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作者欧志伟 内容摘要：以《商业银行押品管理指引》为依据和框架，针对商业银行的具体情况，对相应内容进行研究、细化，提出针对性意见和建议，研究房地产押品管理的服务方案。 在商业银行的贷款中，60%是有抵质押品的，但是之前押品管理缺乏系统性，且商业银行普遍存在着“重抵押，轻信用”、“重贷前，轻贷后”的情况。2017年4月26日，中国银监会印发《商业银行押品管理指引》（以下简称《指引》），目的是规范商业银行押品管理，引导商业银行加强押品相关制度建设，弥补以往监管上存在的短板。 在现有商业银行的押品中，房地产占比逾50%。因此，房地产市场的波动对于银行信用风险管理影响较大。依照《指引》，商业银行除依照规定频率对押品价值进行估值之外，如果房地产市场价格出现较大波动，即便没有到规定流程的时间点，银行业应对相应押品进行重新估值，以确保风险可控。 在商业银行涉及房地产押品的贷款过程中，房地产估价机构仍属于不可或缺的一个环节；在房地产押品管理中，房地产估价机构应能发挥自身优势向商业银行提供专业的解决方案。笔者根据《指引》并结合对商业银行押品管理需求的调查了解，针对商业银行房地产押品管理的需求形成以下估价机构的服务方案。 一、建立押品数据库 商业银行的房地产押品数量大，种类多，首先需确定押品目录，即对押品进行分类并建立押品数据库，这也是建立押品管理信息系统的基础工作。 1、将押品进行分类 按物业类型及所处区域进行分类：物业类型分为住宅、办公、商业、工业、在建工程、土地等；所处区域可按县市区的行政区域划分确定；对押品的分类应形成系统性的清单。 2、建立押品数据库 将已完成分类的押品信息拆分成省、市、区、路、楼盘、楼栋、房号等多字段信息，补充所处环线、区域板块、开发商、竣工时间等基础信息，再补充押品原估值、抵质押率、贷款周期等信息，建立押品数据库。 二、押品复估 押品复估应重点关注与初次估值的价值变化，并分析其变化原因。 1、标准化房地产（单套住宅、办公等） 采用评估机构建立的不动产数据库与押品数据库以关键字段关联匹配进行数据对接，采用批量自动估价技术快速、准确地完成动态批量复估；可按月设定复估频率。 2、非标准化房地产（如土地、工业厂房等） 非标准化房地产应进行单项复估，其评估结果应由商业银行内部审核确认。每年应至少重估一次，市场波动较大时应适当提高重估频率。 三、押品压力测试 压力测试是一种银行风险管理和监管分析工具，用于分析假定的、极端但可能发生的不利情景对银行整体或资产组合的冲击程度，进而评估其对银行资产质量、盈利能力、资本水平和流动性的负面影响。 不动产类押品压力测试的风险因素主要为押品估值和变现率；风险指标为覆盖率。 覆盖率＝押品变现价值/对应的贷款余额 押品变现价值＝押品估值×变现率 押品压力测试的重点： （1）利用估价机构的不动产大数据； （2）建立动态监测机制； （3）跟踪押品相关政策及行业、地区环境变化，分析其对押品价值的影响； （4）结合使用敏感性分析和情景分析进行压力测试，及时发布预警信息。 四、押品评价 参考《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》，押品评价可包括实物状况、权益状况和区位状况评价，以及运营费用分析与预测。 1、实物状况评价 （1）性能评定 适用性能评定、环境性能评定、经济性能评定、安全性能评定、耐久性能评定。 （2）完损状况评定 根据押品的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度做出。 （3）新旧程度评定 根据押品的年龄与预期寿命的比值做出。 2、权益状况评价 （1）土地所有权 （2）土地使用权 （3）房屋所有权 （4）抵押权、地役权等他项权利 （5）其他特殊情况 3、区位状况评价 对押品的位置、交通、外部配套设施（基础设施和公共服务设施）、周围环境（自然环境、人文环境和景观）以及未来规划等进行调查、分析和评价。 4、运营费用分析与预测 明确押品运营费用的构成，说明近年实际发生的各年运营费用，预测未来的各年运营费用。 对押品的复估、压力测试和评价是在为商业银行提供复估价值的前提下进一步形成完善的风险控制体系。 五、人员培训 商业银行押品管理需设置押品价值评估、抵质押登记、保管等相关业务岗位；对各岗位的针对性业务培训宜包含内部培训及外聘机构或人员组织培训。 1、押品价值评估 押品由外部评估机构进行估值的，其评估结果应由内部审核确认，内部审核人员需具备价值评估的专业知识，以满足岗位需求。可聘请外部评估机构或行业专家进行授课培训。 2、抵质押登记 不动产实行登记制度；应按登记部门要求办理抵质押登记，取得他项权利证书，确保抵质押登记真实有效。 抵质押登记所需资料和流程可聘请登记代理机构或登记部门进行专项培训。 3、保管 包含权属证书及押品的保管，均需明确保管方式和操作要求，包含但不限于交付或止付手续、监管合同或协议、监管责任和违约赔偿责任等。需对上述工作的流程及保管时效性等进行针对性培训。 六、服务流程 1、押品复估、压力测试及评价 （1）标准化房地产 一般包含普通商品住宅或办公用房等，需提供产权证书，若完成数据库对接，采用批量自动估价技术可一键完成复估及压力测试；押品评价报告可根据需求单项或批量完成。 （2）非标准化房地产 一般包含商业、工业、在建工程或土地等；需提供产权资料、运营费用及详细位置示意图等，采取单项评估方式完成。 2、押品管理研究内容 除了对押品进行复估、压力测试及评价以外，估价机构可以《指引》为依据和框架，根据押品管理的背景、管理体系及风险管理措施等对押品管理进行研究，包括以下部分或全部内容，也可以根据商业银行的具体需求增加其他研究内容： （1）构建押品管理体系； （2）健全押品管理的治理结构； （3）健全押品管理制度和流程； （4）建立押品管理信息系统； （5）押品的风险管理、押品的调查和评估、押品的动态监测和复估； （6）押品的压力测试和风险预警机制； （7）房地产押品的管理与风险防范。 3、研究思路与方法 （1）根据委托方的具体需求，明确研究范围和研究深度； （2）收集、整理、分析国内押品管理的相关政策规定； （3）收集、整理国内主要商业银行押品管理的规定和做法； （4）收集、整理国外银行在押品管理方面的做法，并加以借鉴。 （5）通过问卷调查、现场访谈等方式进行相应内部调查，发现委托方在押品管理方面存在的不足和急需解决的问题，总结经验、听取建议。 （6）分析研究，形成课题成果。 4、研究成果 根据委托方具体需要和深度要求，研究成果可以以研究论文、课题研究报告、押品管理制度政策文件、押品管理信息系统等方式提交。 以上是笔者根据对商业银行押品管理需求的调查了解并根据《指引》的要求形成的服务方案，在实际与各商业银行的合作中，应根据其具体要求提出针对性或个性化的服务方案。根据《商业银行押品管理指引》要求，中国银监会将会对商业银行押品管理进行监督检查，对不能满足该指引要求的商业银行，视情况采取相应的监管措施。故各商业银行均对押品管理较为重视，估价机构应在房地产押品管理过程中发挥积极作用，提供高质量的估价服务。 参考文献： 1、《商业银行押品管理指引》（中国银监会关于印发商业银行押品管理指引的通知）； 2、《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》； 在商业银行的贷款中，60%是有抵质押品的，但是之前押品管理缺乏系统性，且商业银行普遍存在着“重抵押，轻信用”、“重贷前，轻贷后”的情况。2017年4月26日，中国银监会印发《商业银行押品管理指引》（以下简称《指引》），目的是规范商业银行押品管理，引导商业银行加强押品相关制度建设，弥补以往监管上存在的短板。 在现有商业银行的押品中，房地产占比逾50%。因此，房地产市场的波动对于银行信用风险管理影响较大。依照《指引》，商业银行除依照规定频率对押品价值进行估值之外，如果房地产市场价格出现较大波动，即便没有到规定流程的时间点，银行业应对相应押品进行重新估值，以确保风险可控。 在商业银行涉及房地产押品的贷款过程中，房地产估价机构仍属于不可或缺的一个环节；在房地产押品管理中，房地产估价机构应能发挥自身优势向商业银行提供专业的解决方案。笔者根据《指引》并结合对商业银行押品管理需求的调查了解，针对商业银行房地产押品管理的需求形成以下估价机构的服务方案。 一、建立押品数据库 商业银行的房地产押品数量大，种类多，首先需确定押品目录，即对押品进行分类并建立押品数据库，这也是建立押品管理信息系统的基础工作。 1、将押品进行分类 按物业类型及所处区域进行分类：物业类型分为住宅、办公、商业、工业、在建工程、土地等；所处区域可按县市区的行政区域划分确定；对押品的分类应形成系统性的清单。 2、建立押品数据库 将已完成分类的押品信息拆分成省、市、区、路、楼盘、楼栋、房号等多字段信息，补充所处环线、区域板块、开发商、竣工时间等基础信息，再补充押品原估值、抵质押率、贷款周期等信息，建立押品数据库。 二、押品复估 押品复估应重点关注与初次估值的价值变化，并分析其变化原因。 1、标准化房地产（单套住宅、办公等） 采用评估机构建立的不动产数据库与押品数据库以关键字段关联匹配进行数据对接，采用批量自动估价技术快速、准确地完成动态批量复估；可按月设定复估频率。 2、非标准化房地产（如土地、工业厂房等） 非标准化房地产应进行单项复估，其评估结果应由商业银行内部审核确认。每年应至少重估一次，市场波动较大时应适当提高重估频率。 三、押品压力测试 压力测试是一种银行风险管理和监管分析工具，用于分析假定的、极端但可能发生的不利情景对银行整体或资产组合的冲击程度，进而评估其对银行资产质量、盈利能力、资本水平和流动性的负面影响。 不动产类押品压力测试的风险因素主要为押品估值和变现率；风险指标为覆盖率。 覆盖率＝押品变现价值/对应的贷款余额 押品变现价值＝押品估值×变现率 押品压力测试的重点： （1）利用估价机构的不动产大数据； （2）建立动态监测机制； （3）跟踪押品相关政策及行业、地区环境变化，分析其对押品价值的影响； （4）结合使用敏感性分析和情景分析进行压力测试，及时发布预警信息。 四、押品评价 参考《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》，押品评价可包括实物状况、权益状况和区位状况评价，以及运营费用分析与预测。 1、实物状况评价 （1）性能评定 适用性能评定、环境性能评定、经济性能评定、安全性能评定、耐久性能评定。 （2）完损状况评定 根据押品的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度做出。 （3）新旧程度评定 根据押品的年龄与预期寿命的比值做出。 2、权益状况评价 （1）土地所有权 （2）土地使用权 （3）房屋所有权 （4）抵押权、地役权等他项权利 （5）其他特殊情况 3、区位状况评价 对押品的位置、交通、外部配套设施（基础设施和公共服务设施）、周围环境（自然环境、人文环境和景观）以及未来规划等进行调查、分析和评价。 4、运营费用分析与预测 明确押品运营费用的构成，说明近年实际发生的各年运营费用，预测未来的各年运营费用。 对押品的复估、压力测试和评价是在为商业银行提供复估价值的前提下进一步形成完善的风险控制体系。 五、人员培训 商业银行押品管理需设置押品价值评估、抵质押登记、保管等相关业务岗位；对各岗位的针对性业务培训宜包含内部培训及外聘机构或人员组织培训。 1、押品价值评估 押品由外部评估机构进行估值的，其评估结果应由内部审核确认，内部审核人员需具备价值评估的专业知识，以满足岗位需求。可聘请外部评估机构或行业专家进行授课培训。 2、抵质押登记 不动产实行登记制度；应按登记部门要求办理抵质押登记，取得他项权利证书，确保抵质押登记真实有效。 抵质押登记所需资料和流程可聘请登记代理机构或登记部门进行专项培训。 3、保管 包含权属证书及押品的保管，均需明确保管方式和操作要求，包含但不限于交付或止付手续、监管合同或协议、监管责任和违约赔偿责任等。需对上述工作的流程及保管时效性等进行针对性培训。 六、服务流程 1、押品复估、压力测试及评价 （1）标准化房地产 一般包含普通商品住宅或办公用房等，需提供产权证书，若完成数据库对接，采用批量自动估价技术可一键完成复估及压力测试；押品评价报告可根据需求单项或批量完成。 （2）非标准化房地产 一般包含商业、工业、在建工程或土地等；需提供产权资料、运营费用及详细位置示意图等，采取单项评估方式完成。 2、押品管理研究内容 除了对押品进行复估、压力测试及评价以外，估价机构可以《指引》为依据和框架，根据押品管理的背景、管理体系及风险管理措施等对押品管理进行研究，包括以下部分或全部内容，也可以根据商业银行的具体需求增加其他研究内容： （1）构建押品管理体系； （2）健全押品管理的治理结构； （3）健全押品管理制度和流程； （4）建立押品管理信息系统； （5）押品的风险管理、押品的调查和评估、押品的动态监测和复估； （6）押品的压力测试和风险预警机制； （7）房地产押品的管理与风险防范。 3、研究思路与方法 （1）根据委托方的具体需求，明确研究范围和研究深度； （2）收集、整理、分析国内押品管理的相关政策规定； （3）收集、整理国内主要商业银行押品管理的规定和做法； （4）收集、整理国外银行在押品管理方面的做法，并加以借鉴。 （5）通过问卷调查、现场访谈等方式进行相应内部调查，发现委托方在押品管理方面存在的不足和急需解决的问题，总结经验、听取建议。 （6）分析研究，形成课题成果。 4、研究成果 根据委托方具体需要和深度要求，研究成果可以以研究论文、课题研究报告、押品管理制度政策文件、押品管理信息系统等方式提交。 以上是笔者根据对商业银行押品管理需求的调查了解并根据《指引》的要求形成的服务方案，在实际与各商业银行的合作中，应根据其具体要求提出针对性或个性化的服务方案。根据《商业银行押品管理指引》要求，中国银监会将会对商业银行押品管理进行监督检查，对不能满足该指引要求的商业银行，视情况采取相应的监管措施。故各商业银行均对押品管理较为重视，估价机构应在房地产押品管理过程中发挥积极作用，提供高质量的估价服务。 |
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