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让我感兴趣的地方，在于南湾旧改项目方对方案的详细解读。给我的感受是：专业、详细、条理清晰、通俗易懂。策划这篇文章的相关人员，很懂群众宣传工作，值得点赞。 老实讲，这是我看了黄埔10多个旧改项目官方号，觉得是第一个能够做到如此详细解读的文章。当然，并不是说其他旧改项目没有做这样的工作，但在宣传方面则还有待提升。南湾的经验，确实值得其他旧改项目学习。 旧改是一个多方博弈，各方利益妥协平衡，最终达到各方共赢的过程。这个过程，如何让广大村民参与，充分吸纳民意；如何在保障旧改村民的合理利益诉求基础上，同时保障开发商合理的利润空间，是无法绕过的问题，也是难题。 近期大家广泛关注的旧改项目普遍高容积率的问题，这是所有村屋遮天蔽日的城中村改造的一个宿命。这是此前多年乃至几十年村民密集“种房”，所导致的结局。当然，我们也可以说是发展的问题。城中村拆迁前，容积率就已经高企；而要腾出土地，就必然往天上盖。 换句话说，所谓旧改，其实就是把原来摊开的密密麻麻的低层建筑，重新聚集堆积。当然，建筑形态的变更，所带来的并不只是物理空间的变化，同时居住舒适度、景观视野、公共配套以及生活习惯的变迁。 高容积率，当然会影响建筑密度，进而影响采光通风、景观视野。但是，一定范围内的高容积率，并不必然决定高层住宅的舒适度和景观视野。关键还要看楼栋是如何布局设计的。恰恰是，高层建筑，在通风采光、景观视野这些指标上，反而相对更占优势。 所以，我们也期待黄埔各个旧改项目，所涉及的利益各方，应当强化旧改项目整体景观视野的规划设计。切忌切忌搞成视野处处受阻的新型“握手楼”。 下面，让我们一起来具体了解南湾旧改项目： 一 专业术语名称解释 二 公示图范围说明 三 原规划容积率怎么来的 四 改造后容积率提高的原因 五 周边改造情况与南湾对比 六 南湾楼层说明 七 公摊率说明 八 复建楼距说明 九 南湾改造前现状情况 名词解释 城市规划<<<< 城市规划分为总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划。经依法批准的城乡规划，未经法定程序不得修改。 现在的公示就是控制性详细规划调整法定程序：依据南湾旧改实施方案进行同步控规调整，调整之后才能进入报批报建阶段（修建性详细规划、土地手续等），然后是施工，最后回迁。 容积率<<<< 是地块内陆上建筑总面积除以用地面积。  公摊率<<<< 是指房屋公摊面积占房屋总面积的比率。  特别说明<<<< 可以公摊的部位：首层门厅、楼梯间、电梯井、电梯厅、水电管道井、屋顶机房等 其中：首层架空层（除门厅外）、避难层（除梯间外）不计入公摊面积。 村民反映看公示图 为什么范围那么大？  原规划（改造前规划）土地利用规划图 据现行的《广州市黄埔中心区控制性详细规划》显示，南湾旧改范围涉及AP0906、AP0907、AP0909三个规划管理单元，规划范围共266.7公顷，涉及以上三个区域规划单元调整，其中本次控规调整范围为南湾旧改的范围，用地面积为57.48公顷。 原规划（改造前规划） 容积率1.5怎么来的？  原规划（改造前规划）调整范围 南湾原规划（改造前规划）是很早以前据广州市的总体发展规划而编制的；按照农村集体发展需要做的规划，规划目标是村镇发展区和工业区；即以工业用地、村经济发展用地为主，村生活用地（居住用地）为辅，2000年左右广州市总体规划确定农村村民住宅建筑层数不超过四层，所以居住区容积率在1.5以下。 村民住宅未拆迁之前的现状为1~7层，实际的容积率超过2.3。已建成的工业区实际的容积率约为1.0，扣除经营性场地后改造前的平均容积率刚好也约为1.5。 随着广州城市发展、时代进步、国家大湾区的总体规划，南湾按照农村发展模式做的规划已经严重不符合城市发展需要，不符合南湾广大村民的实际利益。 现在南湾抓住政府旧改的契机实施改造，提升城市格局，实现产业升级，改善民生和居住环境，完善配套功能，所以必需对原规划（改造前规划）进行调整。 改造后容积率比 原来提高的原因 一、原规划（改造前规划）配套不完善 1、改造前公共配套仅有：12班小学、1个幼儿园、几个公厕、1个社会公交站（BRT）等。 2、改造前没有市政道路，仅有弯弯曲曲的村道；南湾支涌也是断头涌。 二、改造后规划，是严格按照《广州市城乡规划技术规定》的标准执行，完善城中村公共设施的短板，主要为： 1、增加大量为村民服务的公共配套，将近百处：54班小学、48班完全中学、110kV变电站、社区卫生服务中心、养老院、多处公交首未站、环卫停车场、肉菜市场、42班幼儿园、多处居委会、托儿所、物业管理、派出所、社区养老机构、公共图书馆分馆、文化站、社区少年宫、健身游园等，占地约120亩。 2、改造后扩宽并拉直道路，打通与周边的市政路的连接；新开挖河道，将南湾支涌向西连通南海神庙，沿河沿路增加大量绿化，占地约100亩。 3、为了留住乡愁，提升社区配套，铸造南湾水乡名片，高规格规划建设文旅小镇，占地约150亩。 4、因油管和油库安全控制，导致旧改用地边线需退缩78.5~150米，所以受影响的土地约130亩。 为了升级配套、提升大家生活的便捷和舒适性，提高集体收入，以上配套设施占地约500亩，故单地块容积率需要提高。 三、复建安置补偿情况 1、现状4层以下私宅，改造后权益面积补至4层：如原1层房子面积60㎡，补偿总面积将达到240㎡； 2、证载空地也有补偿面积； 3、村民的临迁费、旧村的拆迁费、复建区的建设费、市政的建设费用等等要全部折算成开发商的融资面积。 改造前现状住宅经测量的合法建筑面积约为28.5万㎡，集体物业建筑面积约15.8万㎡。 改造后复建总量86.34万㎡，其中：复建住宅43.98万㎡,公配6.13万㎡，集体物业33.35万㎡，以及联发厂和南石市直管公房。 改造后住宅增加约15.48万㎡，公配增加约6.1万㎡，集体物业增加约17.55万㎡，共计约39.13万㎡。 四、所有的复建建设费用由开发商负责 投资，政府核定成本后折成融资面积以平衡开发成本，以保障复建房的改造建设顺利完成。 改造总成本47.9亿：折算融资区建筑总量61.12万㎡， 其中：融资住宅49.69万㎡，公配5.47万㎡，融资商业5.96万㎡ 复建和融资总建筑面积为147.47万㎡，较原规划（改造前规划）56.45万㎡，改造后增加91.02万㎡（分别为：复建住宅增量、公共设施增量、集体物业增量、融资面积等），建筑面积增大，容积率必然增高。 改造范围57.48公顷，约862亩，其中约500亩用于：道路、公园绿化、公共设施、文旅小镇。 仅剩下300多亩地用于建设复建住宅、集体物业，融资住宅和商业。 因此在保证各方的利益情况下，土地就这么多，提高容积率是唯一解决办法，不仅南湾是这样，周边几个旧改项目都是类似情况。 特别说明 简而言之： 1、原公配很少，改造后公配齐全； 2、村民住宅和集体物业面积增多； 3、增加改造成本折算的融资面积。 周边村改造情况对比 某村1<<<< 总建筑面积110.01万㎡ ; 调整方案总建筑面积增加92.4万㎡ 。 居住用地容积率为4.50-4.56； 商业服务业设施用地容积率为1.44-8.40。 某村2<<<< 总建筑面积403.76万㎡ 调整方案总建筑面积增加269.35万㎡ 。 居住用地容积率约为5.3-6.0； 商业服务业设施用地容积率为4.8-7.0。 某村3<<<< 总建筑量168.61万㎡ 。 ---- 居住用地容积率约为4.8-5.2； 商业服务业设施用地容积率为4.8-9.8。 南湾村<<<< 总建筑面积147.47万㎡ ; 调整方案总建筑面积增加91.02万㎡。 居住用地容积率约为4.6-5.3； 商业服务业设施用地容积率为1.0-8.5。 改造后规划： 1、住宅标准层层高3米，其他村复建住宅层高为2.8~2.9米，为保证南湾居住品质，提高了层高标准； 2、复建住宅高度统计：  （以政府批复为准） 容积率高，自然代表楼层比较高，这是城市的发展趋势，集约土地的必经之路。开发商为了尽快批复南湾实施方案，按政府要求主动减少融资房建筑面积，保证复建房建筑面积。如果大家愿意减少回迁面积，可以降低容积率，降低高度，政府也是鼓励的。 另外为了提升居住品质：要求楼间距要大、底层潮湿不适合居住要架空（底层架空高度约5~6米）、小区中心花园也要大、要配慢跑道、要设儿童乐园、要有老人健身区，要水景、绿化要好等等。 为了平衡和满足各种需求，都会导致楼层变高。 要满足国家消防疏散等强制要求 南湾的设计目标：舒适、合理 改造前： 根据私宅各家面积统计，各家楼梯间+走廊占比约15%~17%。 改造后规划： 首层门厅、楼梯间、电梯井、电梯厅、水电管道井、屋顶机房等计入公摊面积，合计公摊率约18~20%。 其中：首层架空层（除门厅外）、避难层（除梯间外）不计入公摊面积。 复建房公摊率计算方式与广州市商品房的计算标准完全一样。 在户型选择过程中已多次解释公摊，征询文件中注明公摊大概数据。 2021年3月底到2021年6月底。征集村民户型意向选择，征集表提交率约70%。 2022年2月启动最终的户型选择工作，依据已签约的安置补偿协议约定的建筑面积，给每一户签约村民下发盖章版的《户型选择须知》、《南湾复建房安置回迁户型选择表》，确保村民们及时知悉户型选择信息，提交超过99%。 为解决电梯等待时间长 总高度32层以下建筑2部高速电梯 总高度32层以上建筑3部高速电梯，公摊高1~2%  改造前： 窄巷或者握手楼 改造后规划： 主朝向最小约40米，大的超过300米，情况如下（详下页示意图）：  （以政府批复为准） 南湾改造前现状 南湾旧村未拆迁前村里背靠楼、握手楼较多、杂乱无章的电线、狭窄的小道，混乱的面貌让很多租房的年轻人望而却步；空间狭窄、人口密集，“握手楼”空气流通不畅，阴暗潮湿，疫情期间，城中村多次因此形成了气溶胶传播，导致疫情扩散。 居住区内巷道窄小，人车混合，电动车充电更是电线交织拉扯，火灾隐患巨大等等。旧村原内私宅普遍超过3层，4~7层的占到了40%，建筑密度超过40%，除了盆栽几乎没有绿化。
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