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案情简介： 王某在2021年8月5日与某房地产开发商签订了房屋买卖合同，双方约定购买了某小区一楼的住宅商品房，房屋前有一小片绿地，还可以改造成亭台楼阁，风光无限。 开发商交房后，王某将自家门前的绿化土地进行了封闭管理，据为私有，不准本幢业主的人员出入散步，这也引发了一楼业主与小区其他业主之间的纠纷。 焦点问题： 王某自家房前的绿地可否由王某自由支配使用，其所有权和使用权应属于谁？ 大宝剖析： 建筑区划内的绿地属于业主共有，这是原则，例外情形是明示属于个人的除外。 那么何谓明示属于个人的除外情形呢？ 针对本案而言，王某应具备什么条件才能拥有他门前的绿化土地呢？ 一是开发商在销售商品房时，应以合同或广告等形式明确告知购房人，门前的绿地可以由王某所有。契约自由，只有双方约定好了才具备法律效力。 二是开发商需具备转让出售该绿地的权益。若开发商对该绿地无转让的权益，自然也不能任由其转让。所以，开发商要转让的前提是必须有相关部门的批准手续才可。原则上小区内的绿地属于业主共有，若要突破此原则则必须经过政府有关部门批准，改变此权属性质。 三是应满足一楼之外的其他业主的知情权。开发商在销售一楼商品房时要提前告知小区内所有其他业主，明示一楼前的绿地可以为一楼所有者使用。 另外，因为城市土地归国家所有，所以王某对门前的绿地只享有使用权而不具有所有权。 法律依据： 《民法典》第二百七十四条： 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 |
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