这几天位于马尾的第四代中建元享府备案上市,位于东二环的保利国贸天琴湖,也开始预售。 近期的土拍上海西两个纯商地块,也规划第四代住宅,可以说第四代住宅开始在福州刮起了一阵旋风。 近期也有网友意向天琴湖,特别在4群里面,大家的主要关注度都在东区的新盘。 其中天琴湖的舆论走向,也从高关注+预期4W左右,逐渐走到3.8W,再走到目前3.5W。 按4群网友的一句话总结:从最早的期待到现在一点兴趣都没有。 01 第四代住宅 网络信息如下:第四代住房,又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑。 目前分成三类,空中停车住宅、空中立体园林住宅,这两种看上去更像这个产品真正的构想。 不过从福州第四代产品来看,都是第三种,就是保留了传统住宅设计,添加私家花园和共享庭院,就是所谓的前庭后院。 对于这种生态住宅,有一些限制,大体如下:(搬运博宇设计关于缦云的文章内容) 空中花园: · 住宅每套设置空中花园。 · 外挑尺寸大于2.4米且不超过3.6米。 · 高度不小于两个自然层,平台不封闭,无围护结构。 · 覆土深度不低于0.5米,平台绿化面积不小于其水平投影面积的60%。 空中园林街巷: · 开敞式公共休闲绿化平台,连接一定数量的住户并供业主共享。 · 层高不小于两个自然层高的,不封闭,无围护结构。 1、空中花园: 水平投影面积可以突破套型套内建筑面积15%的限制;平台外挑尺寸小于1.8米的部分,按投影面积1/2计容及计算产权;大于1.8米的部分不计容不计产权。 2、空中园林街巷:不计容不计产权。 关于这些内容,都是针对第四代住宅,主要关注点: 1、空中花园禁止封闭,高度是两层,可以理解成露台。 2、花园超1.8米部分不计容,小于1.8米半计容,相当于1.8米以上赠送,以内跟阳台一样。 3、庭院街巷业主共享,同时不计容,就是赠送。 按缦云户型图为例,南北阳台的超过1.8米部分的花园部分全是赠送,同时电梯厅北侧的空中坊巷也是赠送。 02 优缺点 关于这个第四代住宅,看上去很好实现大平层住宅,与传统别墅的庭院的结合,同时还给出了部分政策支持。 当然伴随着新产品,肯定也有一堆缺点被诟病,大体如下: 1、花园的养护问题:虽然采取智能滴灌,不过面对花园的成长始终需要维护,同时还有排水的问题,以及花草是否吸引蚊虫等。 2、无法封包问题:对于超大阳台,被禁止封包,同时是两层高度,也没办法操作,对于福州的台风,还有小孩子的游玩,看上去也是无解。 3、隐私采光问题:由于花园阳台的进深基本都在3米,很容易遮挡楼上,同时错层的布局,楼上楼下也存在隐私。 当然为了建筑安全,对于这种空中花园,种植的植物也基本为浅根系,防止破坏楼体,加上覆土的承重等,这个新产品的建安成本也偏高。 福州在这种产品的推广上,还对户型面积做了限制,按最新土拍公告来看,要求是144平米以上,从目前几个产品来看,除了国贸天琴湖是135平米起步外,剩余也都是144以上。 03 为何被玩坏? 关于这个新产品,推出也满一年,从建发缦云年初上市,标榜福州首个第四代住宅,同时通过低容积率的优势,减小公摊,加上2T2的软隔离,做到南面独享花园,偶数层北面也独享庭院。 当时舆论:建发玩得溜,这新产品真不错,赠送这么多,可惜面积太大,只有改善才能买。 在奥体遇冷严重,地块底价成交的背景下,这个定位改善的新盘,做到了热销。 可以说结果是出乎意外,网络很多都把原因归结到第四代住宅的稀缺吸引力上。 随着缦云热销,闽北CBD的第四代豪宅,国贸天琴湾上市,一次性开盘就热销,精装均价5.5W,套均1500W。 看上去这个新产品,在楼市遇冷的时候,成了去化的催化剂。 随后的玩法开始逐渐离谱,由于土拍遇冷,福州为了吸金,开始提高容积率和限高。 最明显的就是晋安湖CBD的商改住,以及上海西新村的旧改。 两个区域的容积率都达到3.0左右,限高100米。 在这样的背景下,指导价到4.5W,同时再给出第四代住宅这个政策支持。 只不过从发展来看,这样的玩法,有点被玩坏了。 先聊聊近期备案的马尾中建元享府,国企兜底马尾地块,容积率3.4,限高100米,面积36.39亩,成交楼面价1.3W。 项目备案毛坯均价2.4W,这样的单价,在市区肯定不算高,只不过项目位于马尾,如今的马尾遇冷严重,售价低于2W,大部分新盘都以刚需为主,试图依靠低总价来吸引外溢刚需。 项目定位第四代,户型起步是150平,按2.4W均价计算,相当于总价360W。 由于高容积率+高层住宅定位,这次备案的175平复式,公摊43平米,公摊率24.5%。 虽然门口是地铁站,不过作为改善,南面被新大陆遮挡一线江景,少了加分项。 对于项目的去化,虽然刚上市,不过基本在拿地的时候,就可以确定是一个难卖的项目。 第四代住宅的高建安,注定了它不适合低价项目,只有高价项目才能压缩建安的占比。 同时高容积率导致的高公摊,以及要求的大户型起步。 这些基础条件已经决定了这个盘,就没办法按板块的需求定位去做建设,变向加大地块的上市难度。 对于兜底国企而言,2.4W的备案价,1.3W的楼面价,差价9K,对于普通刚需盘,可能还有利润。 对于这个第四代住宅加持的项目,在不降价的背景下,也已经难言利润。 目前随着第四代住宅供应增加,稀缺性消失后,这样的高密度住宅,在马尾区,可以提前宣布,兜底的国企,亏本可能都不太好卖。 除了马尾的项目外,东区的天琴湖也开始预售,项目指导价4.5W,国贸底价拿地,楼面价2.26W,要求100%精装,容积率2.8,限高100米。 项目还未开盘已经提前采取分销,宣称3.2W起,按群友分享,首开均价预计在3.5W左右。 对于项目而言,地处东区,指导价4.5W,可以说如果按规划,建安成本也可以压缩占比,奈何目前的东区滞销,竞品一堆。 国贸虽然是底价拿地,但是楼面价也达到2.26W,加上精装要求。 项目的招标公告,建安达到了7.2K,可以说成本已经近3W,目前3.5W的售价,基本也是提前宣布没钱赚。 不同于高峰期拿地房企,项目是在低迷的土拍,房企底价拿下,奈何结局居然是没钱赚。 当然700+套的房源,最后的结果可能不仅仅是没钱赚。 目前最大的争议就是公摊,按3群lili分享的资料来看(可关注公众号:lili说房): 项目135平米的户型计算,把庭院和阳台花园的面积都纳入,合计128平米,公摊极低。 至于为何会导致所谓的得房率低? 按实际计算看看,庭院和卧室南向阳台面积,合计34.7平米,套内93.5平米,公摊率25%。 而这个套内还是包括设备平台、飘窗等赠送。 如果扣除这些赠送,再把阳台半计容等全部纳入计算,项目备案的套内面积是86平,公摊率36%。 以上计算,也仅仅是参考,实际以最终备案为准。 导致如此高公摊,并非是因为所谓的前庭后院导致,而是因为规定的产品起步面积。 在容积率2.8,限高100米的背景下,已经不太适合做刚改的2T2。 由于高层住宅的消防配建,要求双楼梯和防火间等,导致这种高层公摊一直居高不下。 目前常见就是两种,做连廊户型,平摊后降低占比,做大平层改善,大面积降低占比。 从目前东区的处境来看,这个地块可能最好的参考就是北面的揽湖郡,部分高层刚需+小高层刚改。 奈何面积被限制,此时如果做135平米以上的连廊,明显会被吐槽更惨。 所以做了2T2的刚改产品,加上高层住宅电梯联动使用,庭院部分也做到不到独立使用。 做个公摊的参考:
从备案公摊来看,只要是高层住宅,公摊基本都在40-48平米,其中建发缦云,由于是小高层,所以公摊最少34平。 以此类推,天琴湖是30-32层住宅,公摊预计锁定45平左右,这样的公摊面积,要想公摊率在25%,已经要求户型面积不能低于180平米。 所以对于项目的高公摊,并非是第四代的锅。 真正的问题是因为,第四代住宅限制了起步面积,加上高容积率定位,区位做不了高改的混合问题所致。 即便项目已经通过设备平台和飘窗赠送9.5平米,奈何依然弥补不了这个缺憾。 当这个问题被放大后,对于大阳台和庭院的亮点,被市场认为消耗大部分套内面积,转而觉得不再亮眼,从而也放大了新产品的自身缺点。 可以说135平做32层的2T2,不管是不是第四代,公摊都不会低,只是正好遇上了。 04 新模式思考 这几年福州的楼市颇有意思,2018年推出的安商房,通过商品房和安置房混合,希望借此拉高安置房的居住品质和标准,希望很美好。 随后的发展,纯商变成稀缺品,安商房被人诟病,商品房的高物业费让拆迁户无法接受,拆迁户无证低价甩卖的情况让商品房业主无法接受。 可以说安商房的模式,看上去很成功,成功压制了福州的房价,最终的结局在楼市遇冷后,安商房也被福州默默抛弃。 除了安商房外,这几年开始流行TOD,地铁上盖,推出了不少超级大盘,比如万科城市之光、大东海江山府、榕耀之城等等。 关于TOD主打都是地铁直达小区,但是伴随着一系列隐患也同样被人诟病,比如地铁是否产生震动,小区进出问题,大盘的管理,人流问题等等。 随着这些大盘的推出,不少远郊盘也进入滞销,加上TOD的上市周期偏慢,可以说也变相压垮拿地房企,至于未来真正的居住便利度,也只能等交房再做观察。 随着安商房、TOD热度过去,福州开始推出第四代住宅,从建发缦云低容积率的优势,宣传是空中别墅。 一年过后,高容积率地块也给出这个产品加持,一下子变成了钢铁森林。 虽然房企在产品上,也给出了靓丽的设计,效果肯定强于几年前的这类产品。 奈何被限制的起步面积,区位做不了高改的缺陷,高容积率带来的低得房率,偏高的建安成本,供应增加后稀缺型的消失。 这些缺点同时加持下,让这个新产品,一年时间,舆论已经逐渐倒转。 综上,在福州吃螃蟹,不容易。 |
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