提出如下问题:
老师,你好!我公司现有一块工业用地闲置,经与主管政府机关沟通可以转化为商业用地用于地产开发。现有两套开发方案: 方案1:以土地的账面价值和资金,将现有公司分立为两家公司,即以1000万资金以及土地账面价值分立一个房地产公司,其它部分资产由原公司保留,原公司的营业性质不发生改变。 方案2:以自有资金1000万单独注册一个房地产公司,然后将土地评估,将评估后的土地作为增资投入房地产公司,原公司的营业性质不发生改变。 请问老师,1、两套方案在税务上是否可行(以账面价值投资)?两套方案各需要缴哪些税? 2、工业用地转化为商业用地涉及到哪些税?土地评估增值需要缴哪些税? 尊敬的会员: 您提出的问题专家解答如下: 一般情况下,国家不允许工业用地转化为商业用地,如果可以转化,可能涉及补交土地出让金交纳契税,土地评估增值投资涉及企业所得税和土地增值税。 以土地和资金投资一个房地产公司,其中以土地投资入股应当进行资产评估,两种方案都可行,都会涉及到以下税种: 1)、土地投资涉及企业所得税税率25%。 2)、如果投资到房地产公司要缴纳土地增值税,实行四级超率累进税率,税率 30%-60%。 3)、印花税:按产权转移书据税目,按所载金额0.5‰计税贴花。 相关依据如下: 1、财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知 财税【2002】第191号 一、以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。 2、土地使用权换取股权发生了非货币性资产交换,需缴纳企业所得税。 中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)规定: 第二十五条 企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 3、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 发文字号: 财税字【1995】第048号 一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 》 (财税〔2006〕21号 ) 五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。 4、土地使用权转让按0.5‰缴纳印花税。 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 发文字号: 财税【2006】第162号 三、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。 5、被投资企业需缴纳契税(3%--5%浮动税率)。 6、投资人以非货币财产出资的,应当进行资产评估 关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知 财企[2009]46号 |
|