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承包人与发包人签订以房抵工程款协议是否构成建设工程价款优先受偿权的行使？能否排除强制执行？ 作者/ 刘春辉 张海龙（北京云亭律师事务所） 阅读提示 承包人与发包人达成以房抵工程款协议后，若抵偿房产未办理过户登记，又被发包人其他债权人申请强制执行，承包人依据建设工程价款优先受偿权提出执行异议之诉，能否得到支持呢？ 裁判要旨 案情简介 1.2009年5月6日，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《建设施工合同》。施工期间，因菩萨崖公司资金链断裂，华盛六分公司停工。 2.2013年5月27日，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《结算单》，确认尚欠工程款1930.65万元。 3.2013年8月8日，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》，约定以盂县小区第1栋，一层底商全部建筑面积1718.4平方米、二层全部建筑面积1641.8平方米、三层全部建筑面积1641.8平方米，共计5002平方米建筑抵顶1930.65万元工程款。 4.2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出(2013)阳商初字第42号民事调解书对华盛六分公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》的上述内容予以确认。 5.王某某因与菩萨崖公司的民间借贷纠纷向法院提出强制执行菩萨崖公司财产的申请。 6.华盛六分公司提起执行异议，但被裁定驳回；华盛六分公司以享有并行使了建设工程价款优先受偿权为由提起诉讼，主张排除王某某的强制执行，一审法院、二审法院判决驳回华盛六分公司的诉讼请求。 法律分析 本案的焦点问题是华盛六分公司对案涉抵债房屋所享有的权利是否足以排除强制执行，云亭建工律师团队分析如下： 一、承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式不限于提起诉讼或申请仲裁等，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿，建设工程的价款就该工程折价的价款优先受偿。 二、本案中，双方约定以房屋抵顶工程款，其实质是通过以房抵工程款的方式实现承包人就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，符合《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定的工程价款优先受偿权实现方式。 三、承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，自发包人应当给付建设工程价款之日起算，从本案工程款应付之日及双方签订《以房抵债协议》的日期看，华盛六分公司未超过建设工程价款优先受偿权行使的期限。 四、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十九条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”本案中，涉案工程未竣工，但双方无工程质量争议，华盛六分公司可行使建设工程价款优先受偿权 五、综上，华盛六分公司通过折价方式行使了建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，王某某对菩萨崖公司享有的债权为普通债权，承包人就案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。 实务经验总结 前事不忘，后事之师。云亭建工律师团队在对最高院上千份裁判文书研究的基础上，结合自己办理大量建工案件的亲身体验，就本案类似问题总结实务经验如下，供读者实践操作中参考： 一、承包人可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿，建议承包人：如果以此种方式行使建设工程价款优先受偿权，则签订以房抵工程款协议的时间应当在工程价款优先受偿权的行使期限内，如果以房抵债协议签订在自发包人应当给付建设工程价款之日起十八个月以后，则承包人不能享有优先受偿权；最好在以房抵债协议中约定该协议系行使建设工程优先受偿权。 二、司法实践中，一些法院认为只有承包人才享有建设工程价款优先受偿权，实际施工人并不具有行使优先受偿权的主体资格，但这并不意味着实际施工人签订的以房抵债协议必然不具备排除强制执行的效力。实际施工人如果不能以享有工程价款优先受偿权排除执行，仍可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条、第二十九条。第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，所以需要根据己方所掌握的证据情况选择合理的诉讼方案。 三、以房抵工程款的一般方案是，由承包人指定房屋买受人与发包人签订商品房买卖合同，购房款由工程款抵扣，房屋的买受人往往不是承包人。如果买受人依据第二十八条提出排除强制执行的主张，买受人首先需要证明在人民法院查封之前双方已签订合法有效的书面买卖合同，如果只有资金往来票据，即使其已经载明了以房抵债的房屋面积、价款等，可能会被法院认定为不满足这一条件；其次，需要证明己方在人民法院查封之前合法占有了该不动产，可以向法院提供入住通知单、水电费缴费凭证、物业费缴费凭证等加以证明；再次，需要证明己方已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；最后，需要证明未办理过户登记的原因不在于己方，如证明房屋还没有办理不动产首次登记等。建议承包人与指定买受人约定出现这种情况风险如何承担，并督促、协助买受人及时签订商品房买卖合同、收房、过户等手续。 法条链接 法院判决 最高人民法院在本案民事裁定书中就华盛六分公司对案涉抵债房屋所享有的权利是否足以排除强制执行论述如下： （二）华盛六分公司享有并以折价方式行使了建设工程价款优先受偿权 建设工程价款优先受偿权作为承包人的法定权利，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。本案中，华盛六分公司与菩萨崖公司在政府的协调下签订《房屋抵债协议》以案涉5002平方米房屋抵顶1930.65万元工程款符合法律规定的建设工程价款优先受偿权的行使方式。 2002年6月27日起施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建工司法解释二》）第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”上述司法解释对优先受偿权起算时间的规定不尽相同。依照新法优于旧法的适用规则，本案应从发包人应当给付建设工程价款之日计算工程价款优先受偿权。本案中，因菩萨崖公司资金链断裂，华盛六分公司于2011年11月停工。虽然双方签订的建设工程合同约定的竣工日期为2011年5月30日，但双方于2013年5月27日签订《结算单》确认尚欠工程款1930.65万元，实际系以协议的方式确定了应付工程价款。因此，应以2013年5月27日作为应当给付工程款日期。2013年8月8日，双方签订《以房抵债协议》未超过法律规定的建设工程价款优先受偿权行使期限。《建工司法解释二》第二十条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”案涉工程虽未竣工验收，但菩萨崖公司与华盛六分公司签订《结算单》确认工程价款结算，未就工程质量提出异议。本案审查期间，经询问华盛六分公司与王某某，双方均认可案涉工程已实际入住，未就工程质量产生争议。因此，应认定华盛六分公司享有并通过折价方式行使了建设工程价款优先受偿权。 （三）（2016）最高法民申3122号民事裁定书不能作为本案裁判的直接依据 2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出(2013)阳商初字第42号民事调解书对华盛六分公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》中以案涉5002平方米房屋抵偿工程款的内容予以确认。王某某提起对该调解书的第三人撤销之诉，在一二审均驳回其诉讼请求的情况下，其向本院申请再审。本院作出（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定（2013）阳商初字第42号民事调解书仅系就双方之间以房抵工程款的确认，并非房屋权属变更的确认，不具有物权效力。但华盛六分公司主张排除王某某的强制执行系基于享有并行使了建设工程价款优先受偿权，即便华盛六分公司未取得物权，亦不能当然否定其在具备法定条件时仍可以依据其他权利而主张排除执行。原一审判决以（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定华盛六分公司不享有物权为由即判定其不足以排除强制执行不当，二审予以维持，结果有误。 （四）华盛六分公司主张排除强制执行具有事实和法律依据 根据《合同法》第二百八十六条规定，建设工程价款优先受偿权应优先于普通债权，这也是优先权的应有之意。 2013年8月8日，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《以房抵债协议》，通过以房折价方式行使了建设工程价款优先受偿权，而王某某与菩萨崖公司系民间借贷关系，王某某为实现借款债权在2018年申请对案涉房屋强制执行时，华盛六分公司已经就案涉房屋折价行使了建设工程价款优先受偿权，其对案涉抵债房屋所享有的权利足以排除强制执行。 延伸阅读 裁判规则 案例一：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司、李海案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书丨(2020)最高法民申3527号 依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。本案中，由于盛景公司欠付富士电梯公司工程款，双方协议将案涉房屋抵偿盛景公司欠付工程款，李海作为富士电梯公司的负责人与盛景公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，其真实意思是通过协商实现富士电梯公司就案涉房屋所享有的建设工程款优先受偿权。依据本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释〔2002〕16号】第一条规定，李海对案涉房屋享有工程款优先受偿权，该优先受偿权优于华融重庆分公司对案涉房屋享有的抵押权，李海享有足以排除华融重庆分公司对案涉房屋强制执行的民事权利。原审判决适用法律虽有不当，但处理结果正确。 案例二：山东黄河工程集团有限公司、梁嵩等案外人执行异议之诉民事裁定书丨（2021）最高法民申187号 本案再审审查的焦点问题是梁嵩是否享有排除执行的民事权益。首先，山东省昌乐县人民法院2012年2月24日作出(2012)乐城民初字第403、404号民事调解书，确认宝城公司对承建盛和公司的爱伦堡小区工程价款享有优先受偿权，而一审法院查封案涉房产的时间为2012年5月，即在案涉房产被查封前宝城公司的优先受偿权已得到确认，该项权利属于法定优先权，优先于普通债权。其次，原审查明，在案涉房产被查封之前，宝城公司与盛和公司签订了以房抵顶工程款的协议，该协议已实际履行。因梁嵩的母亲肖凤彩负责案涉小区商品房的内墙抹灰施工，宝城公司以案涉房屋抵顶了其欠付肖凤彩的工程款，并以肖凤彩之子梁嵩的名义办理房屋交接手续，梁嵩从宝城公司处合法取得案涉房产并居住多年。原审综合考量宝城公司对案涉工程享有优先受偿权，肖凤彩系内墙抹灰施工人且以梁嵩的名义从宝城公司受让案涉房产并实际居住多年，以及黄河公司对盛和公司的债权为普通债权等具体情况，认定梁嵩对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，并无不当。此外，黄河公司再审申请主张梁嵩出具的宝城公司提供的一系列证据，存在诸多不合理之处，存在伪造嫌疑，但未能提交有效证据证明，不能否定案外人梁嵩对执行标的享有民事权益，其再审申请理由不能成立。 案例三：杨珺与甘肃第九建设集团公司案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书丨（2020）最高法民申3889号 关于杨珺申请再审主张其对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权的问题。经审查，杨珺在二审中提出建设工程价款优先受偿权，其提交的证据不充分，故该项申请再审理由没有事实和法律依据，本院不予采信。 案例四：四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书丨（2020）最高法民再352号 本院认为，承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。建机工程公司再审中举示的《关于我司向大邑银都房地产开发有限公司交付工程有关情况的说明》明确载明案涉工程竣工验收并交付的时间分别为2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建机工程公司再审中提交的大邑银都公司与建机工程公司分别签订结算书的时间为2009年9月29日、2011年3月28日。大邑银都公司出具的《关于我司为四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》载明：“鉴于我司因位于大邑县大邑大道458#邑都上城项目欠付省建机公司工程款6830778元，且省建机公司享有该工程价款优先受偿权，经多次磋商，我司于2013年7月11日与省建机公司签订《协议书》，约定将我司房源中价值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建机公司的工程款6830778元……。”原审中建机工程公司已将该份说明作为证据提交，大邑银都公司原审代理人对该份说明的真实性无异议，故该份说明可以证明建机工程公司在案涉工程价款优先受偿权行使的六个月法定期限内通过磋商的方式向大邑银都公司主张过工程价款优先受偿权，故建机工程公司与大邑银都公司于2013年7月11日签订案涉《协议书》时并未超过建设工程价款优先受偿权行使的法定期限。 二、建机工程公司以与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款，后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。 三、建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。 案例五：张执彰、西藏信托有限公司二审民事判决书丨(2019)最高法民终1271号 本院认为，本案争议焦点为张执彰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"本案中，1、案涉房屋于2016年1月4日被人民法院查封，张执彰于2012年7月12日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定张执彰在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、张执彰提供的关于西水湾小区二期A区13某-1-102号房屋的入住通知单、物业费等收据能够证明其在人民法院查封之前已合法占有该房屋。3、龙驿公司于2012年9月19日将案房屋抵顶了欠张执彰之父张天堂的钢材款，张执彰与龙驿公司签订了房屋买卖合同。结合本案相应的记账凭证、收据、收款收据、审计报告及以房抵销张天堂钢材款情况说明等证据可以认定，张执彰已用龙驿公司欠张天堂的钢材款抵顶案涉房屋的全部购房款。4、龙驿公司未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因张执彰自身原因。张执彰对案涉西水湾小区二期A区13某-1-102号房屋提出的异议符合《异议复议规定》第二十八条的规定，其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 案例六：李广文、西藏信托有限公司二审民事判决书丨(2019)最高法民终914号 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记"。本案中，1.涉案房屋于2016年1月4日被人民法院查封，李广文于2012年12月10日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定李广文在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2.李广文提供的入住通知单、物业费、电梯费、取暖费、燃气费、水费等收据以及盘锦继隆物业管理有限公司出具的《统计表》能够证明其在人民法院查封前已合法占有该房屋。3.2012年6月15日唐殿库与李广文签订《内墙施工抹灰合同书》，该协议中约定唐殿库将西水湾二期工程A10某楼内墙抹灰工程交由李广文施工。后李广文进场施工。从李广文提交的《枫丹白露A区10某决算单》内容看，龙驿公司与唐殿库已对枫丹白露A区10某工程进行了决算（包括李广文所施工部分）。《施工结算以房抵账确认书》对该结算事实以及龙驿公司以涉案房屋抵顶工程款的事实进行了确认，对唐殿库以涉案房屋抵顶李广文工程款的事实也进行了确认。从《审计报告》所记载内容看，龙驿公司会计账目也能反映龙驿公司以涉案房屋抵顶工程款的事实。以上可以认定李广文已用工程款抵顶了涉案房屋的购房款。4.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售涉案房屋，涉案房屋未办理不动产首次登记，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人李广文自身原因。因此，李广文对涉案房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 案例七：于占发、北京长富投资基金申请执行人执行异议之诉二审民事判决书丨（2018）最高法民终1083号 关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。本院认为，在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉,即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。 关于于占发是否在查封之前合法占有案涉房屋的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院认定于占发在一审法院查封后方占有案涉房屋，二审中，于占发虽提供了《会议纪要》及《入户通知单》回执单等证据用于证明占有时间在查封前，但由于上述证据在真实性、关联性方面均存在欠缺，不足以推翻一审认定事实。根据以上事实和法律规定，一审法院认定于占发在查封之前未合法占有案涉房屋并无不当，本院予以维持。 关于案涉房屋是否为于占发唯一住房的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋为商服性质，不符合上述“所购商品房系用于居住”的条件。虽然于占发自认其购房用于开超市且商住两用，但长富基金对于居住用途不予认可，于占发提供证据证明力不足，本院不予认可。根据以上事实和法律规定，一审法院认定于占发享有的民事权益不能阻却长富基金对案涉房屋的执行并无不当，本院予以维持。 案例八：国家开发银行、张旭等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书丨（2021）最高法民终1221号 本院经审理认为，本案的焦点问题是：张旭能否依据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，排除人民法院的强制执行。本院对此分析认定如下： 根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，张旭对案涉房屋的权利能够排除强制执行，应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等条件。对于合法有效书面买卖合同的认定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条及《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条明确规定，房地产转让应当签订书面转让合同，转让合同还应载明房地产权属证书名称和编号、房地产四至界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、违约责任等事项。据此，房地产转让作为法定要式法律行为，应当签订具备物权变动内容或合意的书面合同，一般应当具有房产管理部门发放的制式商品房买卖合同。或是签订商品房认购、订购、预订等协议且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条规定的情形。现张旭提供的《预收款专用票据》虽载明案涉房屋座落位置、建筑面积、价款等内容，但作为一般财务信息载体尚不具备前述书面合同法定要件。一审法院仅凭《预收款专用票据》认定张旭符合查封前签订合法有效的书面买卖合同于法无据，本院予以纠正。故此，张旭的请求不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 案例九：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司蔡方美二审民事判决书丨（2020）最高法民终1171号 本院认为，本案二审争议焦点为：蔡方美对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 本案中，首先，关于蔡方美与今旦房开是否签订了合法有效的书面买卖合同。据原审查明，2015年1月13日，蔡方美与今旦房开签订案涉《商品房买卖合同》载明，案涉房屋为预售商品房。预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局，预售许可证号为（2013）商房预字第××号。案涉房屋占用范围内的土地使用权已经设定抵押。原审另查明，贵州省高级人民法院于2016年5月5日查封案涉房屋。据此，虽然蔡方美在签订房屋买卖合同时知晓案涉房屋所占用的土地使用权已设定抵押，但在今旦房开已对案涉房屋取得预售许可证的情况下，蔡方美有理由相信抵押权人同意转让抵押物且相信其所交付的购房款将会按物权法规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。此外，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，抵押人转让行为无效并非当然无效。据此，案涉《商品房买卖合同》合法有效，且签订时间在人民法院查封之前。长城公司称案涉《商品房购买合同》未经抵押权人同意，损害长城公司权益应认定无效的上诉理由不能成立，不予支持。 其次，关于蔡方美是否支付的房屋价款。据原审查明，蔡方美提交了《施工合同》《建设工程结算书》及发票、银行流水等证据，可以证明今旦房开因欠付蔡方美之夫焦元刚1158305.24元工程款，其与实际施工人焦元刚达成以房抵工程款合意，蔡方美据此与今旦房开签订《商品房购买合同》，以房屋抵偿部分工程款。该行为不违反法律规定，应认定蔡方美已支付了全部购房款。长城公司称蔡方美提供的证据不能证明其已支付购房款的上诉理由亦不成立，不予支持。 云亭房地产与建设工程部简介 云亭房产与建工部团队成员，均为在房地产建工领域理论功底深厚、实战经验丰富的资深律师。团队提供的法律服务以房地产和建设工程领域为核心，范围涵盖：土地使用权出让与转让、合资合作开发、项目投融资、土地使用权与在建工程抵押、股权与建筑物让与担保、招标投标、合同审查、施工项目全过程管理、工程总承包项目全过程管理、索赔与反索赔、建设工程项目税务筹划、结算资料合法合规审查、未完工程综合处置、建设工程价款优先受偿权、实际施工人保护、工程争议诉讼及仲裁、房地产销售、房地产项目破产与清算、涉房地产的执行复议和执行异议之诉、刑事法律风险防范等，可以为房地产及建设项目全生命周期提供综合性、一站式的诉讼及非诉讼法律服务。 云亭房产与建工律师团队伴随着云亭律所的快速发展，一直保持着高速进取的状态。理论研究方面，团队成员不仅有深厚的理论功底，同时在精研最高法院近年来数千篇裁判文书的基础上，深入了解和剖析了最高法院的裁判规则，后续将以专著的形式向读者分享；实务方面，团队律师曾为数十家房地产开发商和施工单位提供了卓有成效的法律服务，代理了大量争议标的大、案情复杂疑难的案件，经过我们的努力，多起诉讼、仲裁案件实现成功反转，后续在征得委托人同意的前提下，我们将在“云亭案例”栏目逐案介绍。 云亭房产与建工律师团队将保持高昂的热情，以专业的态度努力为委托人提供高效精准的法律服务；同时欢迎业务精湛、品格优良的律界精英加盟，共襄盛举。 代表律师 张海龙 邢辉 彭镇坤 刘春辉 吴刚 琚敬 郭静 律师简介 刘春辉 律师 北京云亭律师事务所合伙人  刘春辉律师，北京云亭律师事务所合伙人，中国人民大学法学硕士，中国民主同盟盟员，廊坊仲裁委员会、北海国际仲裁院等仲裁机构仲裁员。 刘春辉律师从事法律研究及法律工作十多年，曾任北京某人民法院法官，审理各类民商事案件一千多件；曾任北京某房产地企业法务总监，负责全面处理企业法律事务；曾任某知名律师事务所合伙人，执业以来承办了大量的建设工程、金融等类型的案件并取得较好的成绩。 刘春辉律师相信，法律不仅是一门技术，更是一门艺术，巧妙地运用法律技术解决各种问题是法律实务工作者的职业追求，刘春辉律师不仅擅长处理诉讼和仲裁案件，还擅长为企业提供法律问题的整体解决方案，业务领域包括法律顾问、民商事诉讼、建设工程、融资租赁等。 张海龙 律师 北京云亭律师事务所合伙人  |
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