|
谈业主共有收益和财务公开透明 （2016年宁波市业主委员会联谊会讲稿 2016年1月16日） 忻锦帆 建筑物管理的基本原理 要讲业主共有收益和物业财务公开，先要说清楚建筑物管理的基本原理。 我们所说的“物业管理”，实际上应该是“建筑物共有部分的管理”，简称“建筑物管理”。 建筑物管理的来历 自从有了多名业主共同拥有一座多层建筑以来，就有了业主的共同管理。需要打扫、维修共有部分，需要门卫，就要协商，要凑钱，合伙去请人。业主多了，就会订一些制度，会推举一两个人牵头。共有部分的管理，就是这样起源的。 后来大楼高了，业主多了，就有了推选一个管理小组或委员会的需要。日常事务，授权他们代表全体业主办理。每个月的分摊费用，指定其中一个人收取。也有由业主轮流牵头的，比如每年轮到三户、五户。几十、百把户的，不一定请常驻的清洁工，只有门卫是常驻的，也不需要专门的管理人员。 一个城市里这样的大楼多了，就有各种服务公司成立。有管理服务、清洁服务、保安服务，还有各种专业的技术服务，如电梯、水泵、园艺等等的保养、维修服务。建筑物本体的维修和装饰服务，则是早就有了。业主如有需要，可以和他们按年订合同，也可以临时谈判。几百户以上的大楼或大楼组团，才会雇佣专门清洁工，也会雇佣专门的管理人员。 这些都是很简单的事实，但是可以说明以下一些基本道理： 1、一旦成为建筑物共有部分的所有者，业主就有对自己财产享受权利和承担责任的本能，包括管理的权利和责任。 2、所有者自治，是商品经济社会中自然形成的对内、对外关系，无须他人倡导，也不应受他人压制。 3、建筑物管理所需要的服务和保养、维修的费用，是业主根据实际需要分摊的。用多用少，消费到哪个档次，请谁来服务，都由业主自己协商决定并与服务方达成交易，无须他人来设定价格和标准，限定服务机构和人员的级别。 4、业主与建筑物管理服务的常驻和计时的专职人员和机构，从来就是雇佣关系。 在正常的社会环境下，建筑物管理就是这样自然发展起来的。业主之间的关系，业主与服务人员的关系，就是民事关系，契约关系，无须政府主动介入。发展到一定阶段，社会管理者才制定专门的法律，目的主要有两个：1、规范业主之间、业主与服务者之间订立契约的程序，规定契约必须包含的内容，以减少纠纷；2、要求业主对建筑物的安全负责，以免对社会造成危害。在正常的社会环境下，社会管理者采取的是最小干预原则。
中国大陆物业管理弊病的根源 而大陆的所谓物业管理，从1981年第一家物业公司成立开始，就是代替政府对业主进行管理。只是从以前房产公有制下的免费管理，因为房产私有了，变为收费管理。而由政府管理的理念，一点没有变。同样是私有，私营企业就是由老板管理，公司就是由股东管理，政府不会来插手。 所谓“包干”，其实本来的意思，是对政府包干。1980年代到19990年代，国有企业的改革，主要内容就是承包经营，利润包干。利润包干的指标，有三类：原来利润好的，利润定额；原来利润或亏损都不大的，实行盈亏自负，新办的企事业单位多数也是盈亏自负；原来亏损严重的，实行亏损包干，允许最多亏损多少。第一家物业公司，就是政府办的。政府对它的要求，就是把原来由房管所、市政处、电业局、自来水公司、园林处等部门的工作统统包下来，经济上是“独立核算、自负盈亏、自我运转”，就是政府不给经费，允许公司向业主收钱，收得多了，用得少了，就有利润。当时的改革，有很多事情要做，要做什么事，就对下属单位和干部实行“只给政策不给钱”。所谓政策，就是允许向社会收钱，允许在一定范围用钱，这样的政策对下属单位和干部自己有利，自然会去努力实行。 所以，虽然房产私有了，但管理理念一点没变，还是把物业公司当作二政府。业主不是自己财产的管理主体，而是被管理者。直到1994年，深圳发布全国第一个物业管理条例，写的是“业主有参加住宅区物业管理的权利”。看看，只是有权参加管理而已，并不认为业主才是管理主体。业主大会、业主管委会，也是在这个条例开始写入法律法规的，其基本思路还是参加管理，没有体现一定要业主作主的思想，业主不是主人。以后各地的和全国的物业管理条例，基本上循着这个思路走，没有什么根本性的改变。 法律上的真正进步，是2007年3月全国人大颁布的物权法。物权法确立了建筑物区分所有的概念：“第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。体现在管理上的，是第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。但是同年7月修改的物业管理条例，并没有贯彻物权法的精神，除了把”物业管理企业“改为”物业服务企业“这个名词上的改变，没有其他实质性改变。特别是物业管理条例的第二条，完全与物权法冲突，使得整个条例在法理上与社会实践冲突。时间关系，这方面就不多谈了。 而各级社会管理者和他们制定的规章、文件，都是按照1981年以来的思路走的，并没有因为物权法的颁布而改变，这就是我们面临的最大障碍。所以我们一定要好好掌握物权法，对于违反物权法的做法，要坚决反对。 现在全国有很多关心业主权益的活动人士，包括很多全国人大代表，呼吁修改物业管理条例，住建部也表态要修订。但是大家不要抱太大的希望。现在的物业管理条例，是以国务院名义颁布的，但实际上是原来的建设部即现在的住建部起草的。住建部不过是住建委的放大版。只有完全推倒物业管理条例，由全国人大起草、颁布“区分所有建筑物管理法”，才可能有大的改变。
业主共有收益 建筑物的收益，自古以来一直归业主所有。即使在法律空白的年代，房客也是一直向房东交房租的。早在1994年颁布的《中华人民共和国民法通则》，就明确所有人的收益权（“第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”）。2007年颁布的《中华人民共和国物权法》更明确规定，业主“对（建筑物）专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”（第七十条）。 小区的业主共有收益，包括业主共有房产的租金，停车费，广告费，设摊费，各种入场费，废品回收人员管理费，等等。总之，凡是在小区范围内得到的收益，都是业主共有收益，没有一分钱是属于物业公司的。管家在主人家里只能拿到工资、奖金，没有占有主人家任何收益的权利。
要拿回收益，第一是摸清家底，这是联南杨主任多次介绍过的。比如共有房产，就查规划图纸。其他停车费，广告费，等等，一项项列出来，都有办法核实，希望大家交流。广告费很复杂，不止电梯广告，有广告牌，视频设备等。 |
|
|
