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老旧小区改造，有一个重要的工作，是引进物业管理公司，对小区进行物业管理服务。 硬件的投入，比如各种设施设备，比如道路修缮翻新等，虽然有困难有阻力，但大体还是能很好推进。 更为头疼的，是如何引进物业公司，如何维持可持续的物业管理服务，以确保小区品质得到质的提升？ 引进物业公司管理小区，必然需要支付相应的物业服务费用。如果单纯靠政府补贴，那不是长久之计。向业主收取物业服务费用，才是长久之计。 但是，向业主收取物业费，不是一件容易的事情。在已有的实施物业管理的小区，都有许多业主，出于利益的考量，以各种理由，拒交物业费。 特别是在县城的很多小区，因为业主不交物业费，导致又变回了无物业公司的小区。表面上是省去了物业费，其实亏大了——因为没有物业管理导致房屋的贬值巨大。 如果老旧小区改造，没能从深层次理顺物业费持续收取这一关键，未来老旧小区有可能还是不能有实质的改变。 所以，物业公司收不到钱，那盘活现有资源，变现补贴物业公司，就是一个一劳永逸的好办法。比如将小区公共的空地，规划停车费收费，是可以做到不向业主收费，就足以支撑小区所需物业服务的费用。 但是，这个方案的实施，需要有合法的依据。我认为，无非是两个方向可以考虑。 一是作为政府的具体行政行为，政府颁布规范性文件，物业公司执行与政府关于老旧小区改造的行政合同。这一块我研究的比较少，就不展开分析。 二是作为市场行为。由物业公司与小区业主达成共识。要达成共识，最好小区要成立业主委员会。毕竟要有一个主体来与物业公司签订《物业服务合同》。 这份合同，因为涉及到利用属于全体业主共有的土地改建停车场，收费补贴物业费。所以，关于包含此项的物业服务合同，最好经过小区业主按照民法典的规定，予以通过。 否则，即使物业公司强推，政府默认。一旦被业主起诉到法院要求撤销，物业公司也会面临相当尴尬的场面。 小结：老旧小区停车收费补贴物业公司，这个方法是目前操作性比较好的解决方案。如果物业公司，能够花点精力，获得有法律效力的《物业服务合同》（包括停车费补贴物业费的条款），那就更完美了。 |
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