 问：换物业是种什么体验？ 答：业主好比秦始皇吃花椒——嬴麻了！
最近几天，全国的业主群都被同一条消息刷屏了： “上海一小区业主委员会起诉物业公司，法院判决物业返还小区全体业主4000万元。”
看完这条新闻，有多少业主都表示羡慕哭了！ 当你还在为走廊里那颗坏掉的灯泡，跟物业扯皮一个月的时候，已经有人达成了这样的“壮举”。 更何况，上海中远两湾城小区还是个有100栋楼的超级大盘，生活着5万多名居民，人口相当于一个小县城。
众口难调，哪怕只是推动一件小事，都是非常不容易的。 能把如此分散的力量拧成一股绳，小区业委会功不可没。 上任仅一年，业委会牵头换掉了管理小区长达20年、业主们颇有怨言的原装物业。 之后也没闲着，业委会聘请了专业的律师团队和审计团队，全面审计过去20年的小区账目，发现了一堆“糊涂账”，于是把原物业告上法庭。 同样原因上热搜的成都绿地锦都小区，业委会也相当不简单，阵容堪称“梦之队”。 11名业委会成员，年龄基本在30至40岁之间，来自教育、法律、建筑、心理咨询等行业，都是事业有成的专业人士。 在谈判桌上，他们也把“术业有专攻”体现得淋漓尽致。 不仅替业主们争取到了更合理的物业费，把价格从3.2元/平谈到了2.81元/平。 还替业主把公区收益67万元、差额物业费360万元讨回来了。这意味着小区每户业主至少可以7个月不用交物业费。
也许，每个成功的小区背后，都有一个战斗力爆棚的业委会吧。
在羡慕别人家的“神仙业委会”之余，人们还惊讶地发现： 物业公司，居然这么有钱？ 按理说，小区一旦交付，物业费基本上是不涨的。20年前的楼梯房，物业费还不到1块钱一平。 物业费不涨，物价却在飞涨。这就导致物业普遍积极性不高，特别是老小区，经常都是一群退休大爷大妈在张罗。 北京卫视有一期节目，面对一众不满的居民，物业负责人对着镜头大吐苦水： 物业费10年没涨，没钱发工资招人啊。
发现没有，矛盾之处正在这里。 表面上看，物业是因为没钱才不干事。可物业又不是慈善家，既然赚不到钱，为什么还要留下来呢？ 因为能从别处捞油水。 以中远两湾城小区为例，作为一个5万多居民的超大社区，每年仅物业费和停车费总额就约3600万元。 可在2017年7月中旬，物业公开部分楼栋上半年公共收益，竟然只有2分钱，业主们都惊呆了。 是物业公司不赚钱吗？当然不是。 在那份价值4000万的判决书里，我们可以看到： 物业管理费结余，返还1500万元； 地下车库停车管理费结余，返还250万元； 小区公共收益中业主分成部分结余，返还2000万元； 新增车位收入中产权人共有部分收益结余，返还250万元。 物业管理费、停车费、公共区域收益，这一笔笔“糊涂账”，本该属于业主的资产，却进了旁人的口袋。 另一个小区的经历，或许会更加直观。 湖南长沙建安新商汇小区，2019年底炒掉原有物业后，居民们成立了自管的物业公司，每年光是“业主红包”就有30多万元。 去年9月接受采访时，小区业委会主任介绍说，除去发红包的30多万，账面资金还剩100多万元。 别看人家只是个“自管小区”，不知道强过了多少“物业小区”！
不光吃掉了本该属于业主的收益，甚至还会吃掉房子应有的价值！ 这才是“垃圾物业”最可怕的地方。 我听情报哥说，在广州就有不少活生生的例子。 2014年开盘的新福港鼎峰，是黄埔区府板块的高端改善盘，2万/平的价格也远超同区域其他楼盘。 当业主们期待满满地住进新房，却被糟心的物业戳破了美梦。小区老化破损、车库脏乱差，排水沟堵塞严重…… 好好的一个次新小区，新贵豪宅，愣是被折腾成了“老破小”。不光小区居民怨声载道，来看房的购房者也直摇头。 看着这样一副面孔，说再多也是徒劳的。
（图源：鼎峰花园公众号） 在业主们的不懈努力下，2019年6月，成功将原来的高力物业换成万科物业，小区才终于焕发“第二春”。 车库、绿化、电梯全部焕然一新，房价也按捺不住激动心情，开始蹭蹭蹭地补涨。 情报哥告诉我，换物业一年后，鼎峰成交均价上涨了7328元/平。同期另一个标杆改善盘隔壁科城山庄三期，只涨了4405元/平。 在业内以品质著称的杭州，物业的影响力似乎更加明显。 2007年开盘的风雅钱塘小区，在杭州市区也算是高档住宅项目。
杭州风雅钱塘小区，来源：贝壳找房 结果在物业的“悉心照料”下，没过几年就出现了路面破损、毁绿化种菜、排污不畅等“老年病”。 直到2017年，小区把物业换成了大名鼎鼎的绿城，才重新夺回豪宅颜面。仅一年时间，房价上涨了13493元/平。 一位滨江物业的业主直言，自家小区虽然物业费比隔壁稍高一点，但外立面等各方面品质，包括物业管理，都明显优于对方。 更重要的是，自家小区的房价每平方米要高出三五千元。 如果每年多交点物业费，房价能比周边小区高，相信没有业主会拒绝吧。
这么多成功的案例，都能引起广泛共鸣，恰恰说明了一件事。 换物业，真的太难了。 有业主曾直言，“换物管比离婚还难”。在很多时候，和平分手只是美好愿望，结局往往两败俱伤，双方都得脱层皮。 对物业来说，吃进嘴里的肥肉，怎肯轻易吐出来？不给你搞破坏就不错了。 比如旧物业明明已被“罢免”，却坚持不肯退位。 上个月，杭州萧山的美哉美城小区，就发生了戏剧性的一幕： 约定交接的时间到了，老物业拒不退场，几十个保安手挽手牢牢把住大门，组成一堵人墙，将新物业工作人员堵在了小区门口。
一般来说，更换物业大致需要以下四个步骤： 1、成立业委会； 2、和老物业解约； 3、公开聘选新物业； 4、业主投票选出新物业。 这只是简单的流程介绍，实际上工作量远远不止。 光是一份物业选聘方案，可能就有几十页那么厚，基本都要靠业委会成员几个人搞定。 要知道，业委会只是兼职，成员们大多有正职工作，必须要拿出足够的耐心和细心，才能坚持不懈推动一件件事情解决。 在这期间，可能还要面对物业的阻挠，其他业主甚至自家人的不理解…… 说实话，这份工作太需要责任了，甚至有那么一些吃力不讨好。 不仅如此，选聘和解聘物业公司，都需要召开业主大会。这就需要通知到所有业主，其次要保证到场参会人数。 如果是几千甚至上万人的大型社区，或者很多老年居民的老旧小区，工作难度不是一般的大。 还有很多实际工作中会遇到的困难，此处我不再做详细说明。 其实小区里每一件事情的推动解决，背后都少不了几个“爱管闲事”的邻居。也许我们正需要这样的人。 我们祝愿所有努力换掉物业，改善自身生活的业主，能够早日成功。 当然了，你也可以从源头上解决问题，直接买配套优质物业的小区。 |
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