|
申明：一家之言，仅供参考 （一）前言  北京的夜景 北京作为我们国家的首都，作为特大城市，属于一线城市。在非首都功能的疏解，设立北京城市副中心，雄安新区建设等等大的背景下，如何在北京买房呢？  好多人为了买房，使自己的房产可以保值增值，深度地关注着国家发布的关于发展的每一项政策。关于北京楼市的各种政策解读，甚至可以倒背如流，但是还是不知道如何买房。或者买了就是高位站岗，落后大盘，未能实现自己的愿望。  追涨杀跌 有一种是：一头脑热的冲进去，哪里热门买哪里，追涨杀跌。还有一种是坚持“房住不炒”，坚持相信国家在打压房价。坐等房价变成白菜价，开发商，炒房客降价抛盘，坐收渔利。 空军和多军经过这么多年的各种对决，任然是在各自的道路上坚持，并相互道一声S13。 对于大部分人，房子也算是一种必需品（衣食住行）。得有个地方住呀。那我们一般人的买房是如何做的呢？ （二）买房人  买房人 年轻人： ①、北漂了这么多年了，有了一定的积蓄，终于有五年的社保证明了。 --加入买房大军。 ②、大学毕业落户北京，谈婚论嫁了， 媒婆篇 问：有房吗？ 没有。 那你的买房呀，买了就好说多了。 ......。 --加入买房大军。 对象篇 问：有房吗？你对未来怎么考虑的... （你的画饼吧，否则就是下一个。） --加入买房大军。 丈母娘篇 问：你有房吗？ 我正准备买呢。 --加入买房大军。 ③、单身这么久了，朋友们结婚的结婚、回老家的回来家，身边能说话的朋友都去陪家里人了，我也得安个家了。 --加入买房大军。 中年人 ①、家里增加了人口，喜事啊，住不开了，得换个大一点的房子。 --加入买房大军。 ②、小孩快要上学了，家旁边的学校不怎么样啊，换个学区房吧。 --加入买房大军。 ③、小孩终于不用学区房了，赶紧卖了，换个大的，咱们也舒服一下，挤在这里太难受了。 --加入买房大军。 ④、攒了这么多年，有点积蓄了，咱们换个大一点的房子吧，改善一下居住环境。 --加入买房大军。 老年人 ①、老了，换个环境好的，离医院近一点的房子，加入养老序列。 --加入买房大军。 ②、老了换个郊区的，这个留给孙子吧，给孙子换新一点吧，遗产税那么多，是不是卖了直接给他们钱吧， 钱在贬值，还是给他们买个新的吧！ --加入买房大军。 ... ...。 有千千万万个买房的理由和需求。--这不是重点。如何买房才是重点 （三）传统买房 大家理解的买房流程：  二手房：根据需求--确定区域--找中介看房--签订合同--贷款--过户--交房。一套很成熟的流程。 新房就更简单了：确定楼盘--看房（小姐姐陪同）--交钱签订合同（小姐姐陪同）--（后续等着小姐姐通知）办贷款--收房。全程小姐姐陪同办理。 上图中从第一步到第二步属于信息化。后面就是流程化了。 ①、朋友同事派：周围人如何买，一通打听，买了附进**小区，价格、位置、等等他选哪里的理由。然后就是你也去那小区门口找个中介带着一看，二看、犹豫，其它地方再看，腿跑了不少，一直没看到合适的，看着房价涨了，同事家--其乐融融，一狠心，就在他家旁边买了。 ②、信息派：网上各种论坛、攻略、各路大V的免费资料，各种抖音、微信、快手等短视屏看了不少，碎片化知识，好不容易看个直播聊房，聊到关键处，买199课程，线下私聊。百度一下，是开发商的各种宣传，综合了上述信息。去找中介门店，新房售楼处（最能吸引年轻人的，给大家各种梦想，装修、小姐姐端茶倒水，售楼处的绿化等等--入住后进入了现实，和其它的次新小区别无二样）。下单买房，在大家的撮合下，下定买入。结果就是：免费版信息是带有删除关键内容的信息--要不然怎么体现知识付费呢，容易“九阴真经”炼成“九阴白骨爪”。买入一个提前布置好的各种美好、利好花朵装饰的信息陷阱里面。--好多时候各种老手是经过各种坑练出来的，哪有天生就是买房神通呢，不是看他说了多少遍，而是看他买了多少房。 就像整天在网上教大家炒股的人，真那么神，他们自己买了赚钱就行了，何必大费口舌赚取你的那一点点学费呢？ 好多时候人是不能被说服的，只能靠现实和时间打脸，真正付出了，得到教训了，也就过去了，但是一切都付出了。大部分人都是这样的，基本无法避免。 ③、信息与实战融合：还有一种就是网上获取各种信息，同事/朋友们之间打听的各种建议，线下去门店实际看房，看到最后，各种劳累，各种纠结，终于在中介的撮合下成交，这种情况也是比较多的一种。 ④、目标明确：就看中那个学区、就看中那个新盘，就看中那个户型，这样的结果就是死磕，最后终于买到了，专盯一个，还是容易付出溢价。结果就是目标实现的满意。后面升值不升值的再说吧，毕竟满足自己的第一需求了--这种我是认可的。 ⑤、... ...。  对于上述的买房流程我的建议是：可改进的地方还是很多的。 （四）北京房市  从女士脸上看出--理想的对象 北京的房地产市场就目前为止，像是一个年轻、帅气、多金、有车有房无贷款，父母都有退休金的理想对象--梦中情人。（在深圳、上海在2020年和2021年上涨的情况下，北京只有部分区域小涨，整体价格和部分楼盘的价格是落后于上海和深圳。严格的限购政策--目前为止全国最严城市、从这个角度说北京的楼市是铁打的泡沫，最安全的资产，也是最值得买入的城市）。  北京的房产市场是一个非常分裂的。一般的房产市场是可以根据交通、产业、学区、生活配套等等，做地段分析。但是北京却不一样。你把梦中情人的推到CT机器里面一拍，发现其内部的器官都接反了，气管接到胃上，大肠接到心脏上。总之就是很有特色。 当你开车的从河北进入北京，到了六环，感觉还没到北京呢，有大片的农田，绿化和村庄。  东六环 再往五环走，还是一片农村景象。出现一部分楼房和临时搭建的彩钢房。也许路两边是绿化和公园，不宜建设住宅。那咱们就往市里面看。  南五环 海淀在北京的价格是比朝阳贵出一大截，咱们就去看看海淀。下面的图是七贤村（在八里庄小学，根本不算强学区，就是一般的海淀学校），后面的楼是妥妥的10W+的单价小区。你看看像不像河北小县城的房子。我最近写海淀，写的写的感觉很割裂，田村属于两区交界，后面是大片空地，卖一块地，就要卖2000W以上。还不算强学区，顶多算有学上。因为这是挂着海淀的名字。所以就是十几万的单价。 海淀区房产分析（十八）--海淀房子如何选--田村区域 #F0680  七贤村 北京最现代化的区域是北京朝阳的CBD区域，反而有众多单价6W-7W的房子。你可以说他没有学区，房子老等，这也侧面说明了北京的房子不贵，像香港的鸽子笼式的居家环境，他们还在乎老房子吗？有地方住就不错了。 CBD CBD区域的房价 北京的割裂体现在，南六环外的天宫院，单价已经四万多了。但是你可以开着车，从南四环樊羊路一直往南走，有大片的空地，都是一块一块的金元宝。通个地铁，随便拍一块地，都可以卖到8W+。像这种类似的地方很多很多。你要拿地段分析有些地方你始终不能想明白。唯一的解释就是--有人炒作，有钱人任性。亦庄河西板块10W+，都快到南六环了（确定不是北六环，是南六环），开两个新盘，弄两个学校，挂个牌子，毕业生都没有呢，就说自己是学区房，西面是空地，东面是一堆回迁房，还没地铁，价格标牌10W+，关键还是有人买。生生把回迁房价格拉上去。产业亦庄是典型的智能制造，属于产业链的下游。 亦庄河西区域 北京还有一个特点，就是马路特别宽，修建一个商场，前面必须弄个大广场。建筑总要离马路一定距离，否则就不够霸气。去上海、深圳、香港基本商场都是紧贴马路。南方人一来北京，走在环路上都看不到建筑，大片绿化，感叹还是北京阔绰啊。北京的人口和上海相差不大，城市面积是上海的三倍。 世纪金源 北京成熟的能进行板块的分的区域也就是望京，百子湾区域，其他区域就比较难分析了。就看有钱人的心情了。一堆老破小中间出一个新盘，那说多少就是多少了。市区内的各种老房子，就盼着旁边出现一个新盘，把自己的房价也向上拉一拉。 上海城市界面（一直向远方延伸，房价也基本是从高到低一直向远方规律分布） 在北京在这么高难度板块分析的地方，你要靠自己分析，拼凑信息，很容易掉到坑里。 （五）北京中介 北京的中介也主要是以链家为主，中原、麦田，我爱我家、21世纪等等，还有各个小区的附近的各种小中介。现阶段中介还是靠线下门店、片区负责，房源等级、各种带看，基本也就是小区基本信息告知，只能告诉你学校是那个，这回学校怎么样？他们不能做评价，好多时候他们也不知道怎么样。他们的作用就是撮合交易，按揭贷款，收取中介费（各种贷款咨询、区域分析、地段判断客户自行解决）。 房屋交易过程基本都是流程化，固定格式，并且经过这么多年的磨合，已经高度成熟。但是这就要中介费2.7个点，确实太高了，好多其他中介可以谈到1个点。但是对于只带看一下，走个流程，这服务和南方比起来确实差距还是比叫较大的。估计把南方的中介搬到北京，那服务和收费能吊打一大片中介。大家有机会去深圳感受一下那边的各种管家服务。南方人的服务意识还是很强的，给你解决各种贷款，做各个地段分析等等。在北京也看到了这些服务的身影了，市场上出现个各种购房咨询。各种大V 的市场分析，各种贷款咨询，这也是对现有房产中介服务的一种补充。 区别 中介--撮合交易，收取中介费（合不合适客户自己负责） 门店中介 门店中介就是对所服务的小区比较熟悉，容易获取卖主的信任，特别是链家在房源信息和抢房能力方面还是比较强的。 其它中介的优势就是中介费便宜，好多能到1个点。抢房能力和房源信息相对比较弱一点。 小中介 各种属于本小区的小中介，好多是物业公司联合的中介，还是能挖出一些其它中介没有的房源信息。中介费还便宜，大家可以去试一下，但是要找靠谱的，并且还要碰运气。 并且这种小中介由于没有上面连锁公司的约束，为了成交，容易采用各种套路的方式，大家提前识别，能避开就避开吧。下面说一种，大家擦亮眼睛看吧。 方式：利用出租房屋说是出售房屋，带你看-->当你看中后-->雇个人说是业主的兄弟，然后和你谈-->结论就是你的价格，他回去转达-->中介引导你交定金，他们后续再和业主谈-->业主不同意-->引导你购买其它房子： 管家公司--给客户想尽各种办法买到合适的房子（不管花钱多少，买房合适、省事最关键） 优势是对全北京市场分析，更适合做买房前的咨询。贷款的优化、以及购房资格的处理等等。基本就是提供一切买房的全流程服务。但是在买房抢房方面还是弱一些。后期的流程方面相差不大，毕竟事高度成熟的流程。收费介于中介和网路大V之间。 网络大V--如何想尽办法给客户最大限度的省钱买到合适的房子（省钱、合适房子） 基本就是做房产方便的咨询，地段分析，购房指导，避免入坑，贷款咨询。花少的钱，让你在整个交易流程中省下最多的钱。 通过上面的分析得出的结论就是： 避坑办法很简单--专业的事情交给专业的人去做，说白了--这个行业是典型的信息咨询服务行业。 （澎叔侃侃侃-2023.2.11） |
|
|
来自： 新用户42123sJa > 《待分类》
