裁判要旨房屋在抵押后又出租、转租，抵押人的其他债权人申请拍卖，抵押权人从拍卖价款中优先清偿债权，受让人继续将房屋租赁给承租人，转租人以其已经向原房主预付租金为由，能否对抗受让人向承租人收取租金的权利？ 关键词房屋转让 租赁 抵押 基本案情原告王颖诉称，2012年元月1日，王颖从顾维根、肖艳处承租了位于连云区中山西路26#日出东方小区7#楼A区商铺，租期为6年。2012年11月24日，王颖将该房屋转租给卢同好，并约定年租金为7万元，每年10月24日支付下一年租金。然而时至今日，经王颖多次催要，卢同好拒付租金。为了维护王颖的合法权益，现诉至法院，请求判令卢同好支付租金7万元。 被告卢同好辩称，1、王颖不是适格的主体，其无权向卢同好要求支付租金。双方之间并不存在房屋租赁关系，王颖只向卢同好出示过委托书，从未告知卢同好其是房屋的承租人，王颖是房屋原所有人的代理人，卢同好之前与涉案房屋原所有人之间存在房屋租赁关系。现涉案房屋已经司法拍卖程序过户给了陈宽见，陈宽见在拍卖之前及之后也从未得知房屋是租给了王颖，又转租给卢同好，陈宽见仅知房屋是租给了卢同好，故王颖无权向卢同好主张任何租金。2、因该房屋是先查封后又租给了卢同好，现房屋所有人陈宽见并不承认此租赁合同，其与卢同好又签订了新的房屋租赁合同。3、由于房屋原所有人是在房屋依法查封后在未得到法院允许的情况下将房屋租赁给卢同好的，根据相关法律规定，王颖与卢同好之间的租赁合同也应当认定为无效。 第三人陈宽见述称，认可卢同好的意见。房屋司法拍卖之前我不知道王颖与原房主顾维根之间的合同，王颖跟卢同好之间的合同也不知道。执行法院当时通知我要按原来的租赁合同的条款执行，维护承租人的权利。房子过户给我之后，由执行法官约了我和卢同好，将原先的王颖与卢同好的租赁合同提供给我。当时执行法官当面告诉卢同好第二年房屋租金交给我。我通过司法拍卖程序购买涉案房屋合法，没有违反法院要求我维护承租人的权利的事宜。现在要么法院把房子收走，把钱退给我，要么让我收取第二年的租金。 第三人顾维根、肖艳辩称，现在这种情况我也不知道怎么办，但是之前因为我和王颖之间存在借贷关系，暂时还不了钱，故以门面房交由王颖出租，租金归她所有，以此冲抵部分债务。当时约定冲抵从2012年到2018年的租金，按每年5万元的标准，充了30万元的债务。 江苏省泰州市中级人民法院一审查明： 涉案的位于连云港市连云区中山西路26号日出东方小区7号楼A区商业A6号商铺原为顾维根、肖艳二人共有。二人于2011年8月18日抵押于中国农业银行股份有限公司连云港连云支行，借款96万元。因顾维根欠王颖债务未清偿，2012年元月1日，顾维根向王颖出具委托一份，内容为，今委托王颖出租中山西路26号日出东方小区7#楼A区商铺门面，一切事宜由王颖办理，收益权归王颖所有，从2012年元月1日至2018年元月1日。委托人：顾维根。顾维根与肖艳于当日另向王颖出具收条一份，内容为，本夫妻拥有位于中山西路26#日出东方小区7#楼A区商铺门面店，现本夫妻自愿将该商铺出租给王颖。今收到王颖2012年元月1日至2018年元月1日租金，共计30万元。在此期间商铺可由王颖自由转租。王颖与顾维根、肖艳一致确认，该收条上的30万元，王颖并未实际支付，而是约定用这六年的租金冲抵王颖的30万元债权。2012年11月24日，王颖（甲方）与卢同好（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方将中山西路26#日出东方小区的A区7-6商铺租给乙方使用。租期从2012年11月24日起至2018年11月24日止，租期为6年。付款方式为1年1付，房租费7万元整，三年后10%增长，每年提前一个月支付房租费……合同签订后，卢同好向王颖支付了第一年度的租金。 2012年11月28日，案外人于海洋以生效的（2012）港商初字第950号民事调解书为依据申请对顾维根进行司法执行程序，并于2013年1月29日申请拍卖涉案房屋。经连云港市连云区人民法院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司评估，涉案房产价值为195.02万元。2013年5月14日，连云港市金裕拍卖有限公司受连云港市连云区人民法院委托在《苍梧晚报》上发布拍卖公告：受委托，我公司定于2013年5月29日上午10时在新浦区龙河大厦3017室公开拍卖连云区中山西路26号日出东方小区7号楼A区商业A6号商铺房产（现正租赁给“多一味鸡煲”经营用），建筑面积约64.59平方米，评估价195.02万元。有意者请于2013年5月28日下午5时前携带相关证件到龙河大厦3017室办理竞买手续，并缴纳保证金10万元。该房屋按照评估价起拍，后因无人竞买，降价至140万元。后陈宽见于2013年7月29日至连云港市连云区人民法院，表示愿意以140万元购买涉案商铺。连云港市连云区人民法院在与其谈话时告知，“涉案房屋由卢同好正在使用，目前尚不清楚具体的租金、租期。你若购买该房产，有可能对你相关的出租、收取租金等权利有障碍。另告知该房产存在抵押权，你方应将顾维根对抵押权人的贷款清偿，抵押权清偿后，法院会裁定将涉案房产过户至你方名下。”抵押权人中国农业银行股份有限公司连云港连云支行对第三人顾维根享有的债权由陈宽见于2013年7月29日清偿完毕，该行于2013年7月29日通知连云港市连云区人民法院已将涉案房产上的抵押权注销。连云港市连云区人民法院于2013年7月29日向连云港市房产局送达过户裁定，要求将涉案房屋过户至陈宽见名下，连云港市房产局于2013年8月9日为陈宽见办理了产权登记。后陈宽见持涉案房产的产权证明要求卢同好向其支付第二年租金，并与其重新按照卢同好与王颖签订的合同条款签订了新的房屋租赁合同。后王颖要求卢同好支付第二年度租金，卢同好拒绝支付。一审法院判决：卢同好于判决生效后十日内给付王颖房屋租赁费用人民币70000元。 裁判结果江苏省连云港市连云区人民法院于2014年5月4日作出（2013）港民初字第2432号民事判决：卢同好于判决生效后十日内给付王颖房屋租赁费用人民币70000元。 江苏省连云港市中级人民法院于2014年11月10日作出(2014)连民终字第1488号民事判决：驳回上诉，维持原判。 江苏省高级人民法院于2017年6月29日作出（2016）苏民再444号民事判决：一、撤销一、二审判决；二、驳回王颖的诉讼请求。 法院认为江苏省连云港市连云区人民法院一审认为： 依法成立的合同对双方当事人具有法律效力，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。在本案中，王颖与卢同好于2012年11月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，故卢同好应当按照合同的约定向王颖支付第二年的租金7万元。对于卢同好辩称的王颖不是适格的主体，其无权向卢同好要求支付租金等，王颖、卢同好之间并不存在房屋租赁关系，本案王颖仅是第三人顾维根的代理人的意见，连云港市连云区人民法院认为，顾维根及肖艳在连云港市连云区人民法院查封该房产之前与王颖达成将涉案商铺交由王颖使用自2012年元月1日至2018年元月1日，租金共计30万元，租金冲抵30万元债务的合意，双方之间的该种行为实质上形成了房屋租赁关系，该租赁合同关系合法有效。而后王颖是以其自身名义与卢同好签订房屋租赁合同，且卢同好亦认可在与王颖签订租赁合同前看到了《委托》的内容，该《委托》也载明了王颖可以对涉案的商铺自由租赁、收益，故对卢同好的该项答辩意见不予采纳，应认定王颖与卢同好所签订的房屋租赁合同是经原房主同意的转租行为。对于卢同好辩称的该房屋是先查封后又租给了卢同好，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，应为无效合同的意见，连云港市连云区人民法院认为，根据该条规定，所谓买受人可以不受原租赁合同的约束，就本案而言，指的是陈宽见不受王颖与顾维根、肖艳之间关于涉案商铺租赁合同的约束。但是在本案中，王颖与顾维根、肖艳建立起房屋租赁关系是在法院查封之前，故并不适用于“房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持”的规定，故陈宽见仍应受王颖与顾维根、肖艳之间关于涉案商铺租赁合同的约束。而王颖与卢同好之间的租赁合同关系并不符合上述司法解释规定的情形，王颖与卢同好之间的房屋租赁合同为有效合同，卢同好应继续履行。对于卢同好辩称的王颖提供的顾维根、肖艳出具的《收条》是双方之间为了本次诉讼而专门伪造的意见，因其无证据证明该观点，故不予采纳。 江苏省连云港市中级人民法院二审认为： 当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈宽见称，收条及委托书系伪造，但未提供证据证明，二审法院不予支持。陈宽见在二审法院审理期间申请对收条及委托书的形成时间进行鉴定，二审法院认为，陈宽见一审时未提出鉴定申请，二审时提出，依法不予准许。关于一审是否遗漏诉讼主体的问题，二审法院认为，涉案房屋的购买人为第三人陈宽见，至于其过户时，是否将房产登记为与其妻共同所有与本案并无关联，一审法院为查明案件事实追加房屋购买人陈宽见为第三人，未追加登记的共同共有人为第三人符合法律规定，故陈宽见的该项上诉理由二审法院不予支持。关于涉案房屋在签订租赁合同时已设立的抵押权，在抵押权消灭后，租赁合同对第三人陈宽见是否还具有约束力的问题，二审法院认为，担保法解释第六十六条的规定，仅针对于抵押权人实现抵押权的情形，陈宽见并非涉案房屋的抵押权人，其仅作为涉案房屋的购买人，而并非涉案房屋的抵押权人行使抵押权，故本案中不应适用上述法律规定，即涉案的房屋转租合同依然对陈宽见具有约束力。若卢同好已将第二年租金给付陈宽见，可另案向其主张权利。 江苏省高级人民法院再审认为： 各方当事人一致确认王颖与卢同好之间是转租关系。顾维根与王颖之间、王颖与卢同好之间的租赁关系均在房屋抵押权设立后成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。顾维根与王颖之间的房屋租赁合同在抵押权设定后成立。因涉案房屋已经被人民法院查封，并进入执行拍卖程序，故抵押权人中国农业银行股份有限公司连云港连云支行通过申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。涉案房屋经过执行拍卖程序，由陈宽见购买，经执行裁定涉案房屋由陈宽见所有并办理了过户登记。抵押权人中国农业银行股份有限公司连云港连云支行就房款优先受偿并注销了抵押权，属于抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形。因房屋受让人陈宽见不同意王颖继续履行与顾维根的房屋租赁合同，王颖要求陈宽见履行原租赁合同也不应得到法院的支持，王颖与卢同好的转租合同将因此而处于履行不能状态。而实际上卢同好继续租赁涉案房屋是因为得到了现房屋所有权人陈宽见的认可，并直接与陈宽见签订了新的房屋租赁合同，也已经向陈宽见交纳了第二年的房屋租金。王颖依据其与卢同好的转租合同向其收取第二年的租金没有依据。 本案在拍卖过程中未告知受让人陈宽见存在已预交租金的情况下，陈宽见享有受让房屋后收取租金的权利，王颖也不得以其预交的租金对抗受让人陈宽见，故不得向卢同好收取第二年的租金。第一，在执行拍卖过程中，原房主顾维根仅向执行法院陈述涉案房屋正租赁给“多一味鸡煲”经营用，而未向执行法院披露涉案房屋已经与王颖之间订立了租赁合同，且已经通过抵债的方式预收了六年的租金，顾维根作为被执行人和出租方未尽到如实告知义务。第二，涉案房屋被执行拍卖过程中，王颖明知将拍卖却未向法院披露其是涉案房屋的承租人及已经预交租金的事实。估价报告和拍卖公告中未载明需要扣除六年租金的情况。王颖也无证据证明涉案房屋的拍卖价格以及陈宽见取得涉案房屋的价格已经考虑到扣除了后续租赁期间的收益，故陈宽见有权取得房屋转让后的后续租金利益。第三，在陈宽见与卢同好签订租赁合同时，卢同好也未提出王颖已经向顾维根预交六年租金。因受让人陈宽见在执行拍卖过程中是善意的，并不知晓涉案房屋原房主顾维根与王颖之间存在租赁关系且已经预缴六年租金，在取得涉案房屋后通过与卢同好签订协议的方式，也已经保障了实际承租人卢同好对涉案房屋占有、使用的合法性，而原房主顾维根在拍卖过程中未披露与王颖之间存在租赁关系且已经预收了租金的事实，王颖如果认为其有损失，可另行向原房主顾维根主张权利。 案例注释 涉案房屋在抵押后又出租、转租，抵押人的其他债权人申请拍卖涉案房屋，抵押权人从拍卖价款中优先清偿债权，受让人继续将房屋租赁给承租人。之后转租人出现以其已经向原房主预付租金为由，要求收取承租人的第二年的租金。转租人能否对抗受让人向承租人收取租金的权利？ 一、本案是否属于抵押权人实现权利的情形 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中无论是王颖主张其与原房主顾维根之间的租赁关系，还是王颖又将涉案房屋转租给卢同好的转租关系，均在涉案房屋的抵押权之后，故均不能对抗抵押权人。在涉案房屋转让时，是否还适用买卖不破租赁原则？租赁关系是否能够约束受让人陈宽见。本案执行过程中，抵押权人银行加入执行程序，并从拍卖的房款中优先受偿并注销了抵押登记。对于该形式是否属于抵押权实现的情形存在不同意见。二审法院认为陈宽见并非涉案房屋的抵押权人，其仅作为涉案房屋的购买人，而并非涉案房屋的抵押权人行使抵押权。但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。本案经过执行拍卖程序，抵押权人加入了该程序并主张其优先实现抵押权，属于抵押权人实现抵押权的情形。陈宽见作为受让人也明知该拍卖财产存在抵押权，支付了相应款项后，银行注销了抵押权，房屋才得以过户转让。因此陈宽见属于因抵押权人实现抵押权而受让涉案房屋的情形。法院在拍卖中对租赁关系没有充分披露，只是说明了实际使用的情况。抵押权与租赁权产生冲突，王颖与顾维根之间的租赁合同约定不能对抗抵押权人，在拍卖过程中应当被涤除。其无权要求买受人陈宽见继续履行租赁合同，无权继续向卢同好收取租金。王颖与卢同好之间的租赁合同已经不能继续履行。在谈话中，法院已经明确告知卢同好向新的房屋买受人履行缴纳租金的义务，卢同好也与陈宽见重新签订合同，应当按照与房屋所有权人陈宽见的合同履行义务。 二、租赁物被转让，预付租金应如何处置 在涉案租赁物转让时，原房主、转租人王颖、承租人卢同好均未向法院告知原房主与王颖之间存在租赁关系，也未告知法院存在预交租金的事实。受让人陈宽见在受让时并不知晓该事实，其受让的价格未考虑预付租金的情况。实际承租人卢同好仅缴纳了一年租金，而转租人王颖并未在执行过程中告知法院并披露已经向原房主顾维根、肖艳以抵债的方式缴纳了六年的租金。在未告知受让人已经预交租金的情况下，受让人享有受让房屋后收取租金的权利，差别在于是向承租人卢同好主张还是向转让人顾维根、肖艳主张。在转租人王颖、受让人陈宽见之间，应当优先保护谁。存在两种意见，实践中有两种观点，受让人结算说及承租人结算说。 受让人结算说，即一、二审法院的观点。买卖不破租赁，受让人需要受原租赁合同的约束，承租人可以以预交租金对抗受让人，可以向承租人收取后续租金。故本案中转租人王颖可以继续享有向卢同好收取租金的权利。这种观点是将风险由受让人承担，由受让人去与原房主之间结算权利义务关系。但本案中是通过拍卖程序获得，在公示公开的场合，受让人并不知晓以上信息，如果将该风险由受让人承担与司法拍卖的公信力相悖。 承租人结算说，即本案合议庭观点。该观点认为尽管买卖不破租赁，但受让人仅仅是有义务向承租人出租房屋，但是并不当然受原租赁合同约束。合议庭采信此观点理由：第一，本案中卢同好已经与受让人陈宽见另行订立租赁合同，已经直接租赁了涉案房屋，而并非是通过王颖转租而来，故卢同好应当按照租赁合同向陈宽见缴纳租金。第二，本案中房屋拍卖时王颖未及时向法院披露其是涉案房屋的承租人及已经预交租金的事实。拍卖公告中未载明需要扣除六年租金的情况。王颖并无证据证明涉案房屋拍卖时的拍卖价格以及陈宽见取得涉案房屋的价格已经扣除了后续租赁期间收益。第三、涉案房屋的抵押权订立在先，而王颖租赁涉案房屋在后，其应当明知如果抵押权人实现权利时，如果不同意租赁权的存在则租赁权无法存在。本案房屋转让时，虽然抵押权人并未明确的表示解除租赁合同，但是从未给予承租人优先购买权的情况下，抵押权人并未同意租赁权的存在。而承租人可以向原房主主张权利。 （第一审合议庭成员：苏静、孙红岭、孙道银 第二审法院合议庭成员：童衡、赵玫、刘健 再审法院合议庭成员：王蔚、潘宾、丁晓苏 编写人：江苏省高级人民法院民一庭 丁晓苏） 附：本案一、二审、再审判决 |
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