 先回顾一下，上一节的案例是这样的： 用地性质是商住用地，占地面积50000平方米，容积率不大于2，兼容不大于10%的商业，建筑密度不大于25%，建筑限高45米。车位配比每100平方米计容面积要求配1个车位。起拍价4亿元。 表一“项目经济技术指标表”如下： 接下来我们开始填剩下几个表 02 售价预判就是要说明每种业态卖多少钱。 静态测算不用考虑增长率，给个均价即可，表格如下图： 售价我们一般要在周边找几个类似的项目，也叫“竞品” 看看别人的地块条件、价格、去化情况，拟定出我们自己地块的价格。 这里要特别注意的是，分清是毛坯还是精装修，商业分清是一层还是二层, 价格差别比较大。 住宅一般都可以找到可比案例，商业如果找不到，大概可以凭商业和住宅的价格比例来预估。 比如一层底商的价格以前大概是住宅价格的2倍，但是现在可能只比住宅略高。 二层商铺一般要在一层商铺价格上打折，比如60%。 车位一般都取万的整数，比如10万一个，15万一个，很少看到车位卖143598元/个这种。 酒店式公寓（也就是商办用地上做的类住宅，通常精装修）一般是住宅的6-8折。 这里也要特别注意不同城市的经验数据不同。 比如在深圳，酒店式公寓（精装修后）的价格可能只比住宅（毛坯）低一点，但是在一些三线城市，酒店式公寓可能只有住宅价格的6成甚至更低。 我们假设了每种业态售价，总销售额=可售面积*对应的销售单价。 这个项目总销售额是11.6亿。 【这个数据要记一下，俗称“总销”，这代表了项目的规模，领导容易问，而且也是大部分地产公司投资部门最核心的考核指标】 03 土地成本，招拍挂项目土地成本就是土地出让金和契税 这块地先假设土地成本就是起拍价4亿元。 这里要介绍一个入门级核心概念“楼面地价” 楼面地价就是分摊到计容建筑面积的单方地价，比如我们这块地，土地出让金总额为4亿，那么楼面地价=总地价40000万元/计容建筑面积100000平方米=4000元/平 【备注：也有些人说的楼面地价是分摊到可售建筑面积，但是一般来说都是指的分摊到计容建筑面积】 契税=土地出让金*契税税率，这块地契税税率3%，则契税=4亿*3%=1200万
要填出具体数据最好的办法就是问成本部，当然投资自己做多了，也可以估个大数。 以这个项目为例，单方建安成本（分摊到总建面）假设2800元/平，那么总建安成本=2800元/平乘以总建筑面积135000平方米=33759万元。 需要注意的是，成本部告诉你的单方建安成本，是分摊到总建面的，还是分摊到计容建面的，还是可售建面的？ 口径不一样，差别会比较大。 比如这个项目，分摊到总建面单方2800元/平，如果是分摊到计容建面，就要超过3000元/平左右了。 同时也要问清楚，成本部给的成本口径是啥，比如有些公司的建安成本，是综合大建安，包含前期和配套成本。有些公司的建安就不包含前期和配套，前期和配套要另外算。 这也是和一些土地方谈判时经常会遇到的问题，比如有个项目你研判算不过账，土地方问你“你建安估的多少？”你说“单方3500元/平”，土地方说“3500？！！我2500就能做得下来！”显得你很不专业。 其实你两说的可能不是一个口径。他的可能只是纯建安，没有含前期和配套的，而且他可能是分摊到总建筑面积的，你是分摊到计容建面的。所以成本一定要把口径搞清楚。 还比如营销费用，是否包含渠道费、是否包含样板房精装修，差别也是不小的。 每个公司成本部都有自己的口径，我们在预估时要把自己公司的口径搞清楚。 营销及管理费用 营销费用一般按照总销售收入的百分点预估，大概2%-4%。 好卖的，大的项目一般营销费用低一点； 不好卖的区域，或者盘很小，或者该公司就是特别重视营销的，那会高一些。比如在某些三四线城市，营销费用要高达6%。 【曾经去跑过一圈西部地区三四线城市的房地产市场。不知道大家有没有见识过，有些县，或者新的经济开发区，整个就像楼盘博物馆，密密麻麻的正在开发的楼盘，而街上人很少。你在某个楼盘考察，刚出来就会有一堆人围上来，要用摩托载你去看别的盘，是这样抢客户的。这种地方的营销费用，那可想而知有多高了。】 管理费用有按照总销售收入1.5%-3%预估的。也有按照总建安成本的百分点预估的。 我们来看一下表三、成本及费用假设的成果： 04 融资的种类太多了，我们这里只考虑两种最常规的。一种是土地融资，一种是开发贷融资。 不管是哪种融资，在测算中需要假设的条件就是几个：金额、放款条件、期限、综合年利率。 下面是我粗浅的经验，仅供参考。【目前这些是否能做，要问资金部专业人士了】 【以下提示1、2、3都是咨询过专业融资人士，一定要看下。】 提示1：以上融资方式在测算时一般土地融资和开发贷二选一。收并购项目并购贷和开发贷二选一。 在测算时选择融资品种，一般的原则是，项目在同一期间一般只有1笔融资。 比如说项目拿下来之后做了一笔纯土地融资，期限2年，那么即使在1年的时候拿到了4证，也不可以在那个时候另外增加一笔开发贷款 。 因为一般而言土地融资的机构不会把抵押物拿出去给开发贷款再抵押一次，虽然1年后的项目价值因为在建工程增加而提高，但是实际操作中基本不能做到。 但是也有些金融机构是组合式的，收购阶段做并购贷，四证齐全后换更便宜的开发贷。 提示2：根据咨询融资专业人士：融资几个要素里，成本、期限啥的基本都是固定的，相对市场化，市场上能拿到啥样就啥样， 但可控性最强、最能够影响测算的是放款前提和放款节奏。
所以在收购协议的签署中，关于控制权移交、融资配合、兜底条款的设置，尽量要能够明确，并且提前。
提示3：咨询融资专业人士：关于开发贷款的还款节奏，很多人做开发贷的还款时，不考虑实际的情况，而是看自己测算需求随意对金额和还款节奏进行调整。
提示4：以上粗浅的经验都是随着市场情况在不断变化的。 像13年并购融资利率大概在12%左右，14年初我做了一个项目10%都觉得还挺便宜的，但是15-16年就已经降到9%了，17年到8%-9%左右，但是今年融资收紧，利率普遍回到13年水平甚至更高，而且很多以前能做的融资方式现在都做不了了。 所以我们在预估融资前，要先请教资金部同事，才能做出准确判断。 更好的方式是把项目情况发给他们，请他们提前介入。 PS: 投资和融资两个业务线是一根绳上的蚂蚱，互为依仗。 特别是做收并购项目的投资人员，在设计交易方案的时候就要和资金部充分沟通， 为融资资金进出留好渠道，会避免后期很多技术上的困难，这个我自己就有经验教训。  言归正传，回到这个案例，我们假设只用土地融资， 金额为地价款50%即2亿元，期限1年，年利率12%，放款时间为获取土地证后2个月放款，假设2018年10月拍地，11月获得国土证，2019年1月放款。 05 税费计算请翻到我公众号的“历史文章” 土地收并购入门篇（十一）：土地收并购涉及到的税费——企业所得税 这三节把三大税计算已经讲的很清楚了，这里我们只放假设和计算结果了。 1、假设： 项目属于新项目
2、增值税及附加计算结果
3、土地增值税计算结果 先分摊
再按照公式计算
4、所得税计算结果
06 前面的表都填完了，利润计算自然就出来了（计算公式见表）：
利润表一般除了总金额，还会有分摊到计容建筑面积，分摊到总建筑面积，分摊到可售建筑面积三种分摊数据。 一般我们看这个表，核心是分摊到计容建筑面积，这是最容易理解这个项目的一组数据： 比如这个项目，我们看到： 单方售价是11621元/平， 楼面地价是4000元/平，加上契税总土地成本是4120元/平， 综合建安是3780元/平， 营销及管理费用总计是523元/平， 三大税总计1358元/平， 最后利润是1601元/平。 也就是说卖11000+的房子，最后赚了1600+元/平，销售利润率13.8%相当可观了。 注意：这个销售利润率13.8%是不是说我们投的钱回报率是13.8%呢？ 不是的！这是利润/总收入。自有资金回报率肯定会比这个高，我们可以粗估一下。 这个项目土地款我们做了50%融资，相当于4120元/平土地款自己投了一半大概2000元/平，建安成本3780元/平没做融资，但是因为预售，实际上一部分是来自于销售回款，那么我们假设自己只付了一半，大概1900元/平，其它费用和税假设自己付了300元/平，总共自有资金付的大概是1900+2000+300=4200元/平 最后利润1600元/平，则自有资金静态回报率1600/4200=38%。 如果项目开发了3年，年均大概是12.6%，比买理财产品高不少了。 （这只是大概口算，很不准，详细的我们还是要看动态测算的IRR）
 下期预告： 以上就是一个招拍挂项目静态测算实例了，再讲动态测算前，我们会先讲一个一秒变格格，哦，不是，一秒做敏感性分析的方法。 这个方法是我刚毕业时候百度出来的，后来又教了很多人，是我压箱底的本领了。下一节还会写一些用excel做测算常用的快捷键。 |
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