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接续：论铁路土地综合开发政策的演进与创新建议（之一）。 三、红线内用地政策创新建议（一） 规划统筹层面通过研究轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施相关政策，各省市政策层面，鼓励红线内用地在规划之初即考虑“站城一体化”理念，按照“城站一体，高度融合”的概念，在规划设计中充分体现TOD的设计理念，以交通枢纽作为组织城市生活的中心，立体布局城市复合功能，通过“站-城”的高效无缝对接，弱化站城心理隔阂，打造空中-地面-地下多层级立体交通，从而促使土地使用高效集约、强化城市生活气氛。 专栏5：各省市规划统筹层面相关政策汇总表 | 政策文件 | 明确点 | 具体内容 | 《关于推进本市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》（沪府办〔2016〕79号） | · 探索轨道交通场站及周边土地综合开发的规划条件 | · 加强规划研究和控制。在轨道交通网络规划编制中，要根据城市开发边界和地区功能布局，同步研究各场站综合开发的总体要求…加强规划统筹。轨道交通场站综合开发利用规划编制，要体现公共交通导向（TOD）模式… | 《广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则(试行)的通知》（穗府办规〔2017〕3号） | · 轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发提供工作指引 | · 在轨道交通线网建设规划阶段同步编制轨道交通场站周边土地综合开发规划方案，由市属轨道交通投资建设主体联合市土地开发中心、各区政府共同编制，并通过优化土地使用性质和开发强度，提升土地使用价值和土地开发收益。 · 轨道交通场站周边土地综合开发规划方案应包括以下内容：规划范围、开发定位、储备用地规模、控制性详细规划及土地利用总体规划调整建议、交通专项规划、土地开发及收益测算、实施计划等。 |
政策导向：综合开发利用专项规划应与地下空间专项规划、站点枢纽综合交通规划等规划相衔接。 （二）土地供给层面 国家政策层面，37号文提出鼓励铁路用地集约利用，支持分层确权，用地性质符合划拨条件的，采取划拨方式供地，不符合划拨条件的，可以采取协议出让方式。 各地方政府层面，多数省份延续37号文政策要求，针对红线内用地采取划拨方式，不符合划拨条件的可采取协议出让方式办理用地手续。江苏省提出对于低效铁路用地的再开发可参照低效产业用地模式，广东省提出参照低效用地和三旧改造模式。 专栏6：国家及各省市投资主体层面相关政策汇总表 | 政策文件 | 明确点 | 具体内容 | 《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号） | · 鼓励集约用地，支持分层确权 · 符合划拨条件，划拨出让方式 · 不符合划拨条件，协议出让方式 | · 鼓励提高铁路用地节约集约利用水平。利用铁路用地进行地上、地下空间开发的，在符合规划的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分层设立建设用地使用权。 · 符合《划拨用地目录》的，可按划拨方式办理用地手续；不符合《划拨用地目录》的，可按协议方式办理有偿用地手续。 | 《江苏省政府办公厅关于支持铁路建设推进土地综合开发的实施意见》（苏政办发〔2016〕162号） | · 对于低效铁路用地的再开发可参照低效产业用地再开发相关政策执行。 · 因实施城市规划或其他公共利益需要使用铁路用地的，依法予以补偿安置。 | · 分层设立的建设用地使用权。 · 对于低效铁路用地的再开发可参照低效产业用地再开发相关政策执行。 | 《广东省人民政府办公厅印发关于支持铁路建设推进土地综合开发若干政策措施的通知》（粤府办〔2018〕36号） | · 铁路项目法人单位依法取得的划拨用地，因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的由政府收回实施开发的，可参照低效用地再开发和“三旧”改造相关政策执行 | · 分层设立的建设用地使用权： · 铁路项目法人单位依法取得的划拨用地，因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的，可按国办发〔2014〕37号文规定采取协议方式办理用地手续；由政府收回实施开发的，可参照低效用地再开发和“三旧”改造相关政策执行； |
政策导向：分类处置，逐步细化。①符合国家供地政策和《划拨用地目录》的，可按划拨方式办理用地手续；不符合《划拨用地目录》的，可按不同类别的建设用途出让底价、以协议出让方式办理用地手续；②探索低效产业用地、三旧改造等相关政策，进一步细化模式细节。 （三）分层确权层面 在供地方式上，各地方大多采用分层设立建设用地使用权。依据现有土地供应政策，对符合《划拨用地目录》的交通用地部分，仍以划拨方式供地，其他部分需招拍挂出让的，主要采取招标、挂牌出让，也有采取协议出让、作价出资等方式。在供地价格上，各地一般按照不同用途综合计算，具体操作方式有一定差别。 专栏7：各省市土地供应及价格评定方式汇总表 | 政策文件/操作项目 | 供地方式 | 供地价格 | 北京五路车辆段项目 | · 分层确权，创新立体钉桩方式，以预留夹层结构为界限，合理划分轨交及二级开发使用功能 · 土地出让时设置融合性理念及轨交运营安全要求等相关条件 | - | 《关于推进本市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》（沪府办〔2016〕79号） | · 创新轨道交通综合开发土地利用方式 · 轨道交通建设主体、相关企业可以单独或联合设立开发主体 · 场站综合建设用地可以采取协议方式出让给开发主体 | - | 《广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则(试行)的通知》（穗府办规〔2017〕3号） 广州市万胜广场项目 | · 采用高程坐标方式，实现轨道交通上盖用地分层出让新模式 · 根据轨交场站综合体用地来源、结合城市更新政策，因地制宜设置收储标准及流程 | · 万胜广场项目地块约定“本合同项目国有建设用地出让价款未包括地下建筑面积出让价款。地下车库按出让宗地所在地段工业用途基准地价的50%补交土地出让金；地下商业、商务等经营性用途按地上可售面积成交楼面单价50%计收”。 | 《前海开发单元规划》 深圳市前海综合交通枢纽上盖物业项目 | · 分层控制地下使用权空间，理清地下空间边界关系 · 项目用地作价出资给地铁集团，地上地下空间同时供应给地铁集团 | · 由于存在现有轨道运营安全引起投资增加等因素，对地上和下空间不单独确定使用权价格。 | 《杭州市城市轨道交通地上地下空间综合开发土地供应实施办法》（杭政办函〔2018〕82号） | · 差异化供地 · 按照是否符合《划拨用地目录》的非经营性地上/地下空间、不具备单独规划建设条件的经营性地下/地上空间、具备单独规划建设条件或与地铁场站有地下连通要求的经营性地上/地下空间分别设置不同出让方式 | · 地下空间补办出让手续时，地下一层土地出让金按照基准地价对应用途楼面地价（容积率为2.0）的20%收取，地下二层减半，地下三层不再计缴土地出让金。 · 按规定补办出让手续后，允许地下空间按照最小基本单元分割转让。 | 《成都市人民政府关于完善重大土地资源配置的实施意见》（成府发〔2017〕10号） | · 整体规划、整体供地、分层登记 · 在同一宗土地上划拨与出让方式相结合、地上与地下项目相结合、经营性用地与市政设施用地相结合的轨道交通上盖综合开发项目协议出让整体供地 | - |
政策导向：分层设立建设用地使用权，进行地下、地表、地上分层供地、分层开发。 （四）投资主体层面 红线内用地经营开发投资主体可借鉴城市轨道交通做法，各地方省市多以城市轨道交通建设运营主体作为开发主体，同时部分城市鼓励涉铁的社会资本方积极参与红线内综合开发项目。 专栏8：国家及各省市投资主体层面相关政策汇总表 | 政策文件 | 明确点 | 具体内容 | 《关于推进本市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》（沪府办〔2016〕79号） | · 鼓励涉铁社会资本方独立或联合设立开发主体 | · 充分发挥区政府和轨道交通建设主体的各自优势，原则上由项目所在区政府组织实施轨道交通场站综合开发，鼓励相关企业、轨道交通建设主体单独或联合设立开发主体。 | 《杭州市城市轨道交通上盖物业预留工程前期审批指导办法（试行）》（杭政办函〔2018〕103号） | · 明确实施主体及工程费用垫付方 | · 市地铁集团为预留工程的实施主体，负责预留工程涉及的相关设计、报批及施工工作。预留工程相关费用由市地铁集团先行垫资。 | 《市住房城乡建设委等七部门关于印发推进天津市轨道交通场站及周边土地综合开发利用实施意见（试行）的通知》（津住建发[2019]6号） | · 明确由城市轨交建设运营主体为开发主体（天津轨道交通集团） | · 为保障城市轨道交通主体工程建设和运营在安全、技术等方面的衔接，轨道交通站点及车辆基地用地（均包括地下空间，下同）综合开发由相关城市轨道交通建设运营主体作为开发主体，结合城市轨道交通建设时序，同步开展规划、设计及建设等工作。 |
政策导向：借鉴城市轨道交通做法，红线内用地经营开发，采取投资主体需以线路投资企业为主体，鼓励相关企业、轨道交通建设主体参与联合开发。 四、红线外综合开发政策创新建议（一）规划统筹层面 国家政策层面，37号文提出统筹土地综合开发相关规划管理，地方政府应在编制土地利用总体规划和城市规划时，统筹考虑铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用需求，并据此及时组织编制土地综合开发相关规划。 各地方政策层面，云南省提出了使土地综合开发规划与土地利用总体规划、城乡规划、生态环境保护规划、铁路建设规划、其他交通规划有机结合，实现“多规合一”；重庆市提出开展铁路站场综合开发规划设计，完善站场周边城市功能，统筹地上地下空间开发利用；广东省明确可行性研究阶段同步编制土地综合开发规划；贵州省提出明确由沿线县级人民政府负责统筹规划，提出应邀请出资人代表参与编制。 专栏9：国家及各省市规划统筹层面相关政策汇总表 | 政策文件 | 明确点 | 具体内容 | 《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号） | · 综合开发与土规、城规进行统筹 | · 统筹土地综合开发相关规划管理。地方政府应在编制土地利用总体规划和城市规划时，统筹考虑铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用需求，并据此及时组织编制土地综合开发相关规划。 | 《云南省人民政府办公厅关于支持铁路建设土地综合开发的实施意见》（云政办发〔2014〕80 号） | · 提出多规合一 | · 盘活现有铁路用地、综合开发新老站场用地时，要加强各类规划统筹，使土地综合开发规划与土地利用总体规划、城乡规划、生态环境保护规划、铁路建设规划、其他交通规划有机结合，实现“多规合一” | 《重庆市人民政府办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的实施意见》（渝府办发〔2018〕75号） | · 统筹地上地下空间开发利用 | · 开展铁路站场综合开发规划设计，完善站场周边城市功能，统筹地上地下空间开发利用。 | 《广东省人民政府办公厅印发关于支持铁路建设推进土地综合开发若干政策措施的通知》（粤府办〔2018〕36号） | · 明确可行性研究阶段同步编制规划 | · 对于新建铁路项目，项目所在地地级以上市人民政府应在项目可行性研究阶段统筹组织项目建设投资主体或项目公司，同步编制站场土地综合开发规划。 | 《贵州省自然资源厅关于印发贵州省支持铁路建设土地综合开发实施办法的通知》（黔自然资规〔2018〕1 号） | · 明确由沿线县级人民政府负责统筹规划 · 提出应邀请出资人代表参与编制 | · 铁路沿线县级人民政府负责统筹铁路站场毗邻区域土地综合开发规划编制； · 县级人民政府在统筹编制铁路站场毗邻区域土地综合开发规划时，应邀请省人民政府铁路出资人代表参与编制工作。 |
政策导向：多规合一，即铁路项目站场及毗邻区域土地综合开发专项规划、国土空间规划、控制性详细规划多规合一。统筹规划主体为沿线区县政府及统筹组织项目建设投资主体或项目公司。规划编制与线路可行性研究阶段同步启动。 （二）用地规模及指标层面 （1）用地规模 国家政策层面，37号文提出合理确定土地综合开发的边界和规模，扣除站场用地后，同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制，少数站场综合开发用地规模不超过100公顷。 各地方政策层面，地方多数省份沿用37号文50-100公顷范围；河北省确定了不同行政区域对应的用地规模，县级为不超过50公顷，市区级为不超过100公顷；湖北省提出以站场为中心，半径1000米范围内作为开发备选用地；广东省明确站点中心向外半径800米范围内作为开发备选用地；广西壮族自治区提出2公里范围的重点开发区域。 专栏10：国家及各省市用地规模层面相关政策汇总表 | 政策文件 | 明确点 | 具体内容 | 《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号） | · 提出50-100公顷范围 | · 合理确定土地综合开发的边界和规模，扣除站场用地后，同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制，少数站场综合开发用地规模不超过100公顷。 | 《河北省人民政府办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发利用的意见》（冀政办字[2015]73号） | · 县（市）站场综合开发用地规模不超过50公顷，设区市市区内不超过100公顷 | · 县（市）行政区域内站场综合开发用地规模原则上不超过50公顷，设区市市区内站场综合开发用地规模不超过100公顷。 | 《湖北省人民政府关于加强武汉城市圈城际铁路沿线土地综合开发的意见》（鄂政发〔2013〕26号） | · 站场为中心，半径1000米范围内 | · 红线外开发备选用地规模。各地可以站场为中心、半径1000米左右范围确定开发备选用地。 | 《广东省人民政府办公厅印发关于支持铁路建设推进土地综合开发若干政策措施的通知》粤府办〔2018〕36号 | · 站场为中心，半径800米范围内 | · 沿线市县人民政府应及时对以站点为中心、半径800米范围内用地实施规划控制，并结合城市、镇规划和城市路网等实际情况，确定站场中心点向外半径800米左右范围内的土地作为开发备选用地。 | 《广西壮族自治区人民政府办公厅关于支持铁路建设促进土地综合开发的若干措施》桂政办发〔2018〕165号 | · 提出2公里范围的重点开发区域 | · 大城市初期应重点开发新建铁路站场周边2公里以内区域，可适当控制预留远期发展空间 |
政策导向：根据综合开发用地实际需求确定，原则上遵循国家37号文50-100公顷的用地规模要求，在落地层面根据实际站点情况进行分类设定。 （2） 用地指标 国家政策层面，37号文提出落实综合开发用地指标支持政策，铁路建设项目配套安排的土地综合开发所需新增建设用地指标，经省级人民政府严格审核后，暂由国土资源部（原）予以计划单列。 各地方政策层面，江苏省提出用地指标可以由国土资源部（原）安排计划单列，也可以由县（市、区）先行安排，年底报国土资源部（原）审核，使用预留国家计划指标；贵州省提出优先安排每年不少于200公顷的综合开发利用计划指标；福建省提出用地指标不足时，可在设区市域范围内统筹解决，占用耕地不需使用城乡建设用地增减挂钩指标以及开辟用地报批“绿色通道”，不受供地率限制。 专栏11：国家及各省市用地指标层面相关政策汇总表 | 政策文件 | 明确点 | 具体内容 | 《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号） | · 国土资源部（原）予以计划单列 | · 铁路建设项目配套安排的土地综合开发所需新增建设用地指标，经省级人民政府严格审核后，暂由国土资源部予以计划单列。 | 《江苏省政府办公厅关于支持铁路建设推进土地综合开发的实施意见》苏政办发〔2016〕162号 | · 提出指标可以由国土资源部（原）安排用地计划，也可以由市、县（市、区）先行安排 | · 由省国土资源厅会同省铁路办报省人民政府审核后，按国家政策规定报国土资源部予以计划单列。……由国务院批准城市批次用地的铁路综合开发用地，由国土资源部安排用地计划；其他城市的铁路综合开发用地计划指标，由市、县（市、区）先行安排，年底报国土资源部审核，使用预留国家计划指标。 | 《贵州省人民政府关于加快铁路建设的意见》（黔府发〔2016〕18号） | · 明确省国土资源厅、省自然资源厅年度优先安排指标 | · 省国土资源厅每年优先安排不少于200公顷土地综合开发利用计划指标，由省人民政府铁路出资人代表牵头负责用于省内铁路沿线土地综合开发。 | 《贵州省自然资源厅关于印发贵州省支持铁路建设土地综合开发实施办法的通知》黔自然资规〔2018〕1 号 | · 省自然资源厅每年优先安排不少于200公顷铁路土地综合开发利用计划指标。 | 《福建省人民政府关于支持福厦高铁土地综合开发九条措施的通知》闽政〔2017〕44 号 | · 提出了用地指标不足时，可在设区市域范围内统筹解决； · 占用耕地不需使用城乡建设用地增减挂钩指标； · 开辟用地报批“绿色通道”，不受供地率限制 | · 用地规划指标不足的，可在设区市域范围内统筹解决，并按规定依法组织修改土地利用总体规划；“ · 综合开发中涉及城镇住宅和商服用地占用耕地的，不需使用城乡建设用地增减挂钩指标；开辟用地报批“绿色通道”，不受供地率限制，不纳入供地率考核范围。 |
政策导向：在用地指标上，优先争取省级计划指标单列，避免用地指标由沿线市、县区自行解决。 （三）土地供应层面 国家政策层面，37号文提出新建铁路站场地区综合开发用地采用市场化方式供应，出让公告不得少于60个工作日；新建铁路项目未确定投资主体的，可以将土地综合开发权与线路投资两标并一标；土地可按开发分期约定一次或分期提供，供地价格按出让时的市场价确定；新建铁路项目已确定投资主体但未确定土地综合开发权的，综合开发用地采用招标拍卖挂牌方式供应，并将统一联建的铁路站场、线路工程及相关规划条件、铁路建设要求作为取得土地的前提条件；红线内土地用途不再符合《划拨用地目录》的，可依法采取协议方式办理用地手续。分层设立的建设用地使用权，符合《划拨用地目录》的，可按划拨方式办理用地手续；不符合《划拨用地目录》的，可按协议方式办理有偿用地手续。 各地方政策层面，多数省份沿用37号文政策内容，山东省提出分期供地最长不超过5年；广西壮族自治区提出合理确定出让底价，底价不得低于土地整理成本，针对不同性质用地可以给予不超过30%的地价优惠，土地分期供应时间不得超过3年。 专栏12：国家及各省市土地供应层面相关政策汇总表 | 政策文件 | 明确点 | 具体内容 | 《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》（国办发〔2014〕37号） | · 采用市场化方式供应 · 供地公告不少于60工作日 · 可将土地综合开发权与线路投资两标并一标 · 土地开发可以采取一次供地或分期供应方式 · 可以设置出让条件使得线路投资主体顺利摘地 · 红线内不符合划拨属性可以采取协议出让方式办理 · 分层设立不符合划拨性质的可以采取协议出让方式 | · 新建铁路站场地区综合开发用地采用市场化方式供应，供地公告时间不得少于60个工作日。 · 新建铁路项目未确定投资主体的，可在项目招标时，将土地综合开发权一并招标，新建铁路项目中标人同时取得土地综合开发权，相应用地可按开发分期约定一次或分期提供，供地价格按出让时的市场价确定。新建铁路项目已确定投资主体但未确定土地综合开发权的，综合开发用地采用招标拍卖挂牌方式供应，并将统一联建的铁路站场、线路工程及相关规划条件、铁路建设要求作为取得土地的前提条件。 · 土地由其他市场主体取得的，其他市场主体应与铁路建设投资主体协商安排铁路建设与土地综合开发相关事宜，确保铁路等各项建设按规划有序进行。 · 铁路运输企业依法取得的划拨用地，因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的，可依法采取协议方式办理用地手续。 · 分层设立的建设用地使用权，符合《划拨用地目录》的，可按划拨方式办理用地手续；不符合《划拨用地目录》的，可按协议方式办理有偿用地手续。 | 《山东省人民政府办公厅关于支持铁路发展实施土地综合开发的意见》（鲁政办字〔2020〕9号） | · 分期供地最长不超过5年 | · 分期供地的时限最长不得超过5年，因土地使用权人原因导致分期供地不能在5年内完成的，不得办理余下土地的供地手续。未确定规划条件的地块，不得供应。 | 《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西支持铁路建设促进土地综合开发若干措施的通知》 （桂政办发〔2018〕165号） | · 明确合理确定出让底价 · 底价不得低于土地整理成本 · 针对不同性质用地可以给予不超过30%的地价优惠 | · 采用招标拍卖挂牌方式供应的铁路用地及站场毗邻区域综合开发土地，出让底价可按不低于政府已支付的土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用确定。 · 符合自治区确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%确定出让底价。 · 房地产开发（含商业、写字楼等）项目的出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，集体决策，综合确定。拟定的土地出让底价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让底价的20%。 · 分期供地的时限最长不得超过3年。因土地使用权人原因导致分期供地不能在3年内完成的，不得再办理余下土地的供地手续。 |
政策导向：采取市场化方式供地，通过设置出让条件摘地。符合划拨条件按划拨供地、不符合划拨或不具备单独规划建设经营性地下空间采取协议出让、地上部分带条件招拍挂。采用一次性供地或分期提供，针对不同用地性质，在满足不低于土地整理成本的前提下，允许出让底价给予一定优惠及下浮。 （四）收益分配层面 国家政策层面，33号文提出综合开发收益支持铁路发展，37号文及其他国家政策针对收益分配层面并没有出台明确规定，此部分交由各地方省市自行规定。 各地方政策层面，部分省市政策针对收益分配层面暂无明确规定，给予明确规定的地方省市，收益用途均用于反哺铁路建设投资缺口及运营补亏，仅在收益分配的比例与方式上存在差异。重庆市按照土地出让收入扣除成本及刚性计提后，剩余资金优先弥补铁路建设投资；江苏省按照土地出让收入扣除国家和省规定的刚性计提后，用于铁路建设和运营管理；山东省提出出让收益分市核算，同时明确土地出让金后3个月内以安排专项补助资金的形式拨付至合资开发公司；福建省按照土地出让金后扣除成本及计提税费后的收益全额，在1个月内安排专项补助资金至合资公司；广东省建立“铁路项目+土地开发”综合开发模式，土地出让收入扣除成本及刚性计提后，根据开发协议拨付资金至项目公司。 专栏13：国家及各省市收益分配层面相关政策汇总表 | 政策文件 | 明确点 | 具体内容 | 《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013〕33号） | · 提出开发收益支持铁路发展 | · 地方政府要支持铁路企业进行车站及线路用地一体规划，按照市场化、集约化原则实施综合开发，以开发收益支持铁路发展。 | 《重庆市人民政府办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的实施意见》（渝府办发〔2018〕75号） | · 土地出让收入扣除成本及刚性计提后，剩余资金优先弥补铁路建设投资 | · 土地出让后的收益扣除土地成本、国家和市级财政计提资金后，剩余资金可由沿线区县政府、铁路项目主管部门和相关铁路投资主体协商，优先用于弥补铁路建设投资缺口。 | 《江苏省政府办公厅关于支持铁路建设推进土地综合开发的实施意见》（苏政办发〔2016〕162号） | · 土地出让收入扣除刚性计提后，剩余资金弥补铁路建设投资 | · 出让收入除国家和省规定的刚性计提外，其余经审计后由沿线市、县（市）人民政府与省铁路办及相关铁路投资主体商定，用于铁路建设和运营管理。 | 《山东省人民政府办公厅关于支持铁路发展实施土地综合开发的意见》（鲁政办字〔2020〕9号） | · 出让收益分市核算 · 土地出让金后3个月内以安排专项补助资金的形式拨付至合资开发公司 | · 沿线地方政府提供的铁路综合开发用地出让收益分市（设区的市）核算。 · 沿线地方政府按照收支两条线的要求，将扣除征地和拆迁补偿、前期土地开发相关费用等和国家、省规定的政策性计提以及其他有关支出后的出让收益，经审计部门审计后，通过列入年度财政预算，在收到土地出让金后3个月内以安排专项补助资金的形式拨付至合资开发公司，用于铁路建设和运营补亏。 | 《福建省人民政府关于支持福厦高铁土地综合开发九条措施的通知》（闽政〔2017〕44 号） | · 土地出让金后扣除成本及计提税费后的收益全额，在1个月内安排专项补助资金至合资公司 | · 土地出让后，地方政府按照扣除土地收储成本和按规定应计提的专项资金及相关税费后的出让收益的全额，按照收支两条线的要求，在收到土地出让金后一个月内通过安排专项补助资金至相应合资子公司，分期缴款的分期办理，支持福厦高铁提高资金筹集能力和收益水平以及运营补亏。 | 《广东省人民政府办公厅印发关于支持铁路建设推进土地综合开发若干政策措施的通知》（粤府办〔2018〕36号） | · 建立“铁路项目+土地开发”综合开发模式 · 土地出让收入扣除成本及刚性计提后，根据开发协议拨付资金至项目公司 | · 纳入土地综合开发收益后，铁路项目财务内部收益率原则上不应低于3%的行业基准值，并结合招募社会资本情况综合确定。 · 土地综合开发收益分市核算，用于该市路段的项目可持续经营。 · 由出让土地获得收入的沿线地级以上市人民政府按照收支两条线的要求，根据与项目建设投资主体签订的综合开发协议约定，从土地综合开发收益中安排专项补助资金拨付项目公司，提高铁路项目资金筹集能力和收益水平。 |
政策导向：线路公司与地方政府共赢。①扣除前期做地等投入及除国家和省级刚性计提外，剩余部分线路公司与地方政府采取分成模式。②在政策中明确具体返还比例、时间及返回路径。 （五）投资主体层面 国家政策层面，国家政策针对投资主体层面暂无明确规定，此部分交由各地方省市结合线路实际情况自行规定。 各地方政府层面，多数省份投资主体为省辖市、县(市、区)政府与铁路项目投资主体合作开发，负责实施区域的铁路土地综合开发项目。湖北省按照省市联合开发的，由省联合发展投资集团有限公司作为省级出资人代表，分别与各沿线市出资人代表成立由省方主导的合资开发公司；江苏省由江苏铁路投资发展有限公司会同沿线各地和铁路单位统筹实施，同时鼓励其他社会投资者和民间资本参与铁路土地综合开发；福建省按照福厦高铁沿线设区市政府应根据开发时序，分别与福建高铁综合开发有限公司联合组建合资子公司，负责实施所在设区市的铁路土地综合开发项目。 专栏14：国家及各省市投资主体层面相关政策汇总表 | 政策文件 | 明确点 | 具体内容 | 《湖北省人民政府关于加强武汉城市圈城际铁路沿线土地综合开发的意见》（鄂政发〔2013〕26号） | · 省联合发展投资集团有限公司 · 各沿线市出资人代表 · 合资开发公司由省方主导 | · 由省市联合开发，或者由沿线市负责开发，具体由省市协商确定。 · 其中，省市联合开发的，由省联合发展投资集团有限公司（以下简称省联发投集团）作为省级出资人代表，分别与各沿线市出资人代表成立由省方主导的合资开发公司 | 《江苏省政府办公厅关于支持铁路建设推进土地综合开发的实施意见》（苏政办发〔2016〕162号） | · 江苏铁路投资发展有限公司 · 沿线各地和铁路单位 · 鼓励其他社会投资者和民间资本参与 | · 由铁路项目主要投资主体会同其他投资主体与沿线政府组建开发主体。省铁路土地综合开发由江苏铁路投资发展有限公司会同沿线各地和铁路单位统筹实施。鼓励其他社会投资者和民间资本参与铁路土地综合开发。 | 《福建省人民政府关于支持福厦高铁土地综合开发九条措施的通知》（闽政〔2017〕44 号） | · 福厦高铁沿线设区市政府 · 福建高铁综合开发有限公司 | · 福厦高铁沿线设区市政府应根据开发时序，分别与福建高铁综合开发有限公司联合组建合资子公司，负责实施所在设区市的铁路土地综合开发项目。 |
政策导向：由线路公司同沿线区县平台公司共同成立综合开发项目公司，为各站点综合开发投资主体。
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