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文章来源：广东城金 一、“三旧”地块数据库 3号文： 1、 以宗地为基本单元，可以将相邻多个宗地作为整体入库，对无合法用地手续的地块，合理确定入库地块范围。 2、 改造范围：地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上，符合土地利用总体规划，“二调”和最新的土地利用现状图认定为建设用地。 特别情况可纳入标图建库范围：上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的，经原土地权利人自愿申请，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积确定；上盖物占地比例符合规划条件，可不受30%比例限制；属于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地；“二调”认定为非建设用地，但在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求。 已认定为闲置土地的，不得申请纳入改造范围。可纳入标图建库的用地面积。 3、 各地级以上市只需按年度（每年12月底前）一次性报送省国土资源技术中心备案，可拟增或删减的地块。已按“三旧”政策完善用地手续，享受“三旧”改造相关政策优惠，或已计入往年改造成效的地块不得删减。 4、 土地征收和标图建库同步办理：改造条件成熟、改造需求迫切的地块。符合农用地转用、土地征收正常办理条件的新增建设用地，仍按照现行法律法规及政策规定进行相关报批。严禁通过违规纳入“三旧”改造标图建库的方式，规避正常的征地审批程序。 71号文： 1、 2009年12月31日前已建设使用且符合上盖物占地比例要求，二调或最新的土地利用现状图确定为非建设用地，不涉及复垦且确需改造建设的，落实建设用地规模后可纳入标图建库范围。 2、 将相邻多宗地整体入库的，可以整体核算上盖物占地比例。 3、 上盖物占地比例未达到30%，但符合相关规划条件或行业用地标准规定的下限，或改造后用于建设教育、医疗、养老、体育等公益性项目的，可纳入标图建库范围。 4、 不得包含已认定为闲置土地的地块。 二、规划调整 3号文： 1、“三旧”用地的规划审核参照新增建设用地的规划审核标准执行。 2、对于连片改造中不符合土地利用总体规划，原则上单块面积不超过3亩、累计面积不超过项目主体地块面积10%的“三地”，在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下，可凭“三旧”项目确认文件、城乡规划部门出具的相关零星土地无法单独出具规划设计条件或难以独立开发的函件申请修改土地利用总体规划。 71号文： 1、“三旧”改造涉及控制性详细规划未覆盖的区域，可由规划主管部门组织编制“三旧”改造单元规划，作为控制性详细规划实施。 2、确需实施“三旧”改造，但因不符合土地利用总体规划而无法纳入“三旧”改造标图建库范围的，可按程序和权限修改土地利用总体规划，落实建设用地规模后纳入标图建库范围。 三、用地审批 3号文： 1、 涉及将旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的，改造方案报所在的市、县级人民政府审批，土地征收手续报地级以上市人民政府根据省人民政府委托进行审批。涉及完善土地征收手续的，按照用地行为发生时间分类处理。 2、 历史用地：对纳入“三旧”改造范围，符合土地利用总体规划和城乡规划、没有合法手续且已实际使用的建设用地，上盖物基底面积达到改造项目总面积30%以上，或上盖物占地比例虽不足30%，但符合规划条件，并且拟采取拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施等方式改造的，可按照现状地类完善建设用地手续。 3、 “三地”：涉及“三地”办理农用地转用或土地征收手续的，由各地纳入批次用地依法报批或与主体地块一并组卷上报。属于需要国务院批准的10个城市中心城区范围的农用地转用，报国务院审批。优先使用省下达的完成年度改造计划的奖励指标。涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。“三地”面积大于3亩，或累计面积超过项目主体地块面积（不含“三地”面积）10%，且原则上不超过20%，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可将其农用地转用和土地征收报批材料，连同由市、县人民政府对申报地块的相关说明一并报地级以上市人民政府根据个案处理原则进行审批。超标“三地”属于国有建设用地，且主体地块的改造方案已经有权机关批准的，地级以上市人民政府也可根据个案处理原则进行审批。 71号文： 1、 简化手续：实地在2009年12月31日前已建设使用且已纳入标图建库范围的，落实建设用地规模后可按建设用地办理“三旧”用地手续。涉及完善集体建设用地手续并转为国有建设用地的“三旧”改造项目，可将项目改造方案以及完善集体建设用地手续材料、转为国有建设用地材料一并报地级以上市人民政府审批。 2、 优化微改造项目行政审批手续，优化规划、用地、建设、消防、商事登记等行政审批手续办理流程，提高审批效率。 四、项目改造主体 3号文： 土地权利人；原农村集体经济组织；农村集体建设用地的受让人或承租人；通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗的单一改造主体。 五、供地方式 3号文： 1、 属政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余可以协议方式出让。以协议方式出让的，根据市场价格综合确定出让底价。 2、 鼓励农村集体经济组织采用自行改造、与有关单位合作改造或由政府组织实施改造等多种方式实施改造。其中，自行改造或者合作改造的，可以直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方；由政府组织改造的，政府可通过招标等公开方式出让土地，由中标人或竞得人实施拆迁工作。 六、支持改造的类型 3号文： 支持产业类改造：工业用地改造后用于兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，可享受按原用途使用的5年过渡期政策。5年过渡期满后，可按新用途办理用地手续；若项目无法继续经营，原用地单位可按原用途保留使用土地。 71号文： 1、 旧城镇、旧村庄整体改造，以成本和收益基本平衡为原则合理确定容积率，可通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行统筹平衡。其他用地可纳入旧村庄改造项目一并实施改造，但只能用于复建安置或公益设施建设。整体连片改造时要合理安排一定比例用地用于公共设施建设，切实加强对历史遗产、不可移动文物及历史建筑的保护。 2、 集体和国有建设用地混合改造：对于纳入“三旧”改造范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式确定使用权人，应严格控制国有建设用地的规模上限及其所占的比例。 3、 土地置换后连片改造。允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换。以拆除重建方式实施的“三旧”改造项目，可将标图建库范围内的“三旧”用地进行复垦，复垦产生的建设用地规模和指标可用于本项目范围内的非建设用地，办理转用手续后一并实施改造，也可有偿转让给本市其他“三旧”改造项目使用。 七、土地成本和收益 3号文： 土地增值收益分配：“三旧”用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的，所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人，并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。拟入库地块按照上盖物占地面积及30%比例返算可入库面积的剩余部分。 71号文： 1、 采取多种地价计收方式。以单宗或区片土地市场评估价为基础，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款。 2、 创新创业载体享受差别化地价。鼓励创新创业载体，按科教用地或工业用地用途供地，实行差别化地价。 3、 土地增值税补助。各地级以上市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入（全口径）较上一年度增长超过8%的部分，由省按30%的比例核定补助该市。 4、 “工改工”及公益性项目奖补。对村级工业园改造、“工改工”项目和增加绿地、体育公园、历史文物保护等公益性改造项目实施奖补。 5、 降低改造项目税收负担。同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担拆迁改造工作的，属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，按相关税收政策办理。 6、 在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置，倒逼低效用地主体主动实施改造或退出用地。 八、公益性用地移交 3号文： 原权利人应当在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作，并负责拆除。移交的公益性用地应为国有建设用地，移交人不需为移交的公益性用地补缴土地出让金。将工业用地等用途改变为经营性用地的自行改造项目均需移交公益性用地。对于改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求，或改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，补缴与应移交用地等价的土地价款，或根据其占项目总建筑面积的比例折抵应移交的用地面积；涉及将城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建成后无偿移交政府的改造项目，应当优先完成公益性项目建设并无偿移交政府。 九、司法裁决 3号文： 1、 受让人、承租人、抵押权人对补偿标准存在争议的，由合同约定双方自行协商或采取民事诉讼途径解决。 2、 少数成员拒不履行经农村集体经济组织表决通过并经市县人民政府批准的改造方案，阻挠征收土地的，责令交出土地，拒不交出土地的，申请人民法院强制执行；涉及房屋拆迁，人民法院裁定准予执行的，可由提出申请的市、县人民政府负责执行。 71号文： 1、 多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照规定处理；法律法规没有规定的，可积极探索政府裁决。 2、 拆除重建类改造项目，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，若专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体/共有人已签订搬迁补偿安置协议或旧村庄改造中农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议或多个地块符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%，原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。 3、 对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼，否则人民政府申请人民法院强制执行。 |
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