    （一）招标 招标是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 招标是一种不完全的竞争方式，它在体现土地市场价值的基础上，严格界定了出让地块的有关开发条件，激发了投标者对用地方案的积极研究，同时也给出让方留有选择余地。实际工作中，在确定土地使用权的中标者时，既要考虑到投标价，还要考虑到对投标规划设计方案和企业的资信情况，经过招标小组的综合评价，最后择优选定中标者。 所以，招标出让通常较适用于一些大规模或关键性的发展计划和投资项目用地，除以获取较高出让金为主要目标外，还具有其他综合目标和特定的社会、公益建设条件，土地用途有特别限制的土地。 （二）拍卖 拍卖是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 拍卖是一种完全的竞争方式。拍卖方式引进了竞争机制，实行现场集中报价，排除了任何主观因素，并使土地出让价格较好地反映了当时该地块的市场供求关系，政府也可获得较高收益，较大幅度增加财政收入。 所以，拍卖适用于区域条件合适、地理位置好、高赢利、竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业等用地，以获取较高出让金为主要目标，土地建设条件和土地用途没有特别限制。实际工作中，多数为政府储备的地块。拍卖方式出让土地充分发挥了市场优化配置土地资源的基础性作用，是推动主动供地的重要形式。 （三）挂牌 挂牌是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌出让报价时间较长，给予了投资者更加充分的理性思考的空间，避免了不理性竞争带来的炒作地价的现象，有利于投资者理性投资和公平竞争。 所以，挂牌出让适用于不具备招标拍卖出让条件的地块。实际工作中，多数为政府收回，需要进行旧城改造的地块。比如，某市的一旧城改造项目，因改造地块涉及的产权主体较多，拆迁面积较大，回迁安置复杂等，针对这一情况，土地管理部门应合理考虑多方面因素，采取挂牌方式出让，避免盲目投资，造成不良后果。
二、针对房屋征收情形 （一）国家税务总局层面——新建房VS存量房VS出租房 根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题的规定： 1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 1、购置新建商品房中“自房屋交付使用”指的是《商品房买卖合同》约定的交房时间。房地产开发企业以《商品房买卖合同》约定的交房时间的次月为其土地使用税的纳税义务减少时间，然后计算城镇土地使用税。即从交房之次月起，纳税义务人已转移，从房地产开发企业转移到购置新建商品房的业主，新的纳税人的产生意味着旧的纳税人的消失。 2、鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 （一）国家税务总局层面——实物或权利状态变化当月末 根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 【解读】 所谓“实物状态发生变化”,主要是指房产或土地灭失或因其他原因导致不能使用的情况，属于特殊情形; 所谓“权利状态发生变化”，应当理解为纳税义务人不再“使用土地”，一般是指房产或土地的所有人或使用人发生了变化。通常为交易一方纳税义务终止之时即是另一方纳税义务产生之日,而权利状态发生变化属于交易的一般情况。实务中，房地产开发企业的房产、土地的权利状态发生变化一般包含了以下3种情况： 1.办理了《商品房预售许可证》 房地产企业能够办理《商品房预售许可证》，说明房地产企业的销售行为符合国家相关的法律法规，随时均有可能与购房业主签订《商品房买卖合同》并备案。因此，这个时候房地产企业开发的商品房的权利状态，会不断转移给购房业主，土地使用权存在不确定性。 2.与购房业主签订了《商品房买卖合同》（预售或销售），并在政府相关职能部门备案 该合同原则上是不可撤消合同，也就是说房地产企业对该房屋（含土地使用权）已经没有控制权了，实质上权利状态已经转移给了购房业主。 3.房地产开发企业不仅交付了房产，且已经为购房业主办理了《不动产权证》 一般情况下，《商品房买卖合同》约定的交房日期即完成房产实物和权利状态都发生变化，房地产企业不再对该房屋进行控制。故，一般是从交房之次月起，纳税义务人已转移，从房地产开发企业转移到购置新建商品房的业主，新的纳税人的产生意味着旧的纳税人的消失。 （二）地方税务局层面 由于城镇土地使用税属于地方税种，地方税务机关在执法过程中拥有更大的话语权，实践中如涉及金额不大，应以尊重当地税务机关的征管习惯或当地颁布的征管文件为主。 1.预售许可证核发时间当月末 根据《广州市地方税务局房产税、城镇土地使用税若干业务问题的征税指引(2010年第一期)》（穗地税税一函 [2010]9号）第二条关于房地产开发用地的城镇土地使用税如何计征的问题规定，房地产开发企业从事商品房开发, 其开发用地城镇土地使用税纳税义务截至时间为预售(销售)许可证的核发时间的当月末。对于取得多个预售(销售)许 可证的开发项目, 以预售 (销售) 许可证记载的可销售面积作为计算扣除应税土 地面积的依据, 即:预售 (销售) 许可证可扣除应税土地面积=开发项目总应税土地面积×(预售(销售)许可证可销售面积/项目总可销售面积)。 对于房地产开发企业取得预售 (销售) 许可证之后,将商品房转为自用、 出租或出借的房屋,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。 2.双方签订商品房销售合同次月起 根据《广西壮族自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》（桂地税字[2009]117号）【现已废止】根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”的规定，结合我区的现实，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。 3.办理不动产权证书的次月起 根据《河南省地方税务局关于印发《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》的通知》（豫地税发[2006]84号）第七条规定，房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。 房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。 4.将房屋的钥匙交付的当月末 根据《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函[2009]128号）第二条纳税义务的截止时间的规定，房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。同时，开发初期应税土地总面积的范围开发初期应税土地总面积不包括经规划部门批准建设项目配套的居委会、派出所、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊的土地面积。 5.房屋交付使用的次月起 根据《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业 房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》（西地税发[2009]248号）规定，房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末;未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。房地产开发企业商品房销售期间，应逐月统计已交付和未交付部分，并按建筑面积比例分摊计算当月应缴纳土地使用税。
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