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门诊专家: 江苏省社会科学院博士后 李小红 北京大成(南京)律师事务所律师 孙永标 门诊问题: 小区物业引入广告，广告收益该归谁? 专家观点: ◇小区广告收益分配决定权在业主，但也要考虑政策导向与物业公司的贡献 ◇业主可以通过物业服务合同限制物业公司的不当行为 ◇小区广告收入和物业费属于两个不同的法律关系，如果没有明确约定，物业公司无权用广告收入折抵物业费 ◇物业公司擅自引入广告或者将收益据为己有，业主除向当地房地产行政主管部门举报外，还可以起诉
在小区的电梯里、门口处、道路两旁常见各种广告，有业主告诉记者，这些广告是物业公司引入的，但对于广告收益归业主还是归物业公司，多数业主都表示不太清楚。某小区物业公司负责人则称，广告费属于公共收益，物业公司有权收取，会将这些费用用于小区门禁改造、增设长椅方便业主休闲等方面。那么，物业公司是否有权引入广告?引入广告前要不要征得业主同意?广告收益该归谁支配?对此，记者采访了江苏省社会科学院法学研究所博士后李小红、北京大成(南京)律师事务所律师孙永标。 谁有权引入广告 孙永标告诉记者，要搞清楚谁是引入小区广告的主体，须先明确小区广告的法律性质。根据物权法第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。而小区广告一般设置在建筑区划内的道路上、建筑墙面或电梯内，因此，引入小区广告属于利用业主共有建筑物或附属设施进行经营的行为。也就是说，小区业主是小区广告相关事宜的决定权主体。 李小红认为，根据物权法规定，业主对小区的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对小区共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，有关共有和共同管理权利的其他重大事项等应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，对小区内广告的设置与否、如何收费、收益如何处分等最终的决定权均应由小区业主行使。当然权利行使的方式可以是多种多样的，可以由业主大会、业主委员会行使，也可以委托物业公司甚至律师等行使。 “物业公司可以在小区广告事务中发挥独特的作用。”李小红表示，一般来说，小区广告的设置等事务是由物业公司办理的，这是因为从便利管理等角度看，物业公司因为管理义务所在，更方便开展该项工作。而且即使业主有权引入广告，但因为小区广告设置影响物业的管理工作，从合理性角度考量，也应该让物业公司参与此类事务。正因为如此，2007年修订后的《物业管理条例》明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业公司的同意后，按照规定办理有关手续。可见，小区内设置广告实际上应当考虑业主和物业公司两类主体的意见。物业公司的意见，本质上并不能制约业主的权利，因为业主可以通过物业服务合同限制物业公司的不当行为。 广告收益归物业吗 “既然设置小区广告是利用业主共有的建筑物或附属设施进行经营的行为，根据物权法第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。那么，根据物权法第76条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项要由业主共同决定。”孙永标认为，按照《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业公司的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。小区规划区内的公共场所、公共设施，属于小区全体业主共有。在小区公共场所、公告设施上经营广告，应当经过小区全体业主同意或授权，物业公司不得擅自引入广告。经营广告所得，也应该归全体业主所有，业主有权要求物业公司披露相关账目，具体如何使用应当由业主或业主委员会决定或者根据物业服务合同约定进行处理。 实际上，多数业主对于广告收益并不知情，如果物业公司擅自引入广告或者将广告收益据为己有，业主怎样维权呢?孙永标表示，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，法院应予支持。这里的其他行为人就包括物业公司。因此，物业公司如果擅自引入广告或者将广告收益据为己有，业主委员会可以起诉物业公司，要求恢复原状、赔偿损失或返还收益等。 小区广告收益分配决定权在业主，但也要考虑政策导向与物业公司的贡献。李小红认为，广告收益所有权属于业主，因此收益分配权也在业主，但分配方式则应兼顾多种制度的引导。如物权法第80条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《物业管理条例》则规定，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。即业主在自主决定分配时，要考虑这是小区公共收益，应优先用于公共支出，还应考虑到物业公司对引入小区广告的作用、管理成本变动等因素，支付物业公司相应费用等。此外，小区广告事务不管是业主自行负责，还是委托物业公司负责，所有收益均应做到公开透明，同时业主一定要明白，权利和义务是对等的，在行使权利、享受收益的同时，相应的成本、风险等也应承担。 对于物业公司是否可以广告费收入冲抵物业费的问题，孙永标认为，目前很多物业公司擅自引入广告，并将广告收入据为己有，主要的理由就是物业费收不上来，物业公司要通过广告费弥补亏空。但是，小区广告收入和物业费属于两个不同的法律关系，如果没有明确约定，物业公司无权用广告收入折抵物业费。 小区广告乱象如何规制 物业公司认为小区广告收入是自己的，而业主并不清楚自己对广告收益有支配权，这反映出小区广告管理比较混乱。李小红说，小区广告种类繁多，形式多样，有的广告是公益性的，有的是商业性的，有的广告被放置于霓虹灯、液晶屏上，有的则被张贴在住宅墙上、或涂刷、悬挂在各处。而小区广告管理也问题重重。 李小红说，我国广告法对广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动有一系列禁止性和强制性约束条款。这些条款包括对广告必须进行审查，但在小区投放广告，无论物业公司还是业主委员会或全体业主一般都没有资格和能力对广告内容的真实性、合法性、科学性等进行审查。而对小区内的各种广告媒介附着物的出让，到底谁是适格的出让主体，谁是代理主体;在小区内投放广告的合同内容应该怎样拟订，费用以何种标准支付，由谁决定，收益应当归谁支配，怎样支配等问题，有的法律没有规定，有的虽然有了明确规定，但在实践中并未得到遵守。 针对这种情况，孙永标建议，小区业主入住后，一旦条件成熟，应该尽快召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会对小区广告的引入、收益的分配等问题与物业公司交涉，一旦交涉不成，以业主委员会的名义维权更具有正当性和可行性。在选聘物业公司时，要和物业公司对小区广告的引入、收益以及违约责任等进行明确的约定。一般来说，小区广告的收益可以约定用于公共开支，如用来补充住房维修基金，改善小区服务，也可用于冲抵物业管理费、公摊水电费，等等。此外，还可以从中提取一部分作为报酬，用于奖励物业公司，激励物业公司提供更好的服务。如果物业公司擅自引入广告或者将广告收益据为己有，业主或业主委员会可根据《物业管理条例》的规定向当地房地产行政主管部门举报，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告并处以罚款。除举报外，还可以起诉物业公司。起诉的时候，最好以业主委员会的名义，因为经过备案的业主委员会具有诉讼主体资格。此外，如物业公司拒不纠正其不当行为，在物业服务合同期满后，业主委员会可以撤换该物业公司，重新选聘其他物业公司。 |
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