文/李珍 金砖财经《中国房地产金融》副主编 2月20日，证监会启动不动产私募基金试点，房地产金融“第三支箭”正式射出，也是2018 年涉房私募基金备案暂停后首次打开，其中传递出的监管层对房地产市场持续关注和密切关怀的积极信号意义明显。 中国证券投资基金业协会也紧随其后发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（下称“指引”），对不动产私募投资基金投资范围、管理人要求、适格投资者、防范风险等做出了详细规定。不动产私募投资基金试点扩大到商业不动产领域，将促进房地产市场盘活存量，更好满足房企合理融资需求，改善房企资产负债表，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡。 试点政策发布之后引来市场关注，不动产私募基金新政看点在哪里？会对不动产基金管理带来哪些影响？中国不动产金融市场有哪些深层次的改变？ 仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟表示，启动不动产私募投资基金试点，充分体现了对不动产私募投资基金的监管政策的差异化、规范化、制度化、针对性。基于不动产领域的私募股权投资基金在底层资产特征、投资范围、投资方式等与传统的私募股权投资基金存在较大差异。 庞溟认为，与其他类别的私募股权投资基金相比，此次对不动产私募投资基金在投资范围、管理人资格、实缴规模、合格投资者、对外借款及担保与股债比、托管、扩募、关联交易等方面精准设定了不同规定，更为符合房地产行业特色、标的特征与投资特点，有望在规范完善不动产私募投资基金发展模式的基础上降低风险定价、制度成本和融资交易成本，促进相关私募投资基金与房地产板块的有序健康发展。 从试点指引要求来看，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。 在投资者适当性管理等方面，指引指出考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。 对于放宽股债比限制，更能提升基金运作灵活度，市场给予了正面反馈。为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，要求不动产私募基金应当持有被投企业75%以上股权，或51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。 在2022年11月房地产金融支持政策“金融16条”中，提到稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点，在股权融资方面调整优化5项措施中指出要进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。从投资范围来看，试点指引明确的资产范围中的基础设施项目类别明细与《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 试点项目申报要求》的试点行业所涉及的资产基本一致。 此次试点投资范围覆盖了存量商品住宅和商业（商场、写字楼、酒店），为公募REITs底层资产扩围打下基础，对商业资产盘活方面有实际操作层面的意义。从全球经验来看，公募REITs市场能够为不动产私募基金提供较好的退出渠道。 中信建投房地产行业分析师竺劲分析，不动产私募投资基金试点的推进将有助于规范快速发展的基础设施Pre-REITs基金市场，同时也能够为基础设施公募REITs培育更多的成熟资产，进一步打通项目“投资—运营—退出—再投资”的完整链条，推动REITs多层次市场的建设。 上海建工基金首席投资官汪海平对金砖财经表示，目前鉴于国内公募REITs没有对商业不动产开放，已经投资运营持有型商业物业的业主，没有办法通过公募REITs退出。不动产私募投资基金，本身可以投的资产类别包括保租房、仓储以及商业不动产。试点推出对于一些符合资格的管理人，在获取不动产股权投资基金的牌照之后，管理人可以从保险资金端、一千万以上的高净值客户去募集资金，然后去投资这些商业不动产。这对于目前持有商业不动产的业主来说，多了一个退出渠道。 公募REITs作为面向广大公众发行的金融产品，对底层资产的成熟度要求更高，而不动产私募投资基金的投资者主要由经验丰富的机构投资者构成，这些投资者风险承受能力更强，对底层资产的识别能力也更高，是前期资产培育阶段的理想参与者。 “该试点也可能是为下一步商业不动产公募REITs的推出做准备。不动产私募投资基金试点推出以后，符合资格的管理人可以先做一些Pre-REITs的基金收购商业物业，将来商业不动产的公募REITs放开以后，就可以通过公募REITs发行，让符合资格的管理人有了更广阔的退出渠道。” 汪海平表示，如果投资人手上有资金，现在是通过符合资格的管理人去收购和储备REITs资产的好时机。 证监会指出，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。也是进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。 中国证券监督管理委员会市场监管二部主任王建平近日公开表示，目前房地产行业面临整体缺乏流动性，“高杠杆、高负债”的经营发展模式亟需改变等问题。国家陆续出台多项政策措施支持房地产市场平稳健康发展，促进房地产行业信用修复、稳定市场预期，不动产私募投资基金试点是其中一项重要举措。不动产私募投资基金可以引导权益资金投资经营性不动产，激活经营性不动产的流动性；推动引入机构投资者和长期资金，满足机构投资者和长期资金的资产配置需求。 “不动产私募投资基金可以为投资者带来较为稳定的租金与增值的现金流回报，其收益模式与风险特征与长期资金需求较为西配。而引入长期资金也能够为私募基金提供持续稳定的资金来源，引导私募基金充分发挥服务实体经济的功能作用。”王建平透漏，下一步证监会考虑试点产品引入包括 QFLP 等外资在内的机构资金。 “从投资期限来看，不动产私募投资基金可以有效弥补人民币基金投资期限较短的短板。”汪海平认为，相比投住宅的地产基金，管理不动产私募投资基金难度更大，对运营的要求更高、投资期限长、收益回报慢，因此国内市场人民币基金玩家较少。得益于外资基金的投资期限较长、成本相对较低，主要以外资基金具多。 “未来商业不动产公募REITs一旦放开之后，Pre-REITs基金将运营成熟的商业不动产通过公募REITs退出以后，市场上就会有更多的资金进入这个市场。但必须要通过合格的管理人来操作，合格的管理人在这个市场里面会更集中，对管理人的管理水平和专注度的要求会越来越高，整个市场会形成一个更加良性的循环。”汪海平表示。 庞溟对于不动产私募基金市场未来走向表示，短期有助于盘活与撬动存量不动产、便利与吸引增量资金，促进涉房企业股权融资进一步正常化、满足涉房企业合理融资需求，吸引更多类型、更大流量的长期资金与专业资本投入优质项目，稳定房地产行业对宏观经济大盘的支撑；从中长期看，这有利于构建多层次的房地产融资体系，为房地产行业、企业和项目提供更为广阔、灵活、精准、专业、成熟的融资渠道，加快探索“租购并举”模式、发展长租房市场与壮大多层次住房保障体系，推动房地产行业与企业新发展模式的形成与维护房地产市场平稳健康发展。 |
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