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前 言 口径原指器物圆口的直径，如枪、炮管的内直径，在日常工作中引申为态度、看法、原则 口径一致，意思是指大家对待问题采取一致的态度，比喻对问题的看法和处理问题的原则是一致的 在房地产成本管理工作中，口径保持一致是先决条件，但在日常工作中很多人要么出于对成本管理的不了解，要么出于信息不对称等原因，往往出现口径不一致的问题，导致信息传到偏差，甚至出现重大错误决策 本文就跟大家分析一下口径一致对于成本管理的重要性，也希望大家在日常成本管理工作中，或者涉及到成本管理的工作中时刻警醒，避免出现由于口径不一致带来的错误 01 经常遇到的情况 日常工作中由于口径不一致造成的错误、损失的情况是普遍存在的，其影响或大或小，下面这些事例大家可以看看是否经常发生在身边 例1： 某项目做方案论证，两种方案最大的差异在于混凝土量的差异，该项目设计同事问成本同事混凝土多少钱一立方，成本人员认为对方问的是混凝土材料价格，所以输出的数据是350元/立方，而设计人员其实要的是打一方混凝土需要多少钱，也就是混凝土的综合价格，于是，设计人员按照成本人员提供的数据选择了一个方案并出图，结果最终总成本增加了200余万元 在这个事例中，成本和设计人员都只从自身的出发点输出和接收信息，没有进一步核对数据口径，以至于造成了误判，带来损失戳这里，一键对标成本力 例2： 某项目拟精装交付，一方面提高项目品质感，另一方面可以借此提高销售价格批价水平。 该地区历史售价审批最高价格为3.6万元/平米，通过调研周边竞品项目，发现周边能够销售价格备案到3.6万/平米的项目，装修标准普遍在1500元/平米左右。 设计部门与成本部门反复推敲、测算，出具一套成本在1500元/平米的方案，此方案顺利通过了销售价格备案，且备案价格也做到了3.6万/平米，在备案过程中有个细节，主管售价备案的工作人员在拿到该项目精装配置标准时说，你们项目配置标准很高呀，当时去做备案的同事也没在意 此后项目按照该精装方案进行了建设，后在一次与同行的沟通中发现，周边竞品项目1500元的精装标准对应的是套内装修面积，而该项目1500元/平米的方案是全建筑面积，也即如果折算到套内装修面积，其标准已经达到了1875元/平米，比竞品精装标准高了375元/平米，项目地上总建面12万平米，由此多花费了420万元，无形中降低了项目的利润 例3： 某公司老板通过朋友介绍认识了一位有项目资源的人，给老板推荐了一个项目，老板让公司战投、设计、运营、成本、财务、营销等共同研判项目可行性，通过测算，该项目达不到公司投资标准，老板与推荐人沟通中，对方表示，研判测算中的成本有问题，研判测算中开发成本为2800元/平米，对方认为太高，并表示他之前做过一个项目，建好后的成本才1700元/平米，并保证这个成本肯定没有问题 该公司老板对推荐人提供的信息深信不疑（貌似地产老板都有个通病，就是对于从外部接收到的成本信息，只要比自己公司的低，都会认为是准确、正确的；而且只看数字，不会询问数字的组成），严厉批评了成本部门，之后接下了这个项目，并聘任该推荐人进入公司董事会 项目实施过程中，成本部门无论怎么算账都不可能达到1700的水平，于是找到该推荐人进行咨询，起初该推荐人不提供任何信息，后在老板的干涉下，提供了号称成本单方1700项目的信息 通过对比发现，这个单方1700的项目是一个园区中的四层办公楼，且成本中仅包含主体成本。也就意味着该项目的成本远高于老板的预计 最终，该项目严重亏损，给公司带来了重大损失 02 口径问题原因及对策 以上的几个事例经常发生在我们身边，这些事例带来的损失也是有大有小，不论损失大小，造成的根本原因都是“口径不一致”，也就是说在讨论同一个事情的时候，大家不在一个频道，都认为自己认为的跟对方接收到的信息是一致的戳这里，一键对标成本力 造成口径不一致的底层逻辑有几个： 1. 信息差 这是最常见的造成口径不一致的原因，比如说上文提到的例1，就是对于“混凝土价格”这个短语的理解上的信息差，设计人员想要的是混凝土综合单方，而成本人员对这个短语的理解是材料价格。但双方又没有再就细节进行核对，以致造成最终的错误 由于信息差造成的口径不一致问题是最常见也是最容易解决的 一方面需要大家在日常工作中注意信息的规范性，比如对于“混凝土价格”就是一个不规范的描述，要么是“混凝土综合单价”，要么是“混凝土材料价格” 当然对设计人员来说可能也搞不太清楚综合单价和材料价格的差异，这就提醒我们，在日常交流中，信息优势一方（即对该信息掌握更多的一方）应主动提供更多信息来核实双方所说的信息是统一口径，避免出现信息差。比如成本人员如果多问一句，你需要的是“混凝土综合单价”还是“混凝土材料价格”可能就不会出现事例中的错误了 2. 评判标准不一致 评判标准不一致造成的口径不一致问题也非常普遍，例2就是一个很好的反应 日常工作中我们在说一些指标的时候一定要确保其标准一致，比如精装修标准是装修面积单方还是建筑面积单方；钢筋含量是对应建筑面积还是结构面积等等 还有一个发生率极高的错误，我们经常会听到有人评判两个项目的成本高低用的是两个项目的综合单方，即使用各自的总成本除以各自的建筑面积得出平均单方，为什么说这是错误的比较呢？这是因为，每个项目的产品业态、业态配比、地下面积、配套面积等等都是不一样的，项目的平均成本也仅仅是个数字，没有可比性 如果单纯比较两个数值的绝对值是没有意义的，而且很容易出现误判 规避评判标准不一致需要我们在涉及到指标的时候多问个为什么，最好能够确认计算的公式 3. 职能壁垒 职能细分是人类社会分工细化的必然结果，其初衷是让专业的人做专业的事，在保证工作质量的同时提高工作效率，但也极易造成官僚风气，也就是我们常说的职能壁垒 在例2中，设计人员做方案比选，不想让成本人员参与，所以问了个价格就自己做测算对比了，这也导致给到成本人员的信息不全，成本人员不知道对方要这个价格是做什么用的，就想当然的以为只是想要混凝土的材料价格，而且设计人员也未将测算结果发成本人员沟通，才会导致最终的错误 职能壁垒在很多企业都不同程度的存在，解决方法就是制定标准的业务流程，和标准的业务动作以及业务成果，通过机制来解决壁垒问题 4. 主观因素 主观因素也是造成口径不一致的原因之一，而主观因素又分两种 一种是对该领域不太懂，不太了解，比如搞不懂成本的组成，搞不懂正常一个项目开发成本大约是什么水平，才会认为1700元/平米做一个项目是合理的 另外一种是不知道包含的内容，想当然的认为包含内容是一样的，比如例3中，一个项目开发涉及到的成本包括土地成本、前期成本、建安成本、配套成本、费用成本等等。如果单纯说一个项目比另外一个项目成本高、低是不对的，一定要明确两者包含的内容是否一致 5. 搞混核算和管理 在成本管控中还有一种极易出错的问题就是混淆核算口径和管理口径 而其中特别容易出错的就是营销设施建造费用 为了增加项目的开发成本，我们会倾向于把营销设施建造科目放到开发成本里，如售楼中心，展示区、样板房等等；而营销管理费的科目归入非开发成本中，这样做的目的只是为了做大开发成本，抵扣税费。这是核算口径 但日常工作中，很多人看到营销设施建造费的科目在开发成本（或称之为建造成本）不归属于营销费科目，就认为，营销设施建造的费用不是营销费的组成部分，或者说，营销设置建造费不考核营销部门，这种认识是错误的，这是混淆了核算口径和管理口径 正确的做法是营销设施建造费归入开发成本科目；营销费减掉营销设施建造费的部分归入营销费科目。换句话说，虽然营销设施建造费在核算科目中是在开发成本，但其占用营销费（按照销售额的比例计算） 这就要求我们在日常工作中对于不同目的的口径有很清晰的认识。与之类似的还有考核中的财务口径与管理口径之分 03 小结 在成本管控中，口径一致是先决条件，是每组数据背后的逻辑支撑，可以说，脱离口径谈数字都是耍流氓的行为 口径一致是很容易达成的条件，但也是最难达成的条件，在工作中，只要我们多些细心，多去思索数字来源，多问问就能够很好的规避由于口径不一致带来的错误 其实口径问题不仅仅是成本管理中需要格外注意的，在所有的管理工作中都应该保证口径一致，只有这样才能避免由此引起的错误，尤其是一些低级错误 来源：有得管理分享汇 |
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