|
这些有租约的法拍房，拍了住不进去 2018年末，刚刚接触到法拍房不久的赵先生抱着试试看的心态，试水了自己的第一套法拍房。 一套上海宝山的复式公寓，当时只有5人参拍，评估价950万，并且只需要付契税。拍卖前两天，赵先生顺利缴纳好保证金，并设置代理价格750万。 参拍出奇地顺利，赵先生最后以730万的价格竞拍到这套房子，比市场价低了120万不说，税费也只需要承担契税（二手房税费全付）。 但接下来发生的一切，却远远超出了赵先生的想像。 这套低于市场价200多万的法拍房竟然有租赁合同，而且是五年的租赁合同（租金早已付给原房主）。 也就是说，赵先生拍下的这套法拍房不仅不能住，而且还要每月按时还银行贷款，期望以租养贷的赵先生瞬间就懵了。 由于“买卖不破租赁”，即租赁合同不随房屋产权人的变更而失效。因此，带租拍卖的法拍房被拍卖之后，租赁合同依然是有效的。 线下来访的朋友里，有不少像赵先生这样，草率了解就开始参拍往往会容易踩坑。 根据我们近几年的参拍经验发现，有四种情况会导致我们拍中了房子却没办法住进去。 01 真实租赁 （真实租赁合同页面） 原房主在房屋被拍卖之前与真实租客签订并且实际生效的租赁合同，才算真实租赁。 有真实租赁的房产有些会在交易中心显示租赁备案，这样的法拍房拍中之后，买受人是没有权力强制要求租客搬离的。 如果想让租客搬离，就得按照租赁合同的违约条款执行，需要赔偿租客一定费用，并且还要看租客配不配合。 02 长期抵债租赁 （长期租赁合同页面） 一般超过10年租期的租赁合同即为长期租赁。 造成长期租赁的原因通常是，被执行人无法偿还欠债，但又不想将房子卖掉，只能和债主签订长期租赁合同，以房屋使用权抵债或者收取极少的租金抵债。 依照我们线下接触到的租赁案例来说，长期租赁要比真实租赁更好解决，毕竟承租人的主要目的并不是居住，而是获得欠债赔偿。 但要注意，在拍卖成交前，就一定要调查清楚交房所需要的成本，如果拍卖成交之后再与承租人协商清房，一旦承租人坐地起价，对于买受人来说风险太大。 03 无效租赁 （恶意租赁页面） 被执行人为了避免法拍房被拍卖或者想在房屋拍卖后搞点事情，私自与案外人签订租赁合同，扰乱拍卖。 一般，私下签订的租赁合同一般没有租赁备案，有些有租赁合同但没有真实缴纳租金，这些租约对于整个案件来说，属于无效租赁，不能阻止法院继续拍卖房屋。但是对后期的房屋租赁清退会有些难度。 （无效租赁判决书） 这种情况下，买受人在找到证据（无实质租赁关系，恶意租赁）之后，向有法院申请租赁合同无效即可。 如果承租人还是拒绝交房，可以直接报警处理。 04 原本无租约，无端冒出租约 （公告中显示无租约页面） 赵先生遇到的就是这种突然冒出租约的法拍房。 有些房子，公告中显示无租约，但实际下户调研时发现有租约，这一类情况也时有发生。 法拍房在上拍之前，被原房主的亲戚朋友私自出租，这种情况法院也不能及时知道，必须要实地调研才能发现。 原房主的弟弟将房屋租赁给中介平台，中介平台又将房屋隔成单间分别租给个人。 因涉及人员较多，并且中介平台十分不配合，处理起来十分困难，导致房源在一拍时流拍，二拍时被买受人低价拍中。 （中介平台与赵先生的聊天记录） 像这类法拍房租约，虽然最后解决掉了，但是中途也花费了很大成本。 如果像赵先生一样，拍下之后才发现房屋存在真实租赁，那么，在处理清房交房事情上就会比较被动，甚至可能遇到承租人狮子大开口的情况。 如何避免拍到带租约的法拍房？ 根据多年的实战经验，我们总结了以下三个排除房屋租赁风险的具体步骤。 01 前期租赁调查 在房源开拍之前，必须实地下户调查，走访周边了解房源的具体情况。 并且实地下户的技巧很重要，可以80%排除有无租赁风险。 但很多时候，刚刚接触法拍房的新手是很难通过一两次的实地走访就全面掌握所需要的信息。 02 查明租客身份 上拍公告中，一般都会注明是否带有租约。 如果遇到上拍公告中，已经写明“带租约”的法拍房，在参拍前一定要查明租客身份。 具体要判断是真实租客在租，还是被执行人的债主、或者其他人员在租，从而确定租约的种类。 了解了实际情况，就可以对症下药，依据租约情况，来整合处理方案。 03 判断有无参拍价值 根据租客情况和实地下户调查的结果，判断解决租约的实际成本。 如果解决租约的成本过高，那么就不建议客户参拍。 但往往这种有租约问题的法拍房，参拍者比较少，竞争力小，容易低价成交，存在着捡漏的可能性。 建议在可以承担的费用内，解决法拍房带租拍卖的问题，否则不要参拍。 通过这三个角度的排除，可以更详尽地了解标的房屋的实际情况。 除此之外，我们还总结了贷款资金安排、价格分析等七个模块，形成了一套标准的法拍房尽调模板，为每一套法拍房制作尽调报告，帮助买房人理性参拍。 |
|
|
