很多人一听到法拍房带超长租约就下意识觉得不能拍,宁愿多花点钱买二手也不想陷进坑里。基于“买卖不破租赁”原则,带长租约的法拍房确实不适合一般人参拍,但话分两头,如果想低价拍到法拍房,确实要有点“火中取栗”的本事。 有租约是法拍房最普遍的问题之一,今天我们通过案例来了解下,若是拍到有租约的法拍房该怎么办呢?有租约的法拍房到底能不能拍? 深圳有这么一套法拍房,公告里提示了有18年的租约,而且租客已经一次性支付了200多万的租金。法院也明确说了只给文书,不负责清场。 这种情况下,99%的购房者都放弃了这套房子,毕竟要遵循“买卖不破租赁”原则。但是却有这么一个胆大的一人参拍,并且以底价成交,成功捡漏116万。 事实上,人家可不是人傻钱多,而是高手中的高手,在参拍前发现了虽然房租的缴纳日期是在查封之前,但是租赁合同的备案日期却是查封后这一关键信息,通过诉讼让法院认定租赁合同无效,只花了小小的诉讼费就顺顺利利的把租客请走了,最终顺利收房万事大吉。 1 哪些情况可以突破租赁限制? 01 先抵押后租赁,且抵押权已经登记的房屋,不适用该原则 02 先查封后租赁的房屋,不能适用该原则 查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,房屋被查封后,其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。 03 属于破产财产的房屋,不适用该原则 而破产程序的特点之一,就是可以使未到期的权力视为已到期,也就是未到期的租赁合同视为已到期的合同。 2 如何避免拍到带租约的法拍房? 01 前期租赁调查 通过拍卖公告,法院官网查询披露的判决信息,个人和银行债务关系这种拍卖比较干净。但个人和个人纠纷这种就很麻烦,需要花时间去了解,不然就算你成功拍到了房子也会有很多后续问题等着你。 02 了解占用情况 大部分购买法拍房是为了居住的,但是有一部分法拍房是因为原房主无力还债而选择的无奈之举,由法院强制执行拍卖。这就可能产生购房者拍了房,原房主却不搬家的情况。因此一定要提前了解被拍卖的房屋是否有人居住、是否拖欠水电物业费用、是否有他人户口等。 03 判断有无参拍价值 — 关于魔都上好家 魔都上好家作为业内唯一一家提供全渠道购房的服务者,旨在为客户提供更优更好更合适的房子。 作为真正的买房者,所以更懂您的需求。并且同多家银行合作,比您更了解银行,比银行更懂您,搞定您购房路上的所有资金问题。 魔都上好家运用多年项目投资管理经验,建立买房的六大服务体系,让买房不再盲目。确保买对房,不后悔;少花钱,少跑腿。 |
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