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2019年5月1日，王美丽与狗大富签订《房屋租赁合同》，约定王美丽将其名下猪笼城寨某房屋出租给狗大富，租期至2021年4月30日，每月租金1000元。合同签订后，狗大富向房东王美丽支付了租金，王美丽将案涉房屋交付狗大富使用。 2021年2月1日，王美丽与黄小鸭签订《租赁协议》，约定王美丽将案涉房屋出租给黄小鸭，租期5年，从2021年5月1日起交接并开始计算，每月租金2000元。协议签订当日，黄小鸭通过微信向王美丽预付了租金。 2021年4月30日，狗大富租赁期满，但其又向王美丽支付了2021年5月至2023年5月的租金，王美丽收取了前述租金，案涉房屋继续由狗大富使用。 后黄小鸭要求王美丽履行《租赁协议》未果，诉至法院，要求王美丽、狗大富将案涉房屋转交黄小鸭使用。
图片来源：Unsplash.com 出租人就同一房屋订立了两份租赁合同，如何履行？ 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。” 黄小鸭与王美丽签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。协议签订后，黄小鸭依约向王美丽支付租金，王美丽理应向黄小鸭交付案涉房屋。但王美丽在黄小鸭支付租金后又将案涉房屋出租给狗大富使用并收取租金，存在“一房二租”行为，应承担违约责任。因王美丽在案涉房屋交付黄小鸭前，已经将房屋出租给狗大富实际使用并收取租金，黄小鸭租赁案涉房屋的目的已不能实现，《租赁协议》事实上已无继续履行的可能，故对于黄小鸭要求王美丽、狗大富将案涉房屋转交黄小鸭使用的诉讼请求应不予支持。黄小鸭可请求解除合同，并要求王美丽退回租金及承担违约责任。 （一）承租人在承租房屋前，应到现场查看房屋是否有人居住，了解居住人为何人、租期至何时，是否有续租意向。 （二）建议在租赁合同中明确约定如出现“一房多租”的情况时，出租人应承担何种违约责任。
图片来源：Unsplash.com 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正） 第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。 【注：文中房屋是指城市、镇规划区内的房屋，不包括乡、村庄规划区内的房屋。】 |
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