条规定，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。3、考虑到合同解除后，原告需要合理期限对讼争房屋重新进行招租，期间产生的租金损失应由两被告予以承担，酌情确定两被告应按照合同约定的自2015年12月26日至2017年12月25日止年租金55万元的标准支付原告自2015年12月26日起至本判决生效之日后一个月止的租金损失。 案例评析合同需被实际和全面履行是合同履行的一项基本原则。我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。该条在我国立法上确立了违约救济措施“实际履行优先”的原则[1]，有利于加强债的约束力, 使债真正成为约束双方当事人的“法锁”，也同时避免了损害计算的困难，为司法实践所青睐。但现实经济生活复杂多样，为更好实现合同经济目的，我国《合同法》第一百一十条规定了强制实际履行的例外，即“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行的除外”。然而，对于何为“不适于强制履行或者履行费用过高”，该条并未进一步明确，需裁判者结合个案情节具体分析把握并严加适用。本案即是此种情况。 就本案而言，笔者认为争议的焦点主要有两个：一个是租赁合同是否应继续履行的问题，此是前提和基础问题；另一个是若允许违约方解除合同，该怎样确定其对原告的损害赔偿数额的问题，此是关键问题。现分述如下： 一、应允许解除租赁合同 首先，违约方也应享有合同解除权。合同解除分为约定解除和法定解除，《合同法》第九十四条规定了法定解除的五种情形，但是该五种情形是赋予守约方的合同解除权，违约方无权行使法定解除权。基于此，有人认为合同违约方不享有合同解除权。对此，笔者不以为然。我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定。合同是当事人之间的契约，按约履行合同除了囿于法律规定的约束外，很大程度上还要取决于当事人的自愿。在一方不愿意继续履行合同时，虽有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。如果机械理解“依法成立的合同应当履行”，并一律排除违约方解除合同的权利，以绝对的强制对抗当事人的意思自由，在某些个案中必然会耗费极大的社会成本。本案中，如果判令继续履行合同，需两被告先解除新形成的租赁关系，重新投入经营，可能会耗费当事人诸多时间、精力及社会资源的情形下，无法取得实际效果。因此，在法律没有明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利不应完全予以排斥。 其次，本案符合我国《合同法》第一百一十条所规定的强制实际履行之抗辩事由。第一，本案属于“不履行非金钱债务”的情形。《合同法》第一百一十条所调整的对象仅限于“非金钱债务”。虽然对于两被告而言，其主要合同义务是支付租金，属“金钱债务”，原告对于被告支付租金后是否实际承租涉案房屋在所不问，但是就租赁法律关系而言，承租行为应是支付租金的前提和基础，被告不支付租金的原因是其不想承租，因此符合“不履行非金钱债务”的范畴。第二，本案属于“不适合强制履行或履行费用过高”的情形。本案债权人在合理期限内提出继续履约要求，因此不符合第一百一十条第三项；若强制要求被告继续承租涉案房屋并非不能为，因此本案也不属于“法律上或事实上不能履行”。对于“履行费用”是否过高,涉及到效率违约的问题，为避免被宽泛使用，必须明确比较的对象是债务人的履行成本与债务人的受益，还是债务人的履行成本与债权人的受益，亦或是合同履约成本与合同各方所获利益，对此，第一百一十条并没有明确。笔者认为应该是第三者，当违约方继续履约所需的财力物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时, 应该允许违约方解除合同, 用赔偿损失来代替继续履行。就本案而言，被告现已实际搬离本案讼争房屋，并已另行租赁房屋进行经营，双方之间已不存在继续履行合同的基础，因此不适合强制履行；若要强制继续履约，需要被告解除新形成的租赁合同，重新投入经营，会花费大量时间、金钱成本，虽无法详细确定额外支出数额，但认定此项操作已然超过合同双方基于合同履行所能获得的利益应无不妥。 再次，解除合同符合民法和合同法基本原则，更有利于合同目的实现。第一，从民法整体层面来看，符合诚实信用原则。“经济上不能”可以作为强制履行之抗辩的基础在于民法上诚实信用原则。虽然按照契约严守原则违约方应受到一定“惩罚”，但如果履行所必要的费用与债务人给付利益之间的关系严重不成比例的话,仍然要求债务人履行,不利于社会经济的整体发展。如果债之履行出现困难, 以至于破坏了给付与对待给付之间的平衡, 则应按照交易基础丧失处理；若按照给付不能处理, 其法律效果过于严厉，此实为诚实信用原则之体现。第二，从《合同法》层面来看，符合合同自由原则。有学者称，我国合同法的的原则为合同自由原则[2]。合同自由原则指当事人依法享有自愿订立、变更、解除合同和确定合同内容等权利，任何个人和单位不得非法干预，不仅包括缔结合同自由，也包括解除合同的自由。本案中，虽然合同依法成立应该得到全面履行，但是由于合同双方并未就合同解除和违约条款进行详细约定，阻塞了原本合同正常解除的一条途径，使该合同的实际履行需求被一定程度上强化，但是却并不能就此得出合同一定要继续履行的结论。本案被告履约过程中虽有过错，但其已从承租方中实际搬出，并重新租房展开营业，若强迫其履行原合同或单纯要求支付租金，会从根本上违背其自由意愿，让其无法有效从原合同挣脱（即使是在付出一定金钱代价的条件下），从而与合同自由原则根本相悖。第三，从合同履行层面来看，符合经济合理原则。经济合理原则要求当事人履行合同时，要讲求经济效益，从整体出发，符合对方利益和国家利益。一般来说，合同当事人在订立合同时都能充分考虑到各自权益，合同内容本身就符合经济合理的要求。但是，有时因合同内容可能不够具体，或者合同订立后客观情况发生变化，在这种情况下，当事人就应当遵循经济合理的原则来履行合同。换言之，经济合同之建立与有效存续是建立在当事人的根本利益是一致的和相互之间是彼此信赖、协作的基础上的。若背离了该条件，则应允许当事人解除合同。本案中，由于经济形势发生变化导致被告人所在地周边房租普遍下降较多，其继续履行合同无异于经济成本上升较大，直接导致自身经济竞争力降低。在双方合同未约定合同解除条件和违约条款的情况下，其请求解除合同无疑是从经济实际出发，符合合同履行的经济合理原则，从根本上而言更有利于促进市场经济要素重新分配，让当事人合理分担因经济形势变动引起的负担，更利于合同目的实现。 二、赔偿损失应受“可预见性规则”限制 合理确定赔偿责任是本案能够合法合理的关键。本案中涉案房屋为种类物非特定物，无论原告要求被告继续履行合同，还是被告请求解除合同，其根本原因并非在于双方刻意要求与对方维持或终止履约合作关系，而在于金钱利益的得失。为应对周边租金普遍大幅下降的经济现实，原告想通过维系合同关系继续获得预期高收益，被告想通过解除合同关系来寻求更低的经济成本。基于此，在允许被告解除合同的前提下，合理确定被告因违约解除合同对原告的赔偿数额就显得尤为重要。判令赔偿过多无异于支持原告继续履行合同之请求，过少又不能有效体现合同的违约责任，有放任当事人违约之嫌。本案中，法官酌情判定两被告多支付一个月的租金，作为原告因合同解除而对讼争房屋进行重新招租所产生的租金损失的补偿。该一个月租金在性质应为可得利益的损失。对于该赔偿的合法合理性来源，判决没有作更为详细的论述。笔者认为，本案应适用《合同法》第一百一十三条之“可预见性规则”，即“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。 首先，“可预见性规则”应符合一定条件。根据我国《民法通则》第一百一十二条和《合同法》第一百一十三条的规定，我国对违约损害赔偿采取完全赔偿原则，违约方不仅应赔偿受害人遭受的全部实际损失，还应赔偿可得利益的损失。但是允许有例外，即“可预见性规则”。该规则有严格的限制适用条件，其中预见的主体应为违约方，预见的时间应为订立合同时，预见的内容为违反合同可能造成损失的大致范围。 其次，本案符合“可预见性规则”条件要求。本案中，双方依法成立房屋租赁合同，合同解除后，被告理应赔偿原告因此受到的损失，其损失数额应为原告的实际损失加上可得利益损失。换言之，基本上也就是本案原合同所确定的两年租金总和110万与原告重新出租房屋所获（或所确定）租金的差额。但是，如上所述，我们发现这样的赔偿方式与让被告承担继续履约的义务基本无异，相当于将经济形势变更导致的租金普遍大幅下降这一不利后果全部由被告承担，是不合理的。本案应适用“可预见性规则”，本案中，从以往双方签订合同的租金金额来看，平均每年变动幅度在2.5万到6万元左右，且全部为上涨，双方在此基础上连续履行了8年的合同，未曾发生过争议。这充分说明被告人在订立合同时能预见到的违反合同可能造成损失的大致范围也在每年2.5万到6万元左右，即自己若要解除合同，原告可以另行出租房屋，无非自己赔偿这一差额（两年租金变动预期大致总计5万到12万）。然而，因经济形势变动较大，2014年后实际上周边同等租金已经下降太多（本案了解到周边同等房租下降到年30万左右，与原合同约定的55万相比下降了25万），虽是商业风险，但已然完全超出了被告的合同预期，应适用“可预见性规则”进行限制，将该赔偿额限定在12万元以下。因此，本案法官酌情判定两被告多支付一个月的租金（4.58万元）作为损失补偿，未超过该限制条件，应该说是合情合理的。 综上，为维护正常市场交易秩序，合同应当被全面和实际履行。一般情况下，当事人违约后，实际履行应成为合同违约救济的通常和首要选择，这也是契约严守和当事人意思自治原则之体现。但是，在发生经济形势变动给合同一方或双方当事人带来严重经济压力或负担时，在当事人未约定合同解除条件或违约责任情况下，应严格适用《合同法》第一百一十条“强制履行之抗辩”条款，赋予违约方解除合同之权利。在确定损害赔偿数额时，应在完全赔偿原则的一般基础上，充分考虑《合同法》一百一十三条“可预见规则”对赔偿数额的限制，以平衡双方利益，让双方合理分担不可预估之经济风险，防止发生严重不公平之事件，更好促进合同经济目的之实现。近年来，在部分地区经济形势不景气的大背景下，出现了不少此类要求解除长期租赁合同的诉讼，该案判决或会起到一个良好导向作用。 审判人员一审法院独任审判员: 王军宇 相关法条《中华人民共和国合同法》第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 |
|
|
