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疾风知劲草、烈火见真金，越是困难时期，越能考验一家房企的韧性。 最近的楼市很冷，不少房企纷纷倒下，但也有一些房企逆势而行！比如新鸿基地产、太古地产、新世界等老牌港资房企，纷纷加大对内陆市场的投入。 最新的消息是，新鸿基地产在大湾区的布局持续深拓。 11月22日，新鸿基地产成功投得香港西九文化区（西九）艺术广场大楼项目。而在2019年11月，该企业曾以422亿港元的总价投得西九龙总站上盖商用地块，总建面约30万方，是中国香港近年来面积最大的商业用地。 
香港西九文化区（西九）艺术广场大楼项目效果图 差不多同一时间，广州南站ICC位于南站东广场的写字楼地块亦开始动工，首批住宅也将达到预售条件。广州南站ICC是新鸿基地产布局大湾区、投资过百亿的一个重量级项目，去年以70.82亿元的价格，拿下南站核心地块，总建面约86万方。 而在更早的2018年，新鸿基地产还成功投得广深港高铁庆盛枢纽地块，将投资约60亿元，在广州南沙打造一个大型TOD综合体。 
新鸿基地产庆盛TOD 在如今的形势下，听到这些信息，无疑是很振奋的！毕竟，锦上添花容易，雪中送炭才是最难的，当前的市场，真的很需要这样的正能量。 那么问题来了，新鸿基地产为何对广深港高铁情有独钟，并斥资数百亿元，以“承包之势”陆续布局西九龙、庆盛、广州南站三大枢纽地块呢？ 要知道，港资房企向来以谨慎而著称，负债率普遍很低，几乎没有什么冒进的决策，尤其是新鸿基地产，2021年的净负债率只有17%，这是一个什么概念？ 说两个数据，大家就明白了，内陆最稳健的万科和龙湖，负债率分别是80%和75%。 所以，如此谨慎和保守的新鸿基地产，为啥会相中一条高铁，尤其是很多人都看不懂的广州南站呢？ 有人说，企业的第一重境界是做产品，第二重境界是做模式，第三重境界是认清“时与势”。 新鸿基地产确实是顺势而为的高手：无论是80年代落成的沙田新城广场，或者是20年前参与香港中环IFC的开发，还是十几年前打造位于港铁九龙站的香港ICC，一次又一次地证明了他们对趋势的敏锐和成功布局。 这一次，南站又遇到什么样的“时与势”？ 01 天时与地利都有了 广州南站终于等到它的“时与势” 首先问一个问题，等一场“时与势”，需要多长时间呢？ 答案可能是十年。 以珠江新城为例，也是发展了十余年才成为广州的CBD。它的成功，除了自身的努力，更重要的是抓住了全球化的机遇—— 上世纪90年代，跨国公司进入刚刚改革开放的中国，需要在珠三角有一个CBD来办公，这种需求就是珠江新城成长的最佳土壤。 
上海虹桥也是如此，它的机遇来自长三角经济一体化的加速—— 10到20年前，上海有陆家嘴一个CBD就够了，没有虹桥什么事儿，但随着长三角经济一体化的加速，周边城市的商务人员需要更加频繁的跨城沟通，这就是虹桥的“时与势”。 所以，说一个地方“十年不成城”，其实没什么大惊小怪的，因为造一个成功的CBD真的需要这么久，而且还得有“时与势”的推动。 
上海虹桥 图源：上海虹桥微信公众号 “时与势”如果没有来，就只能等！ 来了，就一定要抓住！ 今天的广州，继珠江新城、琶洲之后，最大的“时与势”是什么？ 我认为是：粤港澳大湾区带来的区域经济一体化。 “区域经济一体化，必然推动高铁站周边的开发进程。”广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明的这个观点，给了我们很大启发。 经过十年的等待，广州南站，终于迎来了属于它的“天时”： 正如长三角一体化带来了大量的跨城商务需求，从而催生了虹桥CBD，而粤港澳大湾区一体化已经孕育了西九龙板块，下一个种子选手必定是广州南站。 
新鸿基地产打造的香港西九龙TOD ——原因无他，广州南站地处粤港澳大湾区几何中心，又是亚洲最繁忙的高铁枢纽，它的区位能力、流量能力几乎没有对手，这就是它的地利。 
图源：广州房产 写到这里，大家总该明白为什么南站“十年不成城”吧？ 因为十年前还没有大湾区啊！彼时的珠三角，还没有形成一张网，商务人群对南站这样的跨城交通枢纽没有太大需求。 但自2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》印发以来，大湾区一体化程度加速，各城市联系更加紧密，商务人群对南站的需求与日俱增。 
今年国庆期间的广州南站 图源：南方+ 在此背景下，南站新城的发展也就水到渠成了。 02 国家队与新鸿基地产来了 补齐南站最后一块拼图 在得到“天时地利”之后，南站终于等到了最后一块拼图——“人和”。 过去十年，南站的进度较慢，其中有一个很重要的原因就是：没有等到对的人。 作为亚洲客流量最大的高铁枢纽，广州南站区域如何发展、找谁来开发和运营，都尤为重要。 在经历近十年的蹉跎之后，南站先是有了一个清晰的定位：2021年，广州市规划和自然资源局发布《广州南站核心区城市设计》，南站被定位为世界级超大型TOD。 随后，南站也终于等到“对的人”，一个是代表国家队的广州城投，另一个是优质物业及运营的港企代表新鸿基地产。 有了政府的主导规划，再加上这两位学霸的助攻，南站的建设突然加速，这两年来可谓乘风破浪： 栋栋写字楼拔地而起，中建四局总部、李锦记华南总部、健力宝华南区总部、三雄极光总部等均已签约；广州城投已接手10万人超大足球场，核心区总部大厦路福、奥园、荣耀均已交付运营。 另外，南站版“花城汇”准备交付，粤海天河城运营的南站喜街已经开业；当然，块头最大、业态最丰富的，还是位于南站核心区的TOD大型综合体项目——广州南站ICC 
广州南站ICC规划效果图 项目体量约86万方，以“东商务、西交通”为总体布局，集商、住、行于一体，配套齐全，预计从2025年起分阶段落成，目前建设进展亦十分迅速： 去年4月拿地，在同年12月，住宅部分便已动工；今年11月，在南站东广场的写字楼地块也已动工。 注意，以上讲的都不是PPT，而是肉眼可见的东西！谁要再说“南站不城”，就真的OUT了！ 03 南站要搞TOD 为什么会选新鸿基？ 写到这里，必须要先补充一句：TOD究竟是什么？ TOD，指以公共交通为导向的城市空间开发模式，通过以轨道交通站点为核心进行片区一体化开发，打造集商住行、生态、公共服务等功能于一体的城市片区中心。 简答来说，就是链接交通枢纽、链接商业产业、链接生活文化、盘活并服务周边片区的“交通+商业+生活”综合枢纽。这样的项目，涉及到工程技术、多部门协调能力，以及设计、招商、运营等方方面面，投入大、开发周期长，是一项复杂度特别高的事情。 更何况是南站TOD：衔接多条交通线路，从铁路集团、交通局、发改局甚至园林局和新中轴公司，省市区各级的多个相关部门机构都要去协调，在开发、工程、空间、设计等环节还要分别对接20多家顶级专业顾问。 这么复杂的TOD项目，不是什么发展商都能胜任的。 要之前，很多项目就是因为没有找对发展商，导致项目搁浅，耽误了片区发展。 因此，要做成南站TOD这样的世界顶级TOD项目，有三大必要因素。一是资金实力，二是开发经验，以及综合的运营能力。 而新鸿基地产的实力毋庸置疑。1972年上市，资产总额8072亿元港币，标准普尔评级A+、穆迪信贷评级A1 。有着这样的基础，项目前期开发、设计、建筑、筹备等环节，才能不惜重金投入、悉心打磨。 稳健的财务也让项目的自持比例可以达到一个高水平——这是十分重要的。一方面，能使项目品质保持新鸿基地产一贯的高标准；另一方面，避免了项目临时转手、规划用途改变的风险。 对南站来说，最重要的一点是：不用担心兑现速度！ 开发商的资金实力，为后续建设运营提供了坚实的保障。多年来在全国重点城市的地标级TOD项目，亦为新鸿基地产积累了丰富的操盘经验与能力。 新鸿基地产商业运营的水平更是毋庸置疑了： 从香港高端商场的代表——香港IFC与香港ICC，到浦东陆家嘴国际金融区的上海IFC，在广州更有华南潮流时尚标杆的天环Parc Central和位处CBD满足高端家庭精致生活的天汇广场igc，接轨国际趋势与品质资源，亦融合本地特色文化，成为当地生活消费、休闲社交的地标。 
拥有“维港门廊”美誉的香港ICC、IFC 不止如此，由新鸿基地产开发的香港凯旋门、天玺、以及广州峻林都是行内知名的豪宅标杆。 以峻林为例，2012年首期发售至今，该小区不管是建筑外观还是人居质感、配套设施，都可以说是“十年如新”。除了居住舒适度，峻林的保值力也相当不错，我们自己上二手平台看一圈就知道，它的流通性和价值有多坚挺 
峻林 另外，TOD项目往往都要引进产业、服务业，一般的地产商缺乏这样的资源，而这正好是新鸿基地产的强项，其在商业地产领域的号召力是有目共睹的： 已成功打造了香港ICC（香港环球贸易广场）、香港IFC（香港国际金融中心）、上海ICC（上海环贸广场）、上海IFC（上海国际金融中心）等多个核心城市的地标商办项目，很多世界500强企业就是冲着新鸿基地产的招牌才进驻这些办公楼的。 
从左至右分别是苏州ICC、成都ICC、上海ICC、香港ICC 在此意义上，由新鸿基地产来参与建设南站TOD、打造广州南站ICC，可谓众望所归，南站也终于等到“对的人”。 04 新鸿基的品牌画像： 愿意在看不见的地方花钱 写到这里，可能有人会问，这个全城瞩目的广州南站ICC到底长啥样？ 正如前面所介绍，项目位于南站核心区，将打造成一个体量大、配套全的超级城市综合体，涵盖写字楼、商场、酒店、住宅、公寓及公共交通设施等丰富业态。 这将是新鸿基地产在广州的一个“集大成者”项目，尤其是商业体量超过“天汇广场igc+天环”。 商业也一直是南站最缺的东西，这次可以说给南站带来了活力之源。由于项目还在建设中，现在只能看效果图
广州南站ICC项目规划效果图 关于细节方面，大家只要逛过天环、天汇广场igc就能大致get到广州南站ICC是个什么样子。 比如我对这两座商场最深的印象，就是档次感，无论建筑的选材用料，还是颜值、门店品牌，在广州都是数一数二的，这也让它们成为城中潮人必打卡的地方。 更让人惊喜的是，这两座商场的母婴室、洗手间都做得特别的干净和人性化。潮人偏爱的天环，从天台、连廊甚至楼梯都能满足拍照打卡需求；而天汇广场igc，则是很注重儿童游乐空间的设计，我只要和家人逛商场，首选就是这两家，确实很方便。
位于广州天河路商圈的天环广场 别以为做到这些这很容易，它们都是以牺牲商业面积、增加各种成本为“代价”的。 另一个让我很有印象的事情是，位于igc天盈广场的东塔，原本是一栋散售的写字楼，居然被广州商务局评上超甲级写字楼，这是非常罕见的，因为超甲级写字楼基本上都是大业主自持的，散售型写字楼很难评上的。 在广州，超甲级写字楼真的很少，目前除了igc，全广州也只有中信、周大福国际金融中心（东塔）、西塔等寥寥数个。 那这个楼是怎么评上的呢？原来这栋写字楼是由新鸿基地产旗下的物业公司在管理和运营，所以这栋楼虽然散售了，但品质感、招商能力都非常好，获得了业内与政府的一致认可。 可见，物业服务对提升一栋写字楼的档次感，真的很重要。 写到这里，新鸿基地产的品牌画像大致已经可以勾勒出来了：特别注重细节、讲究品质，愿意在看不见的地方花钱，而且物业服务好，能够有效拉升楼宇的档次感与服务感。
广州天汇广场igc商场 我相信，这个品牌画像同样会注入到广州南站ICC。 项目邀请了NIKKEN、SOM、KPF等国际知名建筑设计机构共同打造，这些机构曾成功打造过日本东京六本木新城、美国纽约世贸中心一号、中国香港ICC等地标项目，实力非凡。 写到这里，很多朋友都关心广州南站ICC的最新进展。编辑特地打探了一番，项目正在快速建设中，多个地块在陆续施工，近期也将要推出住宅产品了。
如上所示，项目住宅板块与南站写字楼集群仅一街之隔，旁边还有一条恬静、舒缓的小河，可以说闹中取静、动静相宜了。 关注南站的朋友都知道，南站的发展理念是产业优先，产业用地很多，但对住宅用地极为克制，仅有的几个住宅项目也只能算“南站TOD概念盘”。 在仅仅4平方公里的南站核心区，纯住宅项目本来就不多，高质量的项目更是稀缺。要投资未来，要为生活增值，广州南站不失为一个“顺势而为”的选择。 相信广州南站ICC住宅项目推出时，会引起市场人士以及广大置业者的关注。 新鸿基的作品，向来值得期待。 |
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