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致，第一千位粉丝（中） 文/李云亮 前面，“致一位准备涉足物业的朋友”，露骨地说： 1、不论《物业管理条例》还是《民法典》，法律条款及立法结构，皆有利“物业公司”； 2、“物业公司”可以利用《居民委员会组织法》特定条款，激励居民委员会掺和、干扰业主的物业管理；等等。 露骨不露骨，反正现实如此。 物业公司自律或不自律，看其良心了。当然，这也是提醒业主们，要注意。 眼下，我苦思，怎样写这篇“致业主”。也要露骨地说。 正好，前天（2023-2-22）晚上，道上一位老朋友，微信转发给我如下消息： “@所有人 长沙东成大厦开发商违法建筑三层楼，并且拿到了产权证，其真像如下： 1999年东成大厦竣工交付使用后，开发商仗势上面有人，将大厦唯一绿地铲除，砌了一栋三层楼违法建筑，仅罚款20000元，就拿到了其中两层楼的产权证，有一层楼无产权证。 作为利益交换，开发商送了3套房产给了贪官 向力力。 根据了解，开发商采取金蝉脱壳，新注册了一家公司叫联鑫公司，将旗下房产全部转移到新成立的'联鑫公司’，紧急着吊销了东成房地产公司的工商执照，至今欠着国家大量费税。 以上是关于东成大厦开发商通过官商勾结，将违法建筑合法化，侵害东成大厦广大业主利益的简要过程。” 我看完以上这个“@所有人”，立即回复如下： “二十多年过去了。如今，所有可怜之事，自有可恨之人。此事是必然的。我现在已经没有同情心。” 所谓可恨之人，自是业主。我此意很露骨！ 业主所遇之事，自我知道之后，逻辑皆从天理（公理）得悟。 老百姓有口头语：“天理不容”。 天理不容者，当口诛笔伐。 2002年，我满怀同情心，在搜狐焦点网“业委会联盟论坛”开专题，写业主物权； 2005年，又在《现代物业》开专栏，写业主物权； 2016年1月，再到微信和头条，各开《业主公理》公众号，继续写业主物权。 又写了六年。如今已把话说绝。道理说到头了： 物业小区的区分所有，绝对不可能物理地划线、分别所有。 物业小区的区分所有，须经由物权契约宣告（declaration）产生，也只能由物权契约宣告才能产生。 如此而已。继续再说。理论上已经没得可说了。 各国对这个declaration（总称）各有独特的称呼。 香港称 Deeds of Mutual Covenant（公契）。 德国称 contract between the co-owners（共有人合同）。 不论香港公契，还是德国共有人合同，都是区分购买商品房法定的前置契约条件。 在我法域之外，不签这个前置契约，绝对不能买卖区分所有不动产。业主不可能购买商品房。 国内学界和立法机关对这一切，是真不懂，还是假不懂。不得而知。 反正，现在购买商品房，没有这个必须的前置契约条件。因此，不可能落实区分所有。于是，全社会的物业小区，一片乱糟糟。 因此可以说：《民法典》“第六章 业主的建筑物区分所有权”理论有缺陷。 内陆业主交易购买的商品房，以不动产实体而言，是假货。 为何内陆业主购买的商品房以不动产实体而言是假货？ 难道，国家为单元空间签发《不动产权证书》不是真的？证书所载文字不是真的？ 真不真，在于公契或者共有人合同这个必须的前置契约条件之有无。 没有公契或者共有人合同这个法定必须的前置契约条件，就不可能落实区分所有。业主购买的商品房，所有权就是假的。 不动产所有权之真实，要特定指向某特定的、有权利边界的土地和建筑物实体。 业主购买的商品房假在哪儿了？ 假在业主的权证没有登记真实的、有边界的、完整拥有的土地和建筑物实体（本体）。 建筑空间非建筑物本体。就像首饰盒空间非首饰盒本体一样。 需要使用某首饰盒空间，所购买的是该首饰盒本体。 需要使用某建筑单元空间，所购买的是该建筑本体（哪怕大家区分购买）。 不动产建筑空间是靠建筑实体构造出来的。建筑物又靠土地才能立在那儿。 单元空间是用土地以及立在土地上的建筑实体构造出来的。 国家为单元空间签发《不动产权证书》。却没有土地以及立在土地上的建筑实体权利登记。仅仅一个单元空间的权利登记，就是一个不完整的假权利。 业主的《不动产权证书》没有建筑实体（包括土地）之私有界分。只有私人单元空间的边界。 “公摊”的边界在哪儿？《不动产权证书》没有图画和文字登记。 《民法典》说“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利”。这个权利的边界何在？《不动产权证书》也没有图画和文字登记。 甚至，《民法典》说“建筑区划内的道路”、“建筑区划内的绿地”、“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，《不动产权证书》有明确的图画和文字登记吗？也没有。 法律说，不动产有保护原则： 不动产须经详细且明确登记，在登记的范围内，不动产权利人的权利才能有效对世。不动产权利人的权利才能有效对抗世间一切非权利人。 不动产登记——这是政府用国家暴力保护权利人的不动产权利。 现在，没有不动产实体的全面登记——不动产权利人只能眼看持强凌弱横行。 于法律文字上，如果仅立法说说而已，凡是没有登记的，所谓的保护，那都是糊弄人的。 所以，“（开发商）将大厦唯一绿地铲除，砌了一栋三层楼违法建筑，仅罚款20000元，就拿到了其中两层楼的产权证”； 或者，“一栋原本设计为24层楼的建筑，神不知、鬼不觉地变戏法成了一栋25层的建筑”； 皆因业主的《不动产权证书》没有共有权利登记而无法维权。眼看暴力横行。 至于法律说 “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”、“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”， 那都是立法在玩文字游戏。法律在认真地糊弄购房者。 业主精英们维权最多用的是《物业管理条例》。而且是十分认真地抠字眼。 2003年，国务院《物业管理条例》完全排斥业主自理自己的物业小区。 《物业管理条例》的整体设计，没给业主共有（表面就是业主大会）任何法律地位、法律身份。抠什么字眼都不管用。 业主维权，二十多年如一日，都是一些小打小闹，从来都没有触及问题之根本。 继续维权，依然小打小闹，我再说也没用。怪谁。可能都怪。 都怪，各打五十大板，就没有什么同情心了。 （未完待续）2023-2-24 |
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