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开发商在开发房产时，完全可以无视业委会这一法律主体。哪怕是在选定前期物业公司，签订前期物业协议时，可能会有所涉及，但是仍旧都可以不管。 因为此时的小区内，业委会尚不存在。开发商交付房屋之后，小区的事务，除了质量保修事务外，概由前期物业公司负责。就算是成立了业委会，与开发商也没有多大的瓜葛。 但是，如果开发商是想长久深耕，就特别需要重视业委会这个法律主体。并在事先，做一些与业委会有关的适宜安排，让购房业主，除了有一个舒适的居住体验外，还能变成开发商的忠实粉丝，无偿为开发商开发的楼盘做宣传推广。 比如小区的主体建设。 房屋和小区公共设施的保质保量交付，避免后续因为房屋质量问题，引发业主与物业公司的长期持久的矛盾与对抗。现实中，物业公司往往要为开发商房屋和公共设施质量问题，不断的背锅，有苦难言。还有些开发商，没有考虑设置有利于物业管理的设施设备，导致物业公司管理水平大打折扣。 比如物业费的设定与物业服务标准的细化。 物业费高低，不是小区矛盾的关键。只要物业公司提供的服务能够质价相符，业主也能接受。买得起房的业主，对于物业费单价不会过于计较。否则那些高档小区的高档收费，就没有存在的基础。 但是，如果前期物业服务合同中，对前期物业服务，只有粗线条的标准，没有细化量化。将来一旦出现业主与物业公司两方相左的评价，那就没有评判的标准。容易各说各话，矛盾不能调和，进而可能引发社会不稳定因素。 如果能够列个菜单一样，表明物业费的构成、物业服务的内容与对应标准及价格，那将来即使价格与服务出现争议，也可以很快予以解决。 比如公区经营收益的安排。 开发商在合同条款中，一定不能无视业委会缺席，就将所有的公区经营收益划归前期物业公司单独所有。而是应当按照法律的规定，约定物业公司扣除合理经营成本，剩余部分公区收益归全体业主所有，在业委会成立后，由业委会代为接管。并且需要明确物业公司单独设立专户，予以收支公区经营收益。 小结：开发商在房产开发过程，特别是选定前期物业服务供应商时，最好能够重视业委会这一代表全体业主的法律主体，适度考虑小区的长远发展，做好基础和制度上、合同文本上的安排。这对于开发商长远发展来说，其实是一件值得去做的事情。 钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。 中国民主促进会会员，律所副主任 |
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