最高法：房屋买卖等合同约定“逾期交房每日赔偿20万元”，结果逾期

最高法：房屋买卖等合同约定“逾期交房每日赔偿20万元”，结果逾期交房202天，总计4000万违约金；但鉴定损失为1004万元；违约损失如何计算？
 
佳诚公司主张：
一、若将大众公司逾期交房赔偿义务认定为支付违约金义务，则二审判决以大众公司违约非恶意为由将一审判决的大众公司赔偿损失在评估基础上上浮30%减轻为按评估价承担违约责任，实际上对惩罚性违约金责任的承担增加了“恶意”的适用条件，剥夺了佳诚公司的违约金惩罚性请求权，改变了当事人意思自治和违约金处理的法律原则。
本案中，双方当事人对交房时间及逾期交房的赔偿标准的约定是明确的，而大众公司实际交房时间晚于合同约定的时间长达202天，且案涉房屋至今没有达到交付条件。
再者，从合同履行的情况看，大众公司承诺的交房时间是其在综合考量工程进度等情况下作出的，是其充分研判一切情势下所作的商业判断，佳诚公司出于对大众公司的充分信赖进行了案涉房屋的租赁和买卖交易，大众公司应当承担较重的责任。
二、案涉《房屋租赁合同》《商品房买卖合同》约定大众公司逾期交房每天赔偿20万元，《盘古中心门面房、商场买卖及房屋租赁框架协议》明确该违约责任形式是预期利益损失赔偿，不是违约金。因大众公司迟延交房202天，按约定应向佳诚公司承担4040万元损失赔偿金。
一、二审判决将该约定认定为违约金，并以评估方式确定实际损失，以此为参照认定过高而酌减，违反了《中华人民共和国合同法》第一百四十四条的规定。

最高院再审认为：
1．佳诚公司与大众公司签订的《盘古中心门面房、商场买卖及房屋租赁框架协议》《房屋租赁合同》《商品房买卖合同》均约定大众公司逾期交房承担责任的方式为按每日赔偿20万元的方式计算佳诚公司的损失。
2．《因该损失计算方式为当事人事先约定的，并非佳诚公司因大众公司违约遭受的实际损失，且合同中均明确约定为损失赔偿计算方式，故该损失的约定应为违约金性质，并非预期利益损失，一、二审法院将该损失赔偿方式的约定明确为违约金性质并无不当。
3. 佳诚公司主张大众公司逾期交房202天按每日赔偿20万元共计应赔偿4040万元违约金，大众公司认为过高请求调减，一审法院委托贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司作出黔亚太评报字［2020］018号评估报告，评估结论：实际损失金额为10048198元。
佳诚公司在一审质证时对该金额予以认可，只是认为应在此基础上上浮50%进行裁判。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
佳诚公司主张的损失金额远远超过评估数额的30%，大众公司请求予以减少，符合上述规定。
二审法院根据双方履约情况和案件事实，酌定由大众公司按评估结论10048198元赔偿佳诚公司各种损失，并无明显不当。

法律援引：
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
【失效】《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
【失效】《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
 
（2021）最高法民申3660号·2021-08-11