|
2012年，苏州“一核四城”战略正式提出——以古城为核心，东边是综合商务城，西边是生态科技城，北边是高铁新城，南边是太湖新城。  10年如白驹过隙，如今的四大新城已经基本醇熟，尤其是被定义为“综合商贸城”的园区湖东，发展已经饱和，目前高贸新城成为四城之一东部新城。 高贸新城虽然是园区的重点发展板块，但是相较其它三个新城毕竟年轻，其成熟度比科技城、高铁新城和太湖新城要逊色，但发展潜力巨大。 今天，我们来说太湖新城、高铁新城和科技城、高贸新城这四个苏州炙手可热的热门置业板块。 一纸规划的太湖新城已涅槃为苏州南部的活力新城 十年前，太湖新城开始建设。 2013年9月，”苏州湾”的概念出炉，整个太湖新城的发展也从此迈上了新赛道。 湖湾北边是吴中太湖新城，南边是吴江太湖新城。两个新城虽然距离较近，发展的成熟度却存在区别。 吴中太湖新城目前仍处于大规模建设阶段。 约30万方的苏州超级地标“苏州湾橙天里”、苏州湾中心广场、橙天嘉禾360剧场等城市级的功能配套正在紧锣密鼓地建设中。  和吴中太湖新城不同的是，吴江太湖新城各类资源配套的已经陆续落地，居住氛围要更加浓厚。音乐喷泉阅湖台、苏州湾文化中心、苏州湾体育中心、苏州湾大剧院等地标建筑云集。 吾悦广场、华润万象汇、砂之船奥特莱斯等商业综合体已经投入使用。 作为区域的主流核心板块，所以板块内的人居产品皆以改善为主。 吴中太湖新城的楼盘产品定位高端改善，且在近几年户型越做越大，动辄建面约140㎡以上，200㎡以上的大平层也不少见。 且楼盘品质在全苏州都处于较高的标准，可以说吴中太湖新城新盘的产品力是位于苏州四大新城之首的，甚至超过园区核心板块的一些高端品质盘。 从目前来看，待兑现的高端资源配套和强产品力的住宅支撑起板块3万元/㎡+的房价， 吴江太湖新城的楼盘皆是沿着地铁线路而建，且多为高端改善楼盘，改善的纯粹性和产品力比吴中太湖新城略逊一筹。 两个板块在战略起点方面就是作为一个整体来规划的，而近期的一些重要的政策方向更是倾向于吴中、吴江太湖新城两岸合体。 在交通上打通两岸壁垒、资源互通，从而形成真正意义上的两岸合体发展。 就在7月底，苏州湾1号隧道（东太湖隧道）线路确定，苏州湾2号隧道也获得了批复，待后期隧道正式建成，将两个太湖新城连接成一个整体。  8月23日，吴江·吴中协同发展合作座谈会上也提及，协调推进太湖新城吴中、吴江片区建设，全力将“环太湖科创圈”、“吴淞江科创带”交汇点，将形成“一个新城”规划，打造世界级的创新湖区。  也就是说，苏州已经从金鸡湖时代迈向太湖时代。市域一体化的发力之下，交通让太湖新城的空间有了更多的延伸。 十年为期，一纸规划的太湖新城已涅槃为苏州南部耀眼的活力新城。未来十年，一座崭新的太湖新城、世界级湖区将展现在我们眼前。 高铁新城：八年，见证一座新城崛起；十年，见证其华丽蝶变 2012年1月，苏州高铁新城管委会正式挂牌成立，划分下28.9平方公里的土地，将“一年成势、三年成形、八年成城”的定位目标埋进了高铁新城的土壤。 经过8年的产城融合发展，2019年，高铁新城的发展已经初具规模，所以我们常说“八年，见证一座新城的崛起”。 而当下，可以说，十年见证了高铁新城的华丽蝶变。 在相城十四五规划中，明确指出将形成以高铁新城为相城主中心的“一主、三副、多点”的相城中心体系。  在此高规划起点之下，高铁新城近两年的发展也明显加速。 在交通便捷度方面，高铁新城承载了高铁、地铁、快速路等城市级的交通方式。 在国家级综合交通枢纽、长三角综合交通枢纽、沪苏一体化复合枢纽的定位之下，京沪高铁与即将建设的通苏嘉甬高铁、苏锡常城铁和如苏湖城铁，在苏州高铁新城构建“双十字”枢纽。  2号线、在建中的7号、规划中的10号线、12号线和13号线五条轨交线路未来也在高铁北站交汇。 除了交通方面日臻完善，商业、教育等资源配套也在全面发展。吾悦广场、圆融广场大型商业综合体已经落地，还规划建设有苏州市国际会展中心、苏州国际会议酒店、苏州大剧院、苏科技馆、高铁之心等多个地标性的休闲娱乐配套。 在高铁新城十年的繁荣之路上，离不开产业的赋能。 长三角研发社区、京东智谷，将引进众多高端的产业和高精尖人才。 正是这些蓬勃强劲的产业发展，成为高铁新城经济腾飞的引擎。 同时，因为产业聚集所带来的的高知高薪群体，不仅旺盛了板块的人气，更带动了板块的购买力。 在楼市表现方面，近两年，高铁新城的改善属性明显，目前在售项目的起步户型建面皆在100㎡以上，全装修交付，产品力较强，受到购房者认可。 从宜居性角度而言，高铁新城的城市界面较新、配套醇熟完善，生活便利度高、居住氛围浓厚，适合有一定经济预算的改善一族。 苏州科技城：强成长性板块，宜居宜业 科技城作为近两年苏州楼市的明星板块，无论是起点、规划还是兑现能力，它都是众多板块中成长性较好的一个，对于板块的认可从楼市成交量便可窥见一二。 提起科技城，大部分人都能想到的关键词是“宜居宜业”。 生态是其一大王牌，三湖、四园、五山等自然资源，这样优越的自然生态环境，在苏州已非常少见。 “科技城”概念在2005年6月就已经提出，从规划力度来看，比很多普通新城的市级规划都要高。 2013年6月，苏州高新区行政中心搬迁至科技城，科技城在高新区的地位再次被拔高。 纵观科技城的发展之路，我们会发现和园区的发展模式如出一辙，都是积极发展产业、引进人才。 目前板块汇聚了150多家科研院所，193家研发机构入驻，聚合超6万名高层次人才。 人才带来了丰富的楼市购买力，影响了板块衣食住行的方方面面。 科技城近几年的新盘多是改善属性，产品力较强，即使没有地铁加持，板块价值仍旧备受市场认可，还吸引了部分外地投资客。 在今年三月份，政府发文，科技城核心区规划为苏州西部重要交通枢纽，实现TOD站城一体化升级。 规划有苏锡常城际铁路、轨道交通9号线、11号线、15号线，将与有轨电车1号线交汇。 虽然落地还需要时间，但是板块短板公共交通总算有补齐的期待了，板块价值或迎来新一轮的提升。 高贸新城：苏州园区的下一个发展重心 高贸新城的发展起点很高，在整个苏州自贸试验区中，高贸新城足足有27平方公里，占据了整个苏州自贸区的一半面积！同时，高贸新城还创造了诸多全国第一、唯一。  高贸新城拥有全国首个综合保税区（2006年获批成立），是目前全国唯一拥有综保区、贸易多元化试点、一般纳税人资格试点三个功能的海关特殊监管区域。 截止2019年底，综保区建成各类仓库100万平方米（保税仓40万、非保税仓60万），厂房170万平方米，商业服务办公设施60万平方米，年监管货值保持1000亿美元以上，累计吸引投资超40亿美元。 当前，高贸新城，尤其是综保区，正在积极推进改革创新，争取政策功能先行先试，有力推动园区、乃至苏南地区的转型升级和创新发展步伐。  未来，作为园区高端制造业和国际贸易集聚地、经济发展主阵地的高贸新城，有着如此丰厚的先天条件和政府的后期扶持，未来必将成为苏州园区的经济高地，吸引越来越多的人才到此就业、定居！ 大量的人才流入将会推动着板块升级，迎来更加高端改善的人居生活。 首先迎来改善的，就是交通。高贸新城是一个以自由贸易为发展核心的板块，自古以来，所有的贸易大国都占有绝佳的港口或者码头，比如著名的“海上马车夫”荷兰，凭借卓越的地理位置和先进的造船业，在17世纪扮演了海洋贸易中的重要角色，成为世界上最老牌的资本主义国家；中国香港、深圳、上海等一线发达城市，其国际贸易产业的繁荣也离不开港口城市交通优势！而2018年12月正式开港的苏州园区港正是目前江苏省规模最大的内河港码头，项目总投资约5.5亿元，总用地284.9亩，建设8个1000吨级码头泊位，计划年吞吐量220万吨、集装箱25万标箱。 同时，上海国际港务集团与园区高贸区签署合作备忘录，未来，双方将发挥各自的产业、政策、功能优势，依托苏州园区港、苏州工业园综合保税区等物流载体，围绕现代物流、港口物流、供应链管理等重点业务开展多层次、多领域的深度合作。 高贸新城地铁已纳入下一轮规划中，9号线、13号线和S2号线都通向高贸新城，未来区域和苏州主城、昆山的连接都将会更加紧密！ 水路、陆路、轨交，三大立体交通的格局即将呈现在高贸新城。 在教育上，胜浦实验小学、星浦小学、星浦中学三所学校正式纳入星海教育集团！  根据胜浦街道“退二进三”片区控制性详细规划，这里将成为高贸新城住宅核心地，未来还有7块住宅用地待出让，规划的邻里中心、学校等都在附近，周围将聚拢大量人气，居住氛围非常好。 园区自贸区的发展，金融和科研已经进入了高地，而承载产业与贸易的高贸新城正在逐渐登上时代的舞台。 政府的大力投资、各种产业和资金的落地、人才的不断引进，高贸新城无疑就是园区的下一个发展中心。 而随着产业的不断升级、高净值人才的流入，交通、教育、商业等配套也将随之升级迭代，板块也将焕然一新成为宜居之地。 从“一体两翼”到“一核四城”，苏州中心城市筋骨不断壮大的背后，是经济社会发展能级不断“扩容”的强烈需求。 我们也看到了十年之间，四大新城的崛起和繁荣，看到了在政府强有力的规划之下，板块的兑现能力之高、兑现速度之快。 从四大新城房价涨幅来看，也基本符合购房者的预期，再次印证了“买房跟着规划走”这一金科玉律。 毕竟“一核四城”是政策风向，也是城市发展的路径。 |
|
|
