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日前，有纳税人咨询笔者，因为享受当地招商引资优惠政策的原因，自己以个人名义竞拍取得土地使用权，现在打算投资设立房地产公司，请问该过程的税收政策应如何应用。 笔者就此问题将有关税收政策分析归纳如下： 一、增值税 个人以土地使用权投资，属于财税〔2016〕36号文第十条规定的有偿转让无形资产和销售不动产的行为，因此属于增值税征税范围，应当依法缴纳增值税。 根据财税〔2016〕36号文规定，个人转让土地使用权，属于小规模纳税人转让无形资产，应按3%征收率计算缴纳增值税；按照财税[2016]47号文中第三条第（二）项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 根据国家税务总局令第43号《增值税一般纳税人登记管理办法》第二条的规定：“纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。”因此对于偶尔发生转让土地使用权的纳税人，不用担心销售额因此突破500万元。 因此，根据上述规定，个人转让土地使用权除转让2016年4月30日前取得的土地使用权可以差额适用5%的征收率之外，都应当按照小规模纳税人3%缴纳增值税。 但特别需要注意的是，截止目前为止，其他个人投资土地使用权于房地产开发企业的，应当不可以代开增值税专用发票，这是该项投资最大的税务风险，因此而导致其土地购置价款无法在增值税计算上抵扣进项税额。 二、个人所得税 《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税[2015]41号） 规定： （一）个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。 (二)个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。 个人以非货币性资产投资，应于非货币性资产转让、取得被投资企业股权时，确认非货币性资产转让收入的实现。 （三）个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内(含)分期缴纳个人所得税。 按照上述规定，个人以土地使用权投资设立房地产开发企业，或以土地使用权投资于已成立的房地产公司，均应按财产转让所得计算缴纳个人所得税；但在实务中，由于购置土地使用权与投资业务发生时间间隔较短，所以，土地使用权的评估后的公允价值与初始购置价值基本一致，所得增值不大，税负不高。 在实务中，有的税务机关可能会因属于其他个人投资事项，有可能就投资事项实行核定征收个人所得税，因此，个人投资者应向税务机关做出理由陈述，要求按实际购置价确定相应发生的支出来计算个人所得税。 三、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 财政部国家税务总局公告2021年第21号第四条规定：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税；第五条规定：上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 因此，个人以土地使用权投资设立房地产开发企业或或以土地使用权投资于已成立的房地产公司均属于土地增值税征税范围，且据21号公告第五条的规定的一方为房地产开发企业，因此不能适用免征，而应当征收土地增值税；但仍如上所述，如在购置土地后的六个月内就该土地使用权进行投资，其投资评估的公允价值与始购置价值基本一致，土地增值率不高，选择按实际扣除项目确认应缴纳的土地增值税。 四、契税 个人取得土地使用权应依照《中华人民共和国契税法》第一条的规定缴纳契税； 个人投资于房地产开发企业时，如符合财政部国家税务总局2021年第17号公告第六条第二款规定的“同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转”的规定，被划转企业，即房地产开发企业可以免征契税。 但笔者认为，投资与划转的区别在于个人投资人是否就该投资在被投资企业取得投资对价，如无任何权益对价，则符合划转规定，否则不能适用划转规定免征契税。因此，在实务中应就该投资与税务机关做好充分沟通，确保税务风险可控。 五、印花税 个人投资人取得土地使用权，应按“产权转移数据”缴纳印花税。 个人投资人将土地使用权投资于于房地产开发企业时，房地产开发企业应按“产权转移数据”缴纳印花税。
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