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北京律师梁学军 地址：北京朝阳区三元西格中检大厦9层 NO.1 工程款债权优先借款债权 房地产行业属于资金密集性行业，限于银行和信托等渠道的严格，往往向普通民众融资，有时通过设定抵押权的方式“保障”普通民众的债权。而事实上，在工程款债权尚未结清的情况下，普通民众的债权是劣后的，清偿顺序上晚于工程款债权。 建设工程的承包人如果发现涉案工程或房产被民间借贷的债权人查封，则承包人有权提出执行异议。 NO.2 法律依据 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。” NO.3 参考案例 陕西省高级人民法院在（2018）陕民终115号“浙江欣捷建设有限公司与尤惠敏及原审第三人陕西富欣实业有限公司、张恩案外人执行异议之诉”民事判决书中认为：本案二审争议焦点为欣捷公司是否对案涉十六套房产享有足以排除强制执行的民事权益。经查，2011年9月20日，欣捷公司作为北城尚品项目的承包人与富欣公司签订了《建设工程施工合同》。欣捷公司完成施工及竣工验收后将工程移交给了富欣公司。经第三方审核，双方进行工程结算，并签订《结算协议》及《补充结算协议书》确认：因富欣公司尚欠欣捷公司工程款无法支付，富欣公司将“北城尚品”项目的21套房产折价，用于清偿其欠付的4932378元工程款。上述结算协议签署后，富欣公司向欣捷公司交付了案涉房产，欣捷公司向富欣公司开具了工程款发票。因尤惠敏与富欣公司之间的债务纠纷，导致案涉房屋无法办理过户登记手续。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”本案中，尤惠敏虽申请西安市莲湖区人民法院对案涉诉争房屋进行查封，但依照该批复第一条规定其享有的债权不得优先于建设工程款优先受偿权，根据现有证据应当认定欣捷公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决对此认定错误，二审予以纠正。另，因欣捷公司享有的为工程价款优先受偿权而非所有权，故一审法院对欣捷公司主张其对案涉房产享有所有权的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，欣捷公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民初904号民事判决。二、不得执行位于西安市高陵区环城路西路西侧北城尚品的十六套房产。三、驳回浙江欣捷建设有限公司其他诉讼请求。
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