我国现行不动产登记资料查询制度对于律师这一特殊群体虽未专门作为一类查询主体对待，但是，也赋予其相应查询权限。对于律师在诉讼代理中能否查询对方当事人名下不动产登记资料，各地做法有所不同。如何妥善处理不动产权利人隐私权与律师调查取证权之间的关系，是登记机构面临的一个挑战。
《民事诉讼法》第61条、第64条规定，代理诉讼的律师和其他诉讼代理人有权调查收集证据，可以查阅本案有关材料；当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《行政诉讼法》第32条规定，代理诉讼的律师有权按照规定查阅、复制本案有关材料，有权向有关组织和公民调查，收集与本案有关的证据；对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的材料，应当依照法律规定保密。《律师法》第35条规定，受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭做证；律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。2019年7月自然资源部修正的《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《查询办法》）在第4章利害关系人查询中专门增加了律师查询登记资料规定，其中第22条规定，有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或仲裁等，但不能提供利害关系证明材料的当事人（以下简称“准利害关系人”）委托的律师可以比委托人查询更多的不动产登记信息，以满足其办理相关案件的诉讼需求。
但是，从现行登记资料查询制度规定来看，对查询他人不动产登记资料尤其是登记原始资料的主体及适用条件均有严格限制。根据规定，限于三种情形：一是有关国家机关调查和处理事项涉及有关不动产的；二是适用和参照权利人查询的继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的，以及清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体；三是符合条件的利害关系人可申请查询有利害关系的不动产登记结果。律师作为诉讼代理人除承继委托人的查询权限外，并未突破上述规定而被赋予查询对方当事人不动产登记资料尤其是登记原始资料的特殊权限。作为准利害关系人的代理律师虽然被赋予了一定权限，但也仅限于部分登记结果信息，既不能直接查询有关不动产的全部登记结果信息，也不能查询不动产登记原始资料。从法律赋予律师调查取证权规定来看，也应限定在“承办法律事务有关”“与本案有关”的证据方面，而不能无限扩大。
本案中，甲的委托人乙因民间借贷纠纷而非“因不动产存在民事纠纷”提起民事诉讼，亦非因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系，因而并不符合《查询办法》第19条规定的利害关系人申请查询有利害关系不动产登记结果的条件。甲只能按照《查询办法》第21条和第22条规定的准利害关系人及代理律师查询程序和权限查询特定不动产的部分登记簿记载信息，在不能提供拟查询不动产的具体坐落位置、权属证书号或单元号情形下，登记机构有权拒绝。
不动产登记资料查询作为物权公示重要手段，涉及不动产权利人的隐私权和商业秘密，我国现行登记资料查询制度立法采取了有限制公开、分类依法查询原则。在查询方式上，《查询办法》第15条规定，不动产权利人（包括视同权利人查询的继承人、受遗赠人、清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等）可申请以权利人的姓名或名称、公民身份证号码或统一社会信用代码等特定主体身份信息查询不动产登记资料（俗称“以人查房”），也可以申请以不动产具体坐落位置信息、不动产权属证书号、不动产单元号三项索引信息查询不动产登记资料（俗称“以房查房”）。但是，该办法第24条规定的利害关系人查询不动产登记资料的方式，仅规定了“以房查房”。另外，根据《不动产登记暂行条例》第27条和《不动产登记暂行条例实施细则》第97条规定，有关国家机关可以“以人查房”。由此可见，“以人查房”仅限于权利人和有关国家机关，律师作为诉讼代理人，除代理不动产权利人查询本人不动产登记资料、申请有关国家机关查询（持人民法签发的调查令查询或申请人民法院等有关国家机关查询）这两种情形外，并无独立的“以人查房”权限。作为利害关系人（包括准利害关系人）的诉讼代理人，其查询权限仅限于“以房查房”或“以房查人”。
本案中，甲并非丙的代理人，在未取得调查令的情况下，甲申请查询丙名下不动产登记信息缺乏法律依据，丁登记机构予以拒绝于法有据。二审法院判决撤销一审行政判决，驳回甲的诉讼请求。
本案反映出，法律虽然规定了律师的调查取证权，但在有关立法细化明确前，律师调查取证权不能自然延伸到“以人查房”和查询对方原始登记资料。实践中，人民法院以不同理由驳回律师的有关诉讼请求也表明认可该立场。
