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郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 一、裁判观点 （一）以租抵债，“承租人”可以排除执行（移交占有） 1、裁判观点 郑州中院（2017）豫01执异426号执行裁定认为，河南康达机械设备工程有限公司将其承租的土地和厂房通过以物抵债的方式转给异议人环球公司，并得到原出租方郑州市下坡杨暖气片厂的认可，应视为双方对租赁合同中的权利主体变更已经达成共识，也经惠济区人民法院（2017）豫0108民初2179号民事裁定予以确认，因此，河南康达机械设备工程有限公司和异议人环球公司签订的《以物抵债协议》实际是转手租赁合同的转租合同，其对本院2016年11月24日作出的《限期搬离公告》提出异议实际是主张租赁权排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，转租合同（以物抵债协议）签订在本院查封之前且经司法确认，异议人也实际占有使用，故此，其异议理由成立，本院予以支持。 2、分析 上述裁判认为满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同”和“人民法院查封之前已占有使用该不动产”这两个要件就满足《执行异议复议规定》第31条的规定，就可以排除执行（移交占有）。 （二）以租抵债，“承租人”不可以排除执行（移交占有） 1、裁判观点 广西壮族自治区高级人民法院（2021）桂民终72号民事判决认为，张某主张其与金鑫公司于2015年7月3日就涉案不动产签订租赁合同，其对涉案不动产享有的租赁权可以对抗人民法院的强制执行。……该协议名为租赁实为抵债，不能对抗人民法院的强制执行。该租赁协议约定租金从金鑫公司拖欠张某的款项抵扣，该协议本质上是债务人以房屋使用权抵偿债务的合同之债，从权利性质而言，张某对金鑫公司的债权属于普通债权，并不能优先于其他债权受偿，且张某和金鑫公司双方对抵扣的债权本金及利息没有明确，双方未发生实际的租金收缴行为，该以租金抵债行为不能对抗黄田支行设立在涉案不动产上的抵押权。 重庆市高级人民法院（2020）渝民终1519号民事判决认为，房屋租赁合同缔约双方缔约目的是特定的，即，承租人的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，即使梅某与泽珲地产公司所签订的租赁合同真实，也是泽珲地产公司以在一定期限内让渡其对涉案房屋使用权为代价，以租抵债，偿还其向梅某所负的债务。合同关系本身具有相对性，即只在梅某与泽珲地产公司之间发生效力，且该合同规范和约束的是双方的债权债务关系，实质上是双方债权债务的延续。故，即使案涉《房屋租赁合同》具有真实性，亦是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非我国合同法中所调整的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同关系，泽珲地产公司以房租抵偿梅某的债权，梅某的债权未经有效确认，且梅某主张的租赁权本质上为债权，以对租赁物的占用、使用为主要权能，其权利尚不能阻止物权变动，更不能阻止人民法院的查封、拍卖及交付程序。 四川省高级人民法院（2019）川民申3757号民事裁定认为，再审申请人依据两份《房屋租赁合同书》，以对案涉房屋享有租赁权益为由阻却执行。再审申请人亦承认其签订的虽是租赁合同，但性质为“以租抵债”。该租赁合同与传统租赁合同性质并不相同，实质为双方借款合同的延续，即以房屋使用权抵偿欠款的合同之债。对该租赁合同应考虑到其特殊性，不能对抗善意第三人的抵押权，故本案不能适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。 福建省高级人民法院（2019）闽民终1233号民事判决认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故房屋租赁合同承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人的缔约目的是为了收取租金。而本案《厂房租赁合同》约定总租金2655360元中其中一部分1655360元系以货物抵扣的方式付清，属于以租抵债性质，不符合租赁合同的法律特征，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。 2、分析 认为以租抵债，“承租人”不可以排除执行（移交占有）的主要理由是： （1）不符合《合同法》第212条（对应《民法典》第七百零三条）租赁法律关系的内涵，以租抵债的双方是原债权债务关系（如民间借贷法律关系）的延续，非租赁法律关系，不受“买卖不破租赁”法理的保护。 （2）以租抵债排除执行会破坏债的平等性。 （3）以租抵债侵害其他债权人的权利，协议无效。 二、法律适用：以租抵债是否是支付租金的合法方式，是否违反了债的平等性 （一）排除执行的法律依据 1、直接的法律依据：《执行异议复议规定》第31条 以租抵债的“承租人”可否排除执行（移交占有），直接的法律依据是《执行异议复议规定》第31条。 《执行异议复议规定》第31条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。” 2、法理渊源：“买卖不破租赁” 《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 3、起解释作用的法律规定 《民法典》第七百零三条关于租赁合同的概念的规定，所起到的作用是对直接法律依据《执行异议复议规定》第31条中相关概念的解释，《民法典》第七百零三条不能作为执行异议（之诉）裁判的直接法律依据。 （二）围绕着《执行异议复议规定》第31条的分析 1、以租抵债的“承租人”是否是《执行异议复议规定》第31条中的“承租人”？ 《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。” 有裁判观点认为，以租抵债的“承租人”并未“支付租金”，因此，以租抵债的“承租人”不是承租人，即以租抵债的“承租人”与“出租人”之间不存在租赁合同关系，不受“买卖不破租赁”的保护，以租抵债的“承租人”要求排除执行（移交占有）的诉讼请求不能得到支持。 我认为上述观点有瑕疵，因为上述观点并未阐释为什么以租抵债非租金的支付方式。 2、如果支持以租抵债的“承租人”排除执行（移交占有），是否违反债的平等性？ 首先说明，做此探讨的前提是申请执行人是普通金钱债权的债权人（申请执行人是抵押权人的，通过本文的分析逻辑也可以得出结论，本文不再将抵押权人的执行单独列出）。 从民法的角度讲，普通债权是平等的；从执行的角度讲，普通债权以“先到先得”的个别清偿为原则，以参与分配为例外【注：参于分配以多债权人均具备参于分配资格（如已取得生效法律文书并已申请执行）为前提】。 以租抵债的“承租人”的执行异议更像是“先到先得”的个别清偿，因为很明显，以租抵债的“承租人”并非申请执行人之一：如果法院支持了以租抵债的“承租人”的执行异议，就相当于支持了以租抵债的“承租人”在一定期限内（租期内）对执行不动产使用收益的权利，以租抵债的“承租人”实现了“先得”，而申请执行人则对该段时间内的不动产失去了使用收益的权利（这是一个零和游戏）；反之，如果法院驳回了以租抵债的“承租人”的执行异议，则在一定期限内（租期内）对执行不动产使用收益的利益归属了申请执行人【注：1、申请执行人对一定期限内（租期内）执行不动产使用收益的利益的享有是通过拍卖等变现的方式实现的；2、带租拍卖和不带租拍卖是承租人执行异议审查的核心，申请执行人之所以要求驳回承租人的执行异议以实现不带租拍卖，一般是因为如果带租拍卖则拍得的价款不足以实现申请执行人的全部债权（甚至会流拍），因此带租拍和不带租拍之间的拍卖价款的差额对申请执行人的利益有直接的影响】。 既然是“先到先得”，以租抵债的“承租人”和申请执行人都是普通债权人，为何以租抵债的“承租人”的执行异议胜诉就违反债的平等性？为何申请执行人胜诉就不违反债的平等性呢？其实，在此零和游戏中哪方胜出都不能通过贴标签来裁判，而要实实在在的从法理的角度分析哪一方权益应当优先保护，具体而言，还是回到了以租抵债是否是租金的支付方式，这是核心和基础，这个问题搞清楚了，再依据《执行异议复议规定》第31条的其他要件就可以判断是否应当支持以租抵债的“承租人”的执行异议了。 四、我的观点 我认为，“以租抵债”可以作为付款方式，但是为了防止案外人与被执行人恶意串通规避执行，侵害申请执行人的合法权利，如下因素要注意： （一）要严格审查“债”的真实性和合法性 这里的“债”一般是金钱债权，法院应当严格审查此债的真实性和合法性。比如：（1）如果是货款，则要审查货物交易是否真实存在，欠款金额是否准确等；（2）如果是民间借贷，则要审核是否存在“套路贷”，利息约定是否合法等。 （二）“以租抵债”行为要发生于申请执行人与被执行人债权债务形成之前 1、做此“苛刻”要求的原因 之所以在时间上做此“苛刻”的要求，是为了防止案外人与被执行人恶意串通规避执行，侵害申请执行人的利益。 如果以查封时间为界限，则无疑给了被执行人和案外人串通损害申请执行人合法权利以巨大的时间窗口。但是，在被执行人和申请执行人债权债务形成之前，很难说被执行人知道将有债务并知道某不动产将被执行，提前做好准备将之或真实或虚假的以“以租抵债”的方式出租出去。另外，如果债权人（申请执行人）与被执行人交易前非常看重被执行人的该不动产的变现价值，完全可以调查该不动产的出租情况（这就涉及到下面一个问题）。 2、对于“以租抵债”行为的发生时间要严格审查 对于“以租抵债”行为的发生时间不能只看租赁协议或类似协议的落款时间，因为时间有可能会倒签（有公证或律师见证等能证明抵债时间的除外），还要根据其他因素综合判断，如： （1）因“以租抵债”行为的发生而发生的一些事实，如“承租人”已作为申请执行人在执行过程中，则相应的会有执行和解协议等；如“承租人”已作为原告在起诉债务人，则相应的会有调解书或撤诉行为等。 （2）有相关的邮件或短信、微信记录以佐证“以租抵债”行为的发生时间。 （3）“承租人”支付水电煤气等费可以证明其已实际入住的时间的凭证，也可以佐证“以租抵债”行为的发生时间。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于执行异议之诉的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】 |
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