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审理经过 原告李**与被告王**及第三人海南**限公司（以下简称海台公司）、张*旧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2011年11月24日作出（2011）龙*一初字第1386号民事判决书，被告不服该判决向海口**民法院提起上诉，海口**民法院于2010年7月16日作出（2012）海中法民一终字第738号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人刘**到庭参加诉讼。被告王**、第三人海台公司和张*旧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 一审原告诉称 原告诉称，1993年4月10日，被告与第三人海台公司签订了《房屋购销合同》，合同约定：被告王**向第三人购买位于海口市金融贸易区国贸大道南侧海台仙乐花园B号楼第六层第XXX房住房一套，房屋总建筑面积为107平方米，单价为3288元，购房款总计351816元；付款方式为合同签订后5日内被告向第三人海台公司支付房款总价款的90%即316634.40元，余款待办完房产证后付清。合同签订后，被告王**向第三人海台公司履行完毕了合同约定的购房款。第三人海台公司也将房屋交付给了被告使用。此后，被告因经济紧张急需用钱，遂将上述房产出让给了原告，并于2005年2月28日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，双方约定，被告将上述房产出售给原告，价格为125181.60元，付款方式为合同签订生效后原告一次性付购房款90000元，余款在该房产过户到原告名下后由原告付给办证单位等等。之后，原、被告双方将签订《商品房买卖合同》转让房产的事实，告知了第三人海台公司，第三人海台公司对被告与原告之间的房屋转让行为是同意的，并承诺第三人海台公司与被告之间签订的购房合同中被告所有的合同权利由原告继承，许诺在原告与被告签订合同支付房款后，将其与被告签订的购房合同中的购买人变更为原告，由第三人海台公司为原告办理房产证。原告与被告签订合同后依合同约定履行了付款义务，被告的弟弟王**代为被告收取了原告交付的购房款。但当原告与被告找第三人海台公司办理合同变更时，第三人海台公司不知何故已不正常经营，导致至今未能变更合同。2009年5月，原告再次找第三人海台公司办理变更名字并要求办理房屋产权证时，第三人海台公司的办公地点已无人经营。因此，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原告对位于海口市金融贸易区国贸大道南侧海台仙乐花园B号第六X幢XXX房拥有所有权；2、被告将上述房产过户至原告名下，要求被告将房屋相关资料交房管局备案，为原告办理房屋产权证书；3、第三人海台公司协助被告将上述房产过户至原告名下，要求其将房屋相关资料交房管局备案，为原告办理房屋产权证书。 一审被告辩称 被告辩称，一、关于被告购买并被迫签字转让XXX房、XXX房的事实经过。被告与妻子张*旧于1984年9月25日办理正式结婚登记手续。关于位于海口市金贸区国贸大道南侧海台仙乐花园X幢XXX房及XXX房，最初是被告的朋友蔡**预订的房子，后来由于其为了偿还拖欠被告的债务，决定转由被告夫妻俩出资购买XXX房和XXX房。1993年4月10日，被告分别与开发商（第三人海台公司）签订两份《房屋购销合同》，其中XXX房（130.13平方米）总房款42.7万元（单价3288元／平方米），XXX房（107平方米）总房款35.1816（单价3288元／平方米），两套房应付总价款为779683.44元，两合同第二条均约定：合同签订后五天之内被告应向第三人支付房屋总价款的90%，办完房产证后三天内结清余款10%。 合同签订后，被告按约支付了两房90%购房款（其中，XXX房已付385080.69元，XXX房已付316634.40元），余款（10%）77968.344元因房产证未能办妥，所以至今未付。付款后，第三人海台公司也已将房屋交给被告装修使用，一直都是由被告负责出租收租。自2004年底开始，由于被告的弟弟王**毒瘾经常发作，应其要求被告将房子交给他出租收租。 原告与被告的弟弟王**是多年的朋友，且关系特殊，据说原告是专门放高利贷收息的，但原告并不认识被告。2005年，王**毒瘾发作的情况下应邀被告在《商品房买卖合同》上签字时，均解释称其不过是用房屋作担保向原告借款，房屋产权不需过户。王**和原告事先拟好了合同。在那种情况下，被告甚至连合同内容都没有详细看。但被告始终认为：被告单方处分无证共有房产，且不收取任何房款不办理房产过户，签字是无效的。所以后来原告有无付房款给王**，付了多少，被告根本不知道。原告、王**也都没有跟说过，原告起诉之前也从未要求被告办理房产过户。直到原告于2009年7月向法院起诉，龙**法院送达了原告起诉书副本，被告才知道原告所诉的情况。但被告将XXX房和XXX房交给王**出租收租以及被告在王**提交的两份《商品房买卖合同》上签字的事实，被告的妻子张**并不知情，原龙**法院一审判决被告败诉之后，被告才于2010年2月份不得不将事情经过告诉妻子张**。 2009年7月16日，海南日报刊登《海南汇**资公司管理人债权清收公告》，根据公告列举的第31位债务人债务情况，获悉第三人海台公司已将被告拖欠上述两套房10%购房款的债权转让给其关联公司即海南汇**资公司，因汇**司破产，所以要求被告还清原拖欠海台公司的购房款。 被告的弟弟王**吸毒史已很长，被告及家人曾经多次送其到海口、广州等地戒毒，但均未成功。吸毒的人毒瘾发作时六亲不认，对家庭造成的伤害外人是无法理解的，被告之所以在王**提交的《商品房买卖合同》上签字，都是因王**毒瘾发作以死要挟的结果。否则，怎能贱卖自己的家产甚至还不收分文房款？这不符合常理。因为此事，被告兄弟俩几乎相残。 二、结合上述事实，被告认为：（一）、原告称被告弟弟王**代被告收取了原告交付的两房购房款毫无根据。1、被告从未收取过原告支付的任何购房款；2、原告提交的王**《收条》的真实性、客观性无法证实，是否真的付款无法证实。3、被告从未授权委托王**代为收取房款；4、被告从未事后追认过王**的无权收款行为；5、被告是接到原告起诉书副本后才知道原告向王**支付购房款一事，但付款是否属实，也只是原告单方说法，王**没有跟被告说过；6、即使被告当时知道原告付款给王**，也不等于王**就有权代为收取房款。房屋是被告夫妻共有的，合同也是与被告签订的，购房款应该交给卖房者被告，既然原告明知房主是被告，为什么要交房款给王**？如果不是发放高利贷给王**吸毒用，就是原告与王**串通损害被告利益。假设被告当时知道而不提异议，也不等于被告就认可王**无权收取房款的行为，该付款行为与被告无关，原告真的要付款给王**我也阻拦不了，凭什么让我来承担责任？（二）原告称被告已经将602、XXX房交付给其使用，不是事实。被告没有收取房款，不可能将房产交付给原告。因为王**长期吸毒而资金紧张，经常向家族成员伸手要钱，以死要挟，所以，被告便将房屋交给王**出租收租。如果原告真的是已经占有房屋，也只能是王**擅自将两房交给原告的结果，而决非被告主动交房给原告。（三）原告称原被告已经将双方签订《商品房买卖合同》的事实告知第三人海台公司并取得第三人海台公司同意，甚至称第三人海台公司亦已口头承诺将房屋购买人直接变更为原告，并为原告办理房产证。该说法纯属原告捏造。第三人海台公司早就停业并下落不明，否则，被告早就要求第三人海台公司办理房产证，原告不可能通知到第三人海台公司。根据汇**司2009年7月16日的债权清收公告，第三人海台公司已经将债权债务转让给汇**司，第三人海台公司还会为原告办理房产证？如果第三人海台公司同意由原告承继购房合同权利义务，为何汇**司还公告要求被告而非要求原告偿还购房余款？（四）王**为了尽快得到吸毒资金而与原告商定的房屋转让款明显不合理，明显低于市场价格。原告2005年购买XXX房的价款低到14.78674万元，购买XXX房的价款低到12.51816万元，只是被告夫妻俩购置房款的1／3。正常情况下，被告怎么可能以如此超低的价款转让两房？这完全是原告趁王**急需吸毒资金而设置的圈套，也是王**吸毒危害到家人被告的结果。（五）被告与原告签订的房屋转让合同明显违法无效。1、被告签字处分夫妻共同财产，却没有告知并征得作为房屋共有人之一的妻子张**同意，严重损害房屋共有人房屋共有权、处分权。这种房地产转让行为是法律禁止实施的。2.、被告签字转让的两套房，均未办理房屋所有权证，这种房地产属于法律禁止转让的房地产。A、转让无效的法律依据：根据《合同法》第五十二条第一款第（五）项、《民法通则》第五十五条第一款第（二）、（三）项、第五十八条第一款第（三）、（五）项，双方签订的房屋转让合同因违反法律法规的强制性规定而无效；B、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日施行）第38条（2007年8月修正之前是第37条】第一款第（四）、（六）、（七）项和第三十九条规定，“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”、转让前“未依法登记领取权属证书的”，都是禁止实施的房地产转让行为。C、**务院《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日施行，因物权法公布实施，该行政法规2008年1月15日才被废止）第十条、**设部规章《城市房地产转让管理规定》（1995年8月施行）第六条第一款第（四）、（六）、（七）项、《物权法》（2007年10月1日施行）第39、95、97条及《婚姻法》第十七条等规定，也规定严重损害共有人利益的房地产转让行为无效。（六）双方房屋转让合同不能适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》。该解释第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。”本案被告转让的是二手房，尽管形式上签订的房屋转让合同也称“商品房买卖合同”，但它不是房地产开发企业因销售房屋而与购房者签订的商品房买卖合同。因而，原初审判决适用该解释第十八条规定明显错误。（七）根据《物权法》第106条规定，原告未能依法善意取得XXX房及XXX房产权。被告单方无权处分共有财产，原告也没有支付分文合理价款，而且两方均没有过户到原告名下，所以，原告不符合善意取得两房所有权的三个法定条件。（八）被告再次特别申请贵院依法通知本人妻子张**作为第三人参加本案诉讼活动。 本案审理及处理的是被告与妻子张**夫妻共有财产，因此，本案的处理结果必将涉及到妻子张**的房屋共有权，法院应当依职权追加其作为602、XXX房的房屋共有人张**参与本案的诉讼活动，以协助法院正确认定案件事实，避免损害房屋共有人的合法权益。 综上，请法院依法认定被告没有收取过原告任何购房款，认定双方房屋转让合同（即双方签订的《商品房买卖合同》）无效，并依法驳回原告的诉讼请求。 第三人海台公司未作陈述。 再审被申请人辩称 第三人张*旧述称，一、坐落于海口市金融贸易区国贸大道南侧海台仙乐花园B座XXX房及XXX房属于我和被告夫妻共有财产。我与被告（曾用名王海兴）于1984年9月25日登记结婚。婚后的1993年4月10日，夫妻俩商定购买上述两套房产，并以被告名义与开发商第三人海台公司签订两份《房屋购销合同》。合同签订后，我们已支付90％房款，尚欠10％房款因第三人海台公司未办妥房产证所以未付，但被告一直在出租使用两房。2009年7月16日，海南汇通国际信托投资公司管理人在《海南日报》刊登《海南汇通国际信托投资公司管理人债权清收公告》，称第三人海台公司已经将房尾款债权转让给了汇**公司，并要求我们交清余款约78000元。 二、关于被告与原告就上述XXX房和XXX房签订两份《房屋购销合同》一事，我在2010年2月份才知道，并已向龙**法院提起房屋侵权之诉【（2010）龙*一初字第2063号、2064号案】，我一直认为是被告在出租房屋。2010年2月，被告突然告诉我，因为其弟弟王**以死要挟筹钱吸毒，他不得不在弟弟王**与被告、原告提供的两份《商品房买卖合同》上签字同意低价转让上述XXX房和XXX房。而就在汇通信托公司刊登公告向我们催收购房尾款的2009年7月份，被告对房产转让一事还是一字不提。因为法院原一审判决被告败诉了，被告才不得不将事情真相告知我。被告对此解释称：“我知道你肯定不会同意，所以一直不敢告诉你，但我一分钱没有得到，据李**说房款都支付给弟弟王**用于吸毒了，我不知道李**是否真的支付房款给王**。现在原告告我到法院了，所以不得不告诉你真相。” 三、被告与原告就XXX房和XXX房所签订的《商品房买卖合同》无效。理由有：1、该合同是被告与原告恶意串通，低价处分共有财产纵容王**继续吸毒的结果。原告明知王**吸毒需资金，刻意压低房价，赚取非法高额利润，而被告与王**为兄弟不顾我的利益转让共同财产，纵容王**吸毒，原告非善意购买房屋，实质是变相的发放高利贷行为。2、房屋转让价过低，应付房价明显不合理。3、原告未向被告和我支付过任何对价房款。4、第三人海台公司至今没有为被告与我办理两房的权属登记手续并取得权属证书，因此，被告所实施的房产转让行为属于《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项及《城市房地产转让管理规定》第六条第一款第（四）项规定，禁止转让行为。5、我作为财产共有人不同意，被告与原告实施的房地产转让行为。6、该转让合同违反**务院行政法规《城市私有房屋管理条例》第十条规定，严重损害共有人利益、剥夺共有人优先购买权。7、违反《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十五条、第九十七条规定，严重损害共有人利益。8、违反《中华人民共和国婚姻法》第十七条损害我作为妻子对共有财产的平等处理权。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款第（二）和（三）项、第五十八条第一款第（三）和（五）项等规定，被告与原告就XXX房签订的《房屋转让合同》违反上述法律法规的强制性规定，应为无效。 四、根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，由于原告并非善意购买没有支付合理价款，也没有办理房地产过户登记手续，所以原告没有也未能善意取得XXX房和XXX房房产权，我有权追回被告无权处分的共有房产。为此，我已经向龙**院提起房屋侵权诉讼［（2010）龙*一初字第2063号、2064号案］。 五、被告与原告签订的两份《商品房买卖合同》不能适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。被告转让的是二手房，尽管形式上签订的房屋转让合同也称《商品房买卖合同》，但它不是房地产开发企业因销售房屋而与买受人签订的商品房买卖合同。因而，原来一审判决适用该解释第十八条规定明显错误。为此，请求法院确认被告与原告签订的《商品房买卖合同》无效，并驳回原告的其他诉讼请求。 本院查明 经审理查明，1993年4月10日，被告与第三人海台公司签订一《房屋购销合同》，约定：被告向第三人海台公司购买位于海口市金融贸易区国贸大道南侧海台仙乐花园B号楼第六X幢XXX房房产；房屋每平方米单价为3288元，总价款351816元；合同签订5天之内，被告向第三人支付房屋总价款的90%即316634.40元，办完房产证后三天内结清余款10%即35181.60元；被告缴付房款后，第三人海台公司应将与被告所订房屋交付被告使用，同时还约定了违约责任等等。上述《房屋购销合同》签订后，被告依约向第三人支付了90%的购房款即316634.40元，第三人海台公司亦依约将上述合同约定的房产交付给被告，但一直未办理房屋权属证书。 2005年2月28日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告将位于海口市金融贸易区国贸大道南侧海台仙乐花园B座第六X幢XXX房一套出售给原告；被告所售上述房产价格为125181.60元；原告在合同生效后一次性向被告支付给被告90000元，被告将房屋交付给原告，该房产归原告所有；剩余房款35181.60元，在该房产过户到原告名下时，由原告付给办证单位；有关办理该房产过户手续的各项费用，由原告承担；被告与海南**限公司签订的《房屋购销合同》及相关手续，被告在本合同生效后全部交付给原告等等。上述《商品房买卖合同》签订的当日，原告即依约将90000元购房款支付给被告，由被告的弟弟王**代为收取。被告收款后，亦依约将上述房产交付给原告。原告自此一直占有使用上述房屋至今。就双方签订《商品房买卖合同》一事，原、被告双方都告知第三人海台公司，并要求第三人海台公司协助将上述房产过户至原告名下，第三人海台公司未有异议。因多次要求被告及第三人海台公司协助办理相关过户手续未果后，原告便向法院提起诉讼。 又查，2010年第三人张**以位于海口市金贸区国贸大道南侧海台仙乐花园X幢XXX房属于其与被告夫妻财产，被告擅自转让与原告于2005年2月28日签订的《商品房买卖合同》，存在恶意串通，且违反法律法规的强制性规定，应为无效合同为由，向本院提起诉讼，请求法院判令1、确认位于海口市金贸区国贸大道南侧海台仙乐花园X幢XXX房属于第三人张**与被告夫妻共有财产，并确认被告与原告李**于2005年2月28日签订的房屋的《商品房买卖合同》无效；2、责令原告立即将XXX房退还给第三人张**夫妻俩共同占有、使用、收益、处分。本院受理后，于2010年3月18日作出（2010）龙*一初字第724民事裁定，以该案违反民事诉讼一事不再理的原则，驳回第三人张**的起诉，第三人张**不服，向海口**民法院提出上诉。2010年7月26日，海口**民法院作出（2010）海中法民一终字第821号民事裁定，以该案属于人民法院受理民事诉讼的范围，符合起诉条件为由撤销本院（2010）龙*一初字第724号民事裁定书，并指令本院进行审理。本院依法组成合议庭，2011年7月26日作出（2010）龙*一初字第2063号民事判决，认定被告和原告之间签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，属有效合同。第三人张**与被告系夫妻关系，被告处分夫妻共同财产，原告有理由相信其为夫妻双方共同的意思表示，且原告购买房屋支付了合理对价，属善意行为，应保护善意取得者的合法权益。第三人张**关于被告处置夫妻共同财产未经其同意、房价过低，原、被告恶意串通的理由不符合事实，不予认定；第三人张**关于第三人海台公司未将涉案房屋过户到其与被告名下，被告和原告签订的商品房买卖合同违反了《城市房地产管理法》第38条的规定、属无效合同的理由不充分，不予采纳。《城市房地产管理法》第38条属于管理性规定，不影响原告与被告之间签订的商品房买卖合同的效力，判决驳回第三人张**的诉讼请求。第三人张**不服，向海口**民法院提出上诉。2012年1月12日，海口**民法院作出（2011）海中法民一终字第1717号民事判决，该判决根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，认定被告与原告签订的《商品房买卖合同》所涉房产虽未经过户登记，但并不会影响该合同的效力，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，应属于有效合同。第三人张**主张被告处分夫妻共同财产未经其同意、其不知情，应认定合同无效，因对于作为原告而言，要求其在房产交易中审查出卖人是否有配偶、处分的财产是否属于夫妻共同财产是不现实的也不利于财产流转，原告基于被告与第三人海台公司的商品房买卖合同而有理由相信被告系有权处分并与签订房屋买卖合同，应受法律保护且在涉案房产交付原告占有使用至今，第三人张**主张自己不知情亦不符合常理，故对第三人张**要求确认合同无效、返还房屋的上诉请求不予支持。同时第三人张**主张被告与原告恶意串通签订房屋买卖合同、房价过低，因未提供证据证明被告与原告存在恶意串通的情形，故应认定原告为善意，至于第三人张**认为房价过低造成其损失，其可向擅自处分共有财产的共有人要求赔偿故对第三人张**上述主张，不予支持等认定，判决驳回第三人张**上诉，维持原判。 上述事实有结婚证、《房屋购销合同》1份、《商品房买卖合同》1份、被告的弟弟王**出具的《收条》1张、（2010）龙*一初字第2063号民事判决、（2011）海中法民一终字第1717号民事判决、当事人的陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。 本院认为 本院认为，海口**民法院（2011）海中法民一终字第1717号民事判决，已确认本案被告与原告签订的《商品房买卖合同》有效，故应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《商品房买卖合同》签订后，原告虽然依约履行了支付购房款的义务，被告已于2005年2月起将房屋交付给原告，但该房屋至今未登记至其名下，诉争房屋产权尚未发生转移，原告要求确认上述房产归其所有，没有法律依据，不予支持。但协助原告办理上述房产过户手续是被告的合同义务，因此，原告要求被告协助其办理上述房产过户手续的请求合理，依法应予支持。第三人海台公司作为开发商，应协助被告将上述房产过户至原告名下，因此，原告要求第三人海台公司协助被告将上述房产过户至其名下的请求合理，应予支持。被告抗辩其与原告签订《商品房买卖合同》受到其弟王**胁迫，但未提供证据佐证，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。如未收取原告的购房款，被告不可能将上述房产交付给原告且至今未提异议，因此，被告提出收取原告购房款的是其弟弟而不是其的辩解有悖常理，对其辩解，不予采纳。至于第三人张*旧述称，被告处分夫妻共同财产未经其同意、其不知情及被告与原告恶意串通签订房屋合同、房价过低，原告不是善意购房，原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效，在海口**民法院（2011）海中法民一终字第1717号民事判决中已作出认定，故在此不再赘述。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决如下： 再审裁判结果 一、限被告王**于本判决生效后30日内将位于海口**国贸大道南侧海台仙乐花园X幢XXX房过户至原告李**名下，第三人海南**限公司负有协助义务； 二、驳回原告李**的其他诉讼请求。 本案受理费2804元，由被告王**承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省**民法院。 裁判日期 二〇一二年十一月三十日 |
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