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近两天，收到一位北京某小区业主的来信，向我咨询一些小区物业问题。因为有一定的代表性，我做了几点回复，按照读者要求，原文和回复都发在本号。（为行文方便及规避本号法律风险，来信原文有少部分内容调整）。 我是北京一居民小区（小区名略去）的业主，关注“律赣州”公众号一年多了，对您为业主做法律服务非常敬佩！ 我于2021年1月份开始关注小区物业服务问题，学习物业管理条例等相关物管法规，建立四个业主群，宣传物管法规，倡导业主学法、懂法、守法、用法，依法依规维护自己的利益。尽管做了很多，但目前一个普遍性的问题是，大部分的业主对关系自身利益的物业服务，依然漠不关心，感觉甚是焦虑且无奈。 两年来，我不断学习物管法规，查阅前业委会档案资料(前业委会的选举不符合法律程序，已于2020年7月任期届满)，收集小区现场的视频照片，发现了很多违法违规的问题。现总结提炼了小区的几个问题发给您，希望您做点评分析，或在公众号发出。这将会得到更多业主对物业服务的关注，促使物业服务行业，提供更加规范的服务，让我们的生活环境更加和谐安定！ 第一、物业的物管问题依然未整改达到三级服务标准。 一、黄秃的草坪，随处可见； 二、破损的设施，随处可见； 三、脱落的墙皮，随处可见； 四、缺失的灯具，随处可见； 五、不亮照明灯，随处可见； 六、私搭和乱建，未得解决； 七、混乱的停车，未得解决； 八、电动车进楼，未得解决； 九、楼道的杂物，未得解决； 十、卫生的清洁，保洁不及时； 十一、未依法依规按规范规定要求公示告知全体业主的内容： 1、物业服务合同涉嫌违法违规问题； 2、2021年度物业服务合同履行情况； 3、2021年度物业服务项目收支情况； 4、2021年度物业费收支使用情况； 5、2021年度公共收益收支使用情况； 6、2022年度物业服务项目收支预算； 7、专项维修资金使用情况 ； 8、供水委托合同； 9、二次供水许可证和水质检测报告； 10、业主房屋装饰装修活动的情况 ； 11、物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况。 上述物管问题，非空口无凭，已经有数千张水印照片和短视频实景实证。 依据《民法典》、《北京市物业管理条例》及其配套规章政策规定，物业服务须达标整改，而未能达标整改的，要求小区物业公司按照相关法规和北京市物业服务三级标准提供“责权相符，质价一致”服务；既然物业服务不达标，物业公司服务已经打了折扣；那么，我们几位业主是否可以依法依规，对小区物业公司服务费打折？ 第二、业主大会涨物业费不合法。 从热心业主查阅在小区居民委员会保管的业主委员会资料档案情况中得知，2015年4月18日至30日（13天时间）前业主委员会组织了一次业主大会表决，决定涨物业费和签物业合同事项，档案中未见到召开业主大会的通知，和召开业主大会的日程和内容，也未见到过表决票示样和投票票根及结果，更未见到过依照法定程序，签订的物业服务合同。 有业主提供了实证【业委会公告（2015）07号】。其公告中，业委会以“绝大多数业主认可、接受，不同意的业主户数占比不足小区总户数的 0.5%”，用百分之多少“不同意”，决定了上涨物业费和签物业服务合同。 参与此意见表决的业主总人数是多少？弃权是多少？同意是多少？各占面积是多少？都没有！此行为完全违反了物管法律法规规章“人数和面积双过半的规定要求”。 前业主委员会仅用13天时间（2015年4月18日至30日）完成了本小区近4000户业主的依法核对确认身份并表决投票。而社区组织业委会换届认证中，发现有2/3业主不常住小区，30人干了半年时间，才联系到70%左右的法定业主加入各苑业主群，第一次齐聚小区业主互联网平台大家庭。 《北京市物业管理条例》第28条业主应当履行下列义务其第3项“执行业主大会的【决定】和业主大会【授权】业主委员会作出的决定”；《北京市物业管理条例》第37条“业主大会会议【依法】作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力”。 依据上述法条的相关内容，我们几位业主对业主委员会未依法作出的决定，对全体业主没有约束力，不执行业主委员会未得到业主大会授权作出的决定，特依法要求小区物业公司公司退还我们几位业主未依法上涨的物业费。 据此，我们几位业主严重质疑此业主大会投票表决有弄虚做假行为？有徇私舞弊行为？有违法违规问题？ 特向小区物业公司公司要求： 1.返还2015年7月以来违法收取我们几位业主被涨（0.65元/月. 平米）物业费及其利息。 2.依法依规按照2015年7月以前缴纳物业费标准缴纳物业服务等费用。 以下是我对北京读者的回复意见： 1、感谢这位读者，对公众号“律赣州”及本人的认可。 为普通业主，普及（物业）法律知识，是我们撰写公号文章的出发点。能够因为持续的普法短文输出，而获得广大业主的认可，是我开设公众号之前不敢想象的事情。 2、这位读者，对于小区物业问题的研究，已经有了很高的水平。 特别是对于业主大会召开的程序及实体的要求，已经能够触及核心要害。比如业主大会提前召开十五天，业主表决事项通过需要“双过半”（民法典实施后是双三分之二参与，双过半通过）。希望能继续保持。 3、关于物业服务质价不符的问题。 物业服务质价不符，小区普遍业主都认为物业公司都存在的问题。这既与物业法律法规不够完善细致有关，更与实践中，对于物业费收费标准的量化缺失有关。在何种情况下，物业费要打折？打多少折？物业合同条款中少有涉及，就算有的小区物业合同中，有所涉及，也只是流于表面，不具有可操作性。小区业主如果关注这个事，建议在选聘物业合同中，要对此予以明确。 具体到读者来信问及的缴费可否打折，我的意见是，如果坚持要打折，那就到法庭解决。物业公司起诉物业费，业主法庭举证抗辩，由法院最终裁判即可。 4、关于上涨物业费程序不合法问题。 这其实就是业主大会决定不合法的问题。对于此类问题，向主管部门信访投诉，要求纠正，当然是业主的权利。司法救济，其实也是一条很好的路径。即业主行使撤销权。但是需要注意的是，行使撤销权，需要在业主大会作出决定一年内向法院提出，否则，因为过了诉讼时效，官司会败诉。 5、对于上述两个问题，比较可行的是解决路径。 首先组织召开业主大会，重新选举业委会，成立自己的组织。 接着召开二次（多次）业主大会，对于物业公司是否续聘、解聘或是对外选聘，进行表决。 在这个过程中，拟定对业主有利的可操作，可执行的对物业公司的违约行为或是不作为行为，有较大约束力条款。最终重新敲定《物业服务合同》，并依据合同选定物业公司。 6、要达成这个目标，不是一件容易的事情。 难度不亚于此次世界杯阿根廷夺冠之旅。但只要有足够的业主支持，也是可以办到的。 7、再次感谢这位读者对本号的关注和支持！ 钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。 |
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